民族大道这个项目又出来吊胃口了

作为“广西第一路”，呈东西走向的南宁民族大道一直头顶光环。

在这条路上，有广西最高的写字楼；有广西最知名商圈；有吸引海内外目光的会展中心……在民族大道沿线开发项目，俨然成为众多开发商的选择。

经过多年的开发，民族大道可开发的空间越来越少，价值愈发珍贵。

但在民族大道东端，有一大片地却一直丢空，这让人诧异不解。而且，它还时不时传出点声讯，刷一刷存在感，随即又“销声匿迹”。

这不，现在它又出来吊人胃口了。

一个差点被遗忘的项目

事情要从月初说起。

今年4月1日，南宁青秀区政府公布了一批3月份的备案项目名单，一个自筹10亿元的项目顺利通过了发改委的备案。

项目占地43亩，总建筑面积24.75万㎡。其中，住宅面积8.4万㎡、办公面积7.2万㎡、商业面积1.6万㎡。

项目名称叫“翡翠广场”，开发单位是轨道地产集团。

说起这个翡翠广场，话题就长了。

翡翠广场，全名“中房翡翠广场”，是轨道地产公司的前身中房集团南宁房地产开发公司的开发项目。或许，因为在20多年前开发了翡翠园，这个项目就带上了“翡翠”二字。

翡翠广场位于民族大道边上，紧邻东盟商务区，正对着地铁1号线凤岭站，由大型商业中心、甲级写字楼、精品SOHO公寓等业态组成。

老南宁都知道，当时在开发面积上千亩的翡翠园时，这片空地就作为翡翠园的连带工程，“时刻准备着”。

但不知不觉，一等就等了N年。

直到2014年，项目终于举行了一场开工仪式。

但开工仪式过后，却没了下文。

就算从2014年算来，这块地起码过去8年历史了。

如今这块地拦起了围挡，长着芳草，静静地看着身边的灯火繁华。

此次项目备案通过，是不是会有新动向？

多次调整，一等再等

梦想很美好，现实很骨感。

用这句话来形容翡翠广场，实在贴切。

2014年，翡翠广场作为青秀区政府对凤岭片区的重点招商引资建设工程落地。

当时对外宣称的资料是：项目占地62亩，总投资25亿元，总建筑面积43万平方米，由3栋超高层办公塔楼及公寓和高层商业裙楼组成，其中地上建筑面积32.2万平方米，包括两栋228米51层双子办公楼，一栋41层SOHO公寓楼及6层商业裙楼；地下建筑面积10.8万平方米，包括有停车场、大型超市等。

但是，2019年3月，轨道地产官网发布了一则招标公告。公告中的翡翠广场，业态从“甲级写字楼、商业、公寓、影院、餐饮”，改为“住宅、商业、办公、酒店”。

这意味着，写字楼还有，但不是甲级标准；增加了住宅，少了公寓。

地块面积骤减，由62.8亩减少到只有43.7亩；建筑面积也减少，从总建面43万㎡减少到只有24.9万㎡。

对此，有不少人猜测，“双子塔”设计可能取消了。

▲2019年招标公告

到今年，翡翠广场规划再次调整。

将办公面积增加，由2万㎡增至7.3万㎡。投资总额明确，由25亿元削减至只有10亿元。

不得不说，翡翠广场项目这几年的起起落落，看着真是惊心，实在是太不容易了。

沉寂8年，为何至今才登场?

