佛山这类房子被认为严重“过剩”，租金水平比5年前还低！

写字楼空置率高，一直是佛山备受吐槽的问题。

不过，最近有研究报告显示，佛山甲级写字楼空置率有所下降。

这是个什么情况？

什么是甲级写字楼？

甲级写字楼其实是写字楼中级别最高的一种，无论从交通、周边设施还有自身的配套都是非常完善。

不过，真正关于什么是甲级写字楼或者是其他级别的写字楼，在分类标准和体系上目前并没有统一的、经有关方面明文规定确认的权威说法。

空置率下降！佛山写字楼市场变了？

近日，戴德梁行发布了《佛山-湾区战略下的发展机遇与挑战》研究报告。

报告中显示：2021年，全市甲级写字楼市场迎来2个新增供应项目，分别是宝能金融大厦和中盈盛达国际金融中心，共计向市场释放了11.1 万平方米的可租赁面积，全年新增供应量同比增加32.2%。

截至2021年第四季度，佛山全市甲级写字楼存量规模达到176.5万㎡。

从另一组2021年全年数据看，佛山市写字楼吸纳量超过16.9万㎡，同比增长28.9%。

活跃的租赁成交推动全市空置率下降，2021年末全市空置率录得32.2%，较上年末下降5.7个百分点。

不过，有一个现象：

过去一年，佛山平均租金则微跌0.9%至61.8元/㎡/月。

综合上述几大现象，目前佛山写字楼市场正处于以价换量的时期。

千灯湖、季华路商务区最热门？

佛山甲级写字楼主要集中在千灯湖、祖庙、季华路、佛山新城四大区域。

这些热门区域的写字楼存量、空置率及租金情况如何？

千灯湖：租金最贵、空置率最低

截至2021年第四季度，千灯湖片区甲级写字楼总存量达到83.9万㎡，占比全市的47.6%。

写字楼空置率同比下降7.9 个百分点至25.4%，平均租金与上半年相比平均租金上升 2.8%至66.5元/㎡/月。

千灯湖是目前佛山写字楼存量最大、空置率最低、租金最贵的商务区；

自1999年千灯湖公园开建，2007年广东金融高新区正式成立，经过20多年发展，千灯湖板块高楼拔地而起，13栋亿元楼汇聚其中。

特别是金融业方面招商引资，目前已有中国人保信息中心、广发金融中心、友邦金融中心、汇丰环球营运中心、毕马威全球共享服务中心、海晟金融租赁、中科沃土基金、佛山金控期货等超1300家金融机构进驻千灯湖商务区。

季华路：空置率回落最明显

再看季华路商务区，甲级写字楼总存量达到52.5万㎡，占比全市的29.8%，空置率较上半年回落9.7个百分点至29.0%，平均租金为64.5元/㎡/月，较上半年微升0.4%。

*禅城绿地中心外立面实景图

作为佛山市的交通动脉，季华路贯穿南庄、张槎、祖庙、石湾、桂城等多个区域，甲级写字楼在此沿线分布。受益于片区内良好的陶瓷、家电等泛家居产业基础，服务业产业链条得到良好布局与延伸。

