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老楼危改,原址重建,对业主是好事儿吗?

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问:

我们现在是住在老破小里,筒子楼的那种,都40平不到。现在据说是要原址重建了,也就是拆掉后重新盖,加装电梯,然后每户出10万左右的费用,其他的由政府和单位承担。但据说重建完成后的产权就是经济适用房了,而不是现在的商品房。请问这样合适吗?很多邻居都不愿意,觉得亏了,不如直接拆迁的好。您有什么建议?

回答:

1、建议我不好给,不知道具体什么情况。但按我听说的来说,如果是我的话会接受这条件,挺划算的。

2、都40平不到的筒子楼,那是不是厨房或洗手间是公用的那种啊?或者是有洗手间但没有独立厨房的?要不然不至于这么小的面积。

如果是的话,那不重建还能有什么好办法吗?这种房大概是60年代或70年代初建的,是“接推扩”时期的特殊产物。如果不重建那就是维护,可既然是让重建了,就说明没有维护的价值了,住着很不安全。要不然政府的钱也不是大风刮来的,凭什么多花钱补贴啊。原单位还能出钱更是不错,大多数老楼还都找不到原单位了呢,更不出钱。

10万,40平,每平2500。我也不知道成本是多少,估计得4/5000左右,反正你们最多也就是出了一半多点儿的钱,然后住新房,没什么不划算的。10万块钱连装修费都不够,还要什么自行车啊,这都等于是自行车换摩托了。

3、再一点,如果重建,大概率是会给增加个几平米的,要不然40平真安排不下什么。厨房和卫生间加起来怎么也得个7/8平吧,再加点儿公摊,10平米少说着。也就是说,如果重新换房本,这套房将变成50平米的了。

我不知道这老楼在哪儿,只要是在市区,至少也得5/6万一平吧,那就是房子价值至少增加了5/60万。再加上翻新了,价值再上浮15%,假定原值5万一平,200万,那翻建之后就是价值280万以上了,花10万换回80万,值了。如果原值更高就更多占便宜了。

而且还一点,只要是重建之后换房本,房龄就重新计算。没重建的时候这种老房大概率不能贷款了,重建之后就成房龄最新的,又是有电梯的小户型,流动性从地下增加到天上了,怎么都划算,还得涨点儿。

4、换成经适房的事儿有可能,但也无所谓,按二类经适房管理,出售的时候有3%的综合地价款而已。假定是价值280万了,那就是280*0.03=8.4万。也就是说,你们的总成本是18.4万,对应增值80万还是划算啊。

5、如果拆迁的话,那估计就是按腾退政策呗,我也不知道会怎么算。要按平房那种的政策,价值200万的房,估计也就是多给个几十万,百万是一大关。就算拿着300万,也买不到同地段什么合适的房子吧?

腾退的话一般给的都是共产房,自住没问题,但投资保值可就和原拆原建的差远了。房子最值钱的是地段儿,共产房一般都在五环外,没什么好地段儿,好地方政府还都留着卖钱盖商品房呢,要不然哪儿来的钱补贴这重建的?

6、总之这值不值的看自己吧,如果是我的话肯定接受,怎么都是好事儿。太美好的别幻想,能花十万就彻底改善居住条件很好了,自己花10万装修是肯定达不到的。

仅供参考。

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