郑州楼市：买房需要明确动机！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，我来自河南的四线城市，一直在深圳上班，打算以后还是都回河南置业发展，您觉得郑州 以后发展怎么样呢？

郑叔：你好， 比新一线城市，郑州的房价还挺良心的。1.5万元左右，就可以在主城区买房，100平米的房子，不到200万元。在郑州中心城区，一些10年左右的二手房，总价低，基础设施，也适合入手。而且因为地段繁华，有好学校，基础设施成熟，即买即住还可以出租。在全球货币大放水的今天，与其在老家买房，不如在郑州买一套地铁房、学区房。如果你回郑州置业，只要选对标的，有两件事是可以保证的：首先是价值上涨，保价升值；第二就是增值速度可以超越大多数同类城市。

提问：郑叔，你好，我想今年或者明年在郑州买房投资，想问在五年后会不会亏？

郑叔：你好，近几年，国家一直在调控楼市，从“房住不炒”，到“遏制房价上涨”，再到“不拿房地产刺激经济”，国家对房地产的管控越来越严，因此很多人认为房地产大势已去，未来房价将会走上下坡路。那么今明两年买房，5年后到底会赚还是亏？党媒经济日报发文称，“未来经济发展不再走房地产拉动的固有路径”。也就是说：未来短期内国家不会允许房价有大幅度波动，所以我认为，一方面，人口、经济、金融以及住房总量都决定了，未来5年房价不存在大涨，买房很难再“躺赚”。

提问：郑叔，你好，买房对于我们家庭而言是一件大事，不管是用来自住还是投资，首要的就是看好房子的升值潜力。那哪些房产值得购买、升值潜力最大呢？

郑叔：你好，首先得看地理位置，城市中心或副中心、市政府、区政府，这些地方集“万千宠爱”于一身，占据了最优质的资源而且也是城市重点发展区域，重要性毋庸置疑。其次要看配套设施，小区周边商超、美食、娱乐设施齐全的、附近两三公里以内还有医院、公园、大型购物中心的，升值空间会很大。再次要看学区房，学区房、学位房一直都是开发商或者投资客的招牌，教育是每个家庭都需要的稀缺的资源，也是升值的保障。城市也在不断往外扩张，但原来的市中心还是商业、交通中心，中心区一般没有土地建新房，所以原来的二手房价格上涨就是必然趋势。

提问：郑叔，你好，我是郑州本地人，未婚，目前和父母住在一起，位置也挺好的，就是离我上班地方比较远，而且自己也到了一定的年纪，想买套房子自己住，在管南区上班，想在这儿买房，上班也方便，就是不知道这个区域发展前景怎么样，是否值得购买，要是值得购买的话，有什么楼盘推荐呢？

郑叔：你好，管南区位于郑州市南部，中州大道南三环以内的区域发展较好，配套成熟，南三环以外的区域环境较差，城市界面一般，但这个区域今年房价不断上涨，管城区未来供地较多，迎来人口红利，房价将不断上涨，而经开区供地较少，板块价值也将有所提升。北部板块性价比较低，南部板块相比南龙湖丧失优势。购房时建议选择四环内的楼盘，因为这些楼盘价格较高，可享受三环内的配套，而四环外的楼盘生活差，还不如8000多的南龙湖。

提问：郑叔，你好，本人在郑州这边，孩子北京读大二，以后会读研，现在可承担首付40万左右，打算买回迁房，主要是价格比较便宜，想问一下的建议。

郑叔：你好，在郑州，不建议购买有回迁房的小区。回迁房的优点在于价格相对便宜，同时也不能忽视它的缺点。回迁房有以下几个缺点：一是居住人群混乱，回迁户一般会把空房出租，造成小区人口混乱、人员流动大，鱼龙混杂，存在安全隐患；二是居住环境差，回迁房小区居民互相认识，有排斥外来居民的可能，保留乡风乡俗，喜欢大摆筵席，造成小区卫生杂乱；三是物业管理跟不上，回迁房小区物业公司较小，服务质量不佳；四是房子难租难卖，与商品房相比，回迁房价格难以提高，不好变现；五是不动产证下来慢，一般回迁房产权证下来慢，连带商品房下来的慢。综合以上情况，不建议购买回迁房或者回迁房小区的商品房。给购房者两点建议：一是买房前要了解清楚情况，避免买到带有回迁房的小区；二是注意选择楼盘，建议买大开发商的楼盘。