不少网友都非常好奇，轨道地产是南宁知名国企，为什么放着民族大道这块地那么多年不开发？

可在部分业内人士看来，开发商是无奈之举，也是有意为之。

翡翠广场沉寂的那几年，也是南宁天际线不断刷新的几年。

2012年172米的华润大厦B座建成；2015年170米华润大厦C座、235米的三祺广场建成；2017年321米的广西金融广场、318米的九州国际大厦、381米的龙光世纪相继建成；2020年403米的广西第一高楼华润大厦A座建成；2022年330米的广西金投建成。

▲东盟商务区的摩天高楼

可以说，民族大道沿线高楼越来越多了。

与此同时，南宁也有不少高楼或被腰斩，或被搁置。

比如，五象新区邕江之畔的天誉东盟塔，原规划528米，后来高度连降多次，降至346米。

再比如，五象330米的南宁中心双子塔、东商区353米的市长大厦、199米的马来西亚园超高层，至今还是“规划画的饼”。

这些高楼，业态规划差不多。翡翠广场这座228米的超高层即使不建，纵然令人唏嘘感叹，但不会让人太过遗憾。

其二，随着南宁地铁建设的纵横展开，依托地铁建设的轨道地产并不缺少项目。

几年时间，仅轨道的TOD项目就有御珑壹号城，御水元筑、雅居、悦居，御澜上城；御玺君临湾等在售。

此外，轨道地产还有屯里、新营房、新村停车场等多个千亩量级的轨道小镇寻找合作房企联合开发。

从企业的布局考虑，翡翠广场体量不大，并不在集团优先发展的项目行列。

那么，轨道地产为什么又会选择在近期复活“翡翠广场”呢？

我们将时间轴拉长，2014年前后，随着大批房企的进驻，东盟商务区冉冉升起，这里是南宁城市发展的重心，也是南宁房价的高地。按照当时的区域房价，东盟商务区均1万元/㎡。而今天的东盟商务区，房价已经飙升至1.5-2.5万元/㎡，甚至还能更高。

房企出于利益考量，拉长开发周期，延缓项目入市，翡翠广场如此“惜售”，是普遍操作。

另外，毗邻翡翠广场，同是轨道地产项目的翡翠时光，目前已至开发末期，仅剩几十套房源在售。对于开发商来说，此时启动翡翠广场，时机来得正好。

20亩地引出的悬念

有人说，8年停摆，翡翠广场还是错过了属于它的黄金年代。

凤岭这样一个庞大的城市居住区，城市综合体能满足居民的需求，特别是当时凤岭只有翡翠园、山水美地两大项目，对生活配套的需求更显迫切。

如今，随着东盟商务区商圈、凤岭商圈的形成，商业由稀缺转为富足，甚至显得有些过剩。

▲东商区丰富的商业业态 盛天地实景

2022年春节前，南宁楼市已处于下行态势，虽然不少楼盘响应“春节不打烊”活动，持续推出春节购房优惠政策，但市场预期并不稳定。

据南宁市住房和城乡建设局公布的数据，2022年春节假期（1月31日至2月6日），南宁市商品住房成交网签数为38套，创近五年新低。

到了本该是楼市小阳春的3月，一些原计划推新的楼盘都选择暂缓新品入市的推广计划，楼市一片“静悄悄”。

有业内人士分析，即使南宁今年以来政策一直“暖风”频吹，可未对楼市产生直接影响。但开发商的预期或许出现了微妙变化，策略性地推迟了供应，以等待更好的时机，得到更大的去化量和溢价收入。

在这样的背景下，翡翠广场这座综合体，要逆势而上，机会不是没有，但注定是一场硬仗。

不过，这一次翡翠广场现身，能不能及时推进还是未知数。有可能，它会像以前那样，继续它的“神秘感”。

在这一次备案中，翡翠广场留给业界最大的悬念是，从翡翠广场“割出”的近20亩，会给谁？作什么用？

要知道，地块两边已经建了昊然风景和阳光100两个楼盘。在翡翠广场这个城市综合体的“庞然大物”旁边开发住宅，很难操作。

如果不开发项目，近20亩地会做什么呢？建街区公园太奢侈，这个面积建学校刚适合。

如果是建学校，会不会是马路对面的翡翠园学校二期工程？翡翠园学校本作为千亩大盘翡翠园的配套工程，主要为翡翠园服务。随着周边居民增多，翡翠园学校从9年制（小学+初中），改为只有小学，接收的学生已经从翡翠园延伸到青环路一带。在这片地上新建学校，将满足这一片区的居民需求。

这一切，还是未知数。