从行业需求分布来看，专业服务业是季华路商务区甲级写字楼的需求主力，2021年成交面积占区域总成交面积的比例高达86%。

>>>>祖庙：存量不多 竞争力有待提高

祖庙商务区甲级写字楼总存量6.8万㎡，是目前写字楼存量最少的商务区，半年度内平均租金下降-2.8%。

祖庙商务区发展较早，片区内物业运营时间较长，再加上写字楼所处在的地方交通经常存在拥堵现象。

所以，随着佛山的快速发展，写字楼的更新迭代也在加速，对于许多企业来说，老一批的写字楼已经不是首选，如何提高写字楼的竞争力是其面临的重要考验。

>>>>佛山新城：市场以价换量

佛山新城甲级写字楼总存量达33.2万㎡，相比与千灯湖、季华园，佛山新城空置率则不跌反涨，半年度内平均租金下降-2.0%。

佛山新城商务区由于新项目逐渐竣工并投入市场使用，多数业主为应对竞争激烈的市场环境先后采取降价策略。

佛山新城接棒千灯湖成供应主力？

戴德梁行研究数据显示，未来三年，佛山还将有超过64.2万㎡的新增供应投入市场使用，预计到2023年佛山总存量将被推高至240.7万㎡，比现阶段增加36%。

其中，千灯湖商务区依旧是甲级写字楼市场新增供应的主力区域之一，预计还将有 22.1万㎡的新增供应投入使用，占全市未来三年新增供应总量的34.4%。

此外，佛山新城将成为继千灯湖商务区之后，甲级写字楼市场新增供应的又一主力区域。

预计未来三年，佛山新城商务区将提供超过33.9万㎡新增供应，占全市供应总体量的52.8%。

具体而言，千灯湖将迎来万科IFC国际金融中心、京华广场；而佛山新城将有保利集成金融中心、企业家大厦、宗德服务中心、佛山国际金融中心多个写字楼相继入市。

而随着写字楼项目的越来越多，新的写字楼陆续交付，空置情况或许在短期内仍难以得到改善。

写字楼难出租在佛山已是不争的事实，除了千灯湖、季华园这样金融公司密集、人口流量大的区域，租赁状况相对好一些，其他一些片区写字楼的空置情况都十分普遍。

佛山写字楼的机遇与挑战

记得这两年，佛山不少地块出让，都有引进企业的相关条件，尤其是禅桂核心位置的地块，有的需要引进世界500强企业，有的要落户区域总部等等，也有要求需要自持多少等等。

如禅城奇槎的鹏瑞三龙湾1号项目地块，拍地时要求竞买人需须引进区域医疗器械总部企业，且需自持4万㎡住宅或8万㎡的商业（详情）。

所以，这些是写字楼未来的一个希望，希望承诺能兑现。

另一个希望就是产业转型升级将激活甲级写字楼的市场潜力，随着城市加速发展和企业谋求转型的机遇，将带来大量亟待承接的本土企业升级类办公需求，只能寄希望于未来吸引更多的优质企业，并通过不断的发展和培育反过来吸引企业和人才入驻。

▲金融高新区附近街景/买房帮实拍

佛山写字楼明天还面临一个问题，就是老旧写字楼的问题，配置跟不上，比如电梯，9年前我在永丰大厦上班，最头疼的就是挤电梯，不知道现在解决了吗？除了电梯还有停车难的问题，停车位少，停车不便，让一些企业也不愿意进驻。

另外还有一个问题就是，目前全市存量中近半数项目因分割销售而分散业权，项目后续运营效果也因此受到影响， 这是佛山甲级写字楼整体租金水平偏低、空置率高企不下的原因之一。

▲季华路实景景

所以，随着市场的发展，在竞争加剧的环境之下，物业品质更好、运营管理水平更高、能满足企业在转型过程中不断升级的新需求的物业，或许谁才有真正的明天。

写在最后

未来几年，从供应量、出租率、租金上升的情况来看，千灯湖写字楼市场的爆发力会更强一些。

而佛山新城在新的供应放量，面临着去化压力，短期来看，甲级写字楼市场平均租金与空置率必将持续承压。

但结合佛山积极融入大湾区发展、承接更多产业发展利好的背景，当前相对较低的租金成本对于成长中的企业而言具有吸引力，同时也为产业转型升级中衍生出来的办公升级需求及关联的高端服务业需求提供发展的空间载体，进而成为企业布局和升级搬迁的优选。

最后再提一点，一座优质写字楼犹如一块磁铁，不断吸引着人流、物流、资金流，形成巨大的财富效应。所以，写字楼的发展情况也能成为买房的参考之一。

部分资料来源:戴德梁行研究部