三个“新一线城市”楼市松绑，信号越加强烈！

疫情肆虐了两年多，楼市也紧绷了两三年了，春节之后，各地都传出松绑的信号。

据中指研究院，全国已经有60多个城市陆续给楼市政策松绑！仅4月第一周就有七八座城市接连松绑。

这几天，三个“新一线城市”苏州、南京、东莞也传来松绑消息，信号更加明显。

当几十个三四线城市开始松绑，传到二线、新一线也陆续松绑，最后一线城市也耐不住了的话，是否意味着信号越来越强烈了？

1

苏州

苏州最新新政：

1.二手房限售时间由5年缩短至3年；

2.外地人在苏州购房，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保；

3.外地人买房后，2年内无需社保或税单即可直接买房。

来源：财联社

时隔近三年，苏州二手房限售政策终于放松。

苏州的限售，是从2019年伊始。最早是2016年，跟随在一线城市之后的那一波暴涨，苏州和合肥、厦门等几个城市涨幅全面超越一线城市，长期在全国前茅。

苏州甚至诞生了6宗溢价超过200%和1宗超过300%的地块，“枪打出头鸟”，苏州房价表现太过激进，很快和其他一二线热门城市一样被“限购、限售、限价、限贷”。

其实苏州长期被称为”最牛地级市”，没有副省级、没有特区、没有计划单列的光环，但2021年GDP达到了2.27万亿，排名内地城市第六。苏州也是中国制造业重镇，目前年工业总产值在4万亿左右的城市只有三个——上海、深圳、苏州。

正是因为经济发达，人口持续流入。第七次人口普查中，苏州人口10年增量达到了228万人，超过了“南京+无锡”，位居江苏省第一。

经济强悍、人口不愁流入的苏州，也要“松绑”，是因为楼市真的太冷了。

去年下半年开始，苏州新房和二手房均处在高库存的状态之下，今年一季度苏州市区的二手房总成交9853套，而往年一季度二手房成交基本超过10000套，所以苏州此时放松限售是很有必要的。

那么问题来了，放松限售可能会导致卖家大量出货，对当前市场造成冲击吗？

也不必过于担心。

5年限售和3年限售本质上差异不大，且针对二手房，新房仍执行3年限购。

但减少限售年限，仍然有一定作用，加快了二手房的流通速度，可以释放一波市面上卡在证满3-5年的二手房的需求，不少购买力也会引导至一手房，会有一波“小回春”。

据克尔瑞地产研究预测，相较2016年和2019年“双限”政策收紧前后，商品住宅季度成交面积分别较收紧前下降56%和13%；本次新政预计带来10%左右提振效果。

P.S.苏州此前就悄然下调房贷利率，从最高峰的6.8%下降到目前4.6%，这已经是苏州五年新低。可以说目前苏州的房贷利率可以说已经“降到位了”。就看苏州下一步还会不会有新动作。

2

南京

南京今天也松绑了：

外地户籍在六合区、溧水区购买首套房无需提交社保或个税证明，不包含归属江北新区管辖的南钢、扬子石化。

南京各行政区

先说结论，南京这波操作明显是“试水温”，六合区和溧水区本就属于郊区，即使过些日子拉上高淳区，三区本就没必要限购。

也就是说原本的全市限购早就该放开，即使一线城市广州，也有增城区和从化区常年不限购。南京这番操作可以说是试水温，也可以说是迟来的松绑。

其次，本次松绑更多针对外地人，六合、溧水、高淳对南京本地人是不限购，本地人的购买了已经释放过；外地人更想买的是限购区的房子，对于本轮松绑的外围区，释放需求可能不明显。

南京，相比苏州而言本次政策更多的是试水和信号意义。

例如看溧水和六合商品住宅成交，由于2019年六合已放开大专以上学历落户，2021年六合和溧水落户政策也均有放开，在实际购房操作上已不需要社保要求。因此2018年 - 2021年连续四年，2019年和2020年达到规模高点，需求已提前释放。所以本次松绑的作用真的有限，“信号弹”意味更重。

来源：克尔瑞地产研究

P.S.今年南京整体信贷政策有明显的放松，3月头，南京多家银行的首套房利率均值降到5.6%左右，二手房贷款利率均值已降至5.9%左右，放款周期普遍缩短到1-2周，但跟苏州“断崖式”相比，还是不够。

南京松绑政策必然会“再接再厉”。

3

东莞

还有一座新一线城市东莞，属于细水长流式的松绑。隔一周半个月就放出小炸弹。

继土拍规则放松、公积金可贷额度提高、商品房预售加快转现售等一系列动作后，今天又有新动作：满足相应品质要求的楼盘，可突破限价。

来源：东莞市住房和城乡建设局官网

简单来说就是，新建商品住宅项目品质标准主要包括基本品质指标和提升品质指标，满足一定品质指标的住宅销售均价可在指导价（限价）基础上适当提高。

尽管多数人更聚焦于“可突破限价”这一点，认为终于冲破了一点限价的口子，对于房企是好事。

但其实看深一点，对购房者的好处可能更明显。

自从限价之后，多少房企都选择了毛坯交付？甚至上演着另收装修费、出售装修包、或双合同、天价车位等戏码。限价之下，不搞些另外的动作没有多少开发商愿意提高品质。

尽管突破限价对于刚需不友好，但对于目标购房者而言，能买到和限价前一样的品质的房子，没有那么多装修包和双合同，已经谢天谢地了。

再往前看，今年以来，东莞楼市频频释放回暖信号：

2月初屏蔽认购人数：

"莞e认购"小程序直接屏蔽首轮认购人数未超房源量的楼盘，避免影响购房者信心，间接为冷盘护航。

3月12日土拍条件松绑：

东莞首批居住用地集中挂牌，取消新房销售限价；竞买保证金比例下调，房企参拍门槛降低；部分地块取消无偿配建安居房要求。刺激房企拿地的积极性，以促进土拍市场回温。

3月24日确权直转现售：

东莞获预售许可楼盘，楼栋确权后可直接变现售，加快确权速度，利好存量楼盘，加快存量盘回款速度，间接为房企回血，助力楼市升温。

4月2日放松购房资格认定：

东莞发布楼市新规，放松疫情期间购房资格认定，2021年12月以来，受疫情防控影响无法按时缴纳社保的市民，买房可视为“连续缴纳”。

P.S.恭喜东莞今天正式“摘星”，对于市民生活，对于楼市，相信也是个强心针。