定力惊人！最应该托底楼市的省会，拒不救市！

作者：子非鱼

01

苏州、南京也加入救市大军了，苏州方面放松限售和限购，南京方面，放松了溧水区的限购措施，非户籍人口无需社保即可买房。

救市队伍的成员越来越多，但有这么一个城市，按照一般逻辑是最需要救市的城市，因为它的房价已经连跌了好几年，房价已经回到了五年前，房价已经跌至万元关口，然而，它依旧不救市。

它就是山西省会太原，一个游离在话题中心与边缘的城市。

在每天都有城市传来放松限购、限售或者降税、给补贴的背景下，太原始终悄无声息。

根据安居客公开数据显示，3月份太原二手房均价环比再度下跌，约为1.02万/平米，同比下跌6.88%；中房指数系统百城价格指数监测显示，3月太原新建商品住宅价格指数同样环比下降，跌幅0.06%。

此外，根据国家统计局的数据显示，太原的房价已经跌回到四五年前。

在统计局披露的2月份70个大中城市中，太原是28个较2020年房价下跌的城市之一，且跌幅位居全国第三，仅次于牡丹江和南充。

制图：城市财经；数据：国家统计局

太原二手房价格较2020年下跌了6.1%，2020年恰好是房价的高点，根据抛物线的走势推断，根据太原目前均价几乎要跌破1万元/平方米的现实，太原房价已经回到了2018年的水平。

最关键的是，下跌势头没有止住，太原房价依旧在下跌。

理论上来说，太原早就可以开始救市了，但它却不按常理出牌，至今没有传出救市的消息，这是为何？

02

解答这个问题前，不妨先了解太原这座城市的过去几年楼市发展情况，总结起来其实就是一句话：

成也货币棚改，败也货币棚改。

太原房价，在2016年发力猛涨，背后的动力，是货币棚改。

去库存号召下，2016年，太原发布《关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》，全速开启了货币棚改模式。不光太原，整个山西都按下了货币棚改的快进键。

公开资料显示，2017年山西全省商品房待售面积消化周期保持在10个月左右，可售面积消化周期控制在18个月以内。

2017年年初，山西省住建厅再次明确，2017年山西要打通去库存与棚户区改造之间的通道，积极推行棚改货币化安置。可售面积消化周期大于36个月的市、县，棚改货币化安置比例不低于80%，可售面积消化周期在18个月到36个月之间的市、县不低于60%，其他市、县原则上不低于50%。

货币棚改，简单理解就是国开行印钱给地方政府用于专项货币棚改，地方政府征收棚改区的土地和房屋，发钱给棚改户居民。

如此一来，没有房屋居住且拿着现金的棚改户居民，便是楼市刚性需求，一大波需求涌入楼市，不断推涨着房价。

于是，我们可以看到，太原房价由2016年的8000元/平米左右发力，2017年突破万元大关，2018年继续上扬，连续突破1.3万元/平米，站在历史顶峰。

由于2015年与2016年全国房价快速拉升，在2016年10月就开启了一场席卷全国的大调控，此后2017年、2018年一直到去年三季度，调控都在不断加磅。

但是，和房价上涨的传递顺序一样，最先开启调控的城市还是一线城市，之后是东部热点城市，进而到中部，到西部和北方。

太原楼市调控，始于2018年，但比较温和，非户籍只需提供一年社保就可以买房。

这一温和的限购，对太原楼市的冲击力有限，但从数据来看，太原房价下跌，从2019年开始了，原因就在于，2018年年底全国货币棚改大转向。

2018年年末，国开行明确表态：

棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。

态度转变之下，带来的是2019年包括山西在内的全国各省市货币棚改大退烧。

全国方面，2019年的棚改量较2018年腰斩，2020年继续大跌。

制图：城市财经

分省市来看，山西2019年棚改量较2018年下跌了72%，山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。

没有了货币棚改支撑，太原这座几乎完全依靠货币棚改拉起房价的城市，房价开始转向，此后一路下跌，房价一路倒退。

尽管过去十年，太原人口增量也有110.25万人。

制图：城市财经；数据：山西统计局

但相比于其房屋的供应量，太原仍是个供应大于需求的市场。

太原市官方数据显示，“十三五”期间，太原市商品房供应新增5929.35万平方米，网签成交5418.56万平方米。

供应大于需求，所以即便有人口流入，也没能挡住太原房价下行。

更为重要的是，太原的新建商品房库存量位居全国各城市第三位。去化周期近20个月。

狭义库存规模Top20城市

来源：克而瑞

就这样一个房价持续下跌，库存压力明显的城市，为何还不出招救市？

03

具体原因我们无法得知，我们只能透过城市本身的举动去猜测。

本号以为，太原岿然不动的原因可能在于，意图摆脱对房地产的依赖，完成经济转型，实行经济崛起。

《权力的游戏》中，有句话非常经典：混乱是阶梯。

的确，混乱是危也是机，有人在混乱中沉沦，有人在混乱中崛起。

自去年三季度以来，全国大多数城市的房地产都处在调整当中。悲观的城市看到的是土地财政的下滑，而乐观的城市，则看到了摆脱房地产依赖的机遇。

太原，或许就是后者。

太原因煤炭兴盛，也因煤炭沉沦。

在2008全球金融风暴以及2010年之后的产能收缩，煤炭价格大跌，让山西失速。

数据显示，2012年国内39家煤炭上市公司盈利能力明显下降，利润总额和净利润均创5年最低，33家净利润增长率为负值，占全部煤炭上市公司的85%。

作为以煤炭以及煤炭衍生产业为主的太原，自然受影响不小。数据显示，2009年太原的GDP增速只有3%，2010年太原被合肥超越。之后又被南昌超越，最终沦为了中部垫底的城市。

痛定思痛的太原，过去一些年在反思，而且在反思中寻找出路，最明显的变化是，太原正在缩减煤炭项目，发力新兴产业，摆脱单一产业局面。

公开数据显示，2006年到2009年，太原市先后否决332个不符合产业政策的项目，关停、取缔777个污染企业和落后生产设施、项目，90座9万吨以下煤矿关闭重组工作全部完成，四个主城区全面退出煤炭和黏土实心砖产业。

与此同时，太原不断壮大电子信息产品制造业、互联网信息、系统集成软件、信息服务、大数据、物联网等新型业态。

太原统计局数据显示，2021年太原市新一代信息技术产业增加值增长24.3%，拉动全市规模以上工业增加值增长3.2个百分点；新材料产业增加值增长14.2%；高端装备制造业增加值增长1.3%；节能环保产业增加值下降9.8%；生物产业增加值增长14.5%；新能源产业增加值下降23.4%；新能源汽车产业增加值增长123.5%。

正因为太原市新兴产业有此成就，再加上传统煤炭产业去年价格拉升带动利润大涨，才有了太原2021年GDP增速9.2%的成就。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

对于未来，太原已经画出了蓝图。太原市“十四五”规划明确提出：

要做强做优新一代信息技术、高端装备制造、新材料合成加工、高品质消费品这4大新兴产业。

此外，还明确表示，工业对经济的支撑更加有力，新兴产业竞争力进入全国第一方阵，规模以上工业企业数量向3000家目标奋进，工业增加值占地区生产总值的比重达到 30%以上。

立下如此宏愿的太原，当下要做的就是提升自身的营商环境，吸引人才、吸引优质企业前来助力，同时培育出本土高科技企业。

而降低房地产依赖度，降低房价与租金负担，不对房价进行刺激，便是提升营商环境的重要方法之一。

这或许就是太原定力惊人的原因。