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中海地产:富贵“稳”中求

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4月6日,中海商业发布了2021年度业绩。

2021年,中海商业营收51.7亿元,同比增长17.4%,复合增长率达到20%;截至2021年末,管理规模达到109个项目,面积627万平方米。

2021年中海地产共有18个商业项目投入运营,2022年计划新开商业项目22个,预计新增商业运营面积约135万平方米。

3月29日,“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划(专项用于碳中和)”正式设立,债券发行规模50.01亿元,期限为3+3+3+3+3+3年,发行主体及产品评级均为AAA,票面利率3.35%。

这也是全国目前规模最大的绿色(碳中和)CMBS产品,意味着中海的商业经营业绩、资产管理能力和未来发展前景获得市场认可。

过去一年,中海不仅商业资产实现了高质量增长,从3月31日发布的年报可以看到,中海地产这艘大船又整体往前迈了一步。

2021年,中海地产实现合约销售额3695.0亿元,同比增长2.4%;实现营业收入2422.4亿元,同比增长30.4%;股东应占净利润401.6亿元,扣除税后投资物业公允价值变动后之股东应占溢利为363.8亿元;每股基本盈利为3.67元;净利润率达16.6%,保持行业一流水平。

并且,就在财报发布前后,中海还有几个“大动作”引得市场关注。

3月25日,北京中海滙德里项目首次开盘,劲销约50亿,财报发布后的第二天(4月1日),中海地产又马不停蹄“连中四元”,以68.5亿元竞得成都、重庆四宗地块。

果然,始终还是富贵“稳”中求。

中国海外发展董事会主席颜建国在3月31日的业绩会上表示,房地产行业正在洗牌出清,在剧烈波动调整中,中国海外是表现最稳健的企业之一。

“我们经历过97亚洲金融风暴的洗礼,深刻理解敬畏市场的极端重要性,懂得扎实稳健、 一步一个脚印,有质量的增长才能行稳致远。过去一段时间,我们因为没有加杠杆高歌猛进,被认为过于保守。潮水退去,洗尽铅华,中国海外是不确定市场中确定的力量,持续稳健,值得信赖。”

曾几何时,中国的房地产确实如迎来爆发风口一般,崇尚规模为王,彼时,追逐风口就可以让企业乘风飞起,反之,就可能会被市场和投资者冠以“保守”的骂名,但风口终究有消停之时,当下,残酷的淘汰赛留给房企的时间并不多了。

风口不一定是朋友,也可能是敌人,正如颜建国在主席报告书中的那句,“时间是优秀企业的朋友,却是平庸企业的敌人”。

归根结底, 房地产并没有捷径。

今年迎来上市30周年的中海,没有追逐做风口上的猪,而是选择了做时间的朋友,在其看来,或许最好的风口,是长期主义。

中海的三个“信心”

行业周期是个放大镜,有人退场有人前进,而外界通过房企财报看到的,不应该只有行业危机,也要有行业方向。

业绩会上,中海董事会主席颜建国以“信心”为关键词做了报告,其表示,中海对房地产行业的健康发展与良性循环充满信心。

“房地产下半场,将迎来巨大的变化,不再是到处都是机会,是分化的市场、是结构性机会。行业也将从躁动回归理性,从盲目扩张走向高质量发展。

下半场不变的,房地产仍然是国民经济的支柱产业,在相当长的一段时期内,仍将保持十多万亿的大市场。我们对房地产下半场的健康 发展与良性循环充满信心。”

头部房企类似的观点,是万科郁亮在业绩会上提到的“政策基础”和“行业基础”,万科同样认为房地产行业正在回归常态、正在回归理性,并且未来房地产开发业务依然是重要的经济活动,万科抱有充分的信心。

当然,对比万科在业绩会上的反思和检讨,稳如磐石的中海在房地产下半场,对继续保持行业领先地位充满信心,也对2022年稳中有进充满信心。

毕竟,财报中多个数据都指向,过去一年,中海的长板更长了。

2021年末,中海资产负债率58.9%,净借贷比率为32.3%,持有现金1309.6亿元,加权平均融资成本为3.55%,融资成本继续保持行业最低区间,在房地产行业金融监管持续收紧的背景下,财务资源优势更加突显。

当然,2021年中海的负债率等相关指标依旧远低于“三条红线”,属于“绿档”企业,负债水平保持行业最低区间。

不仅是财务能力依旧出色,过去一年坚持主流城市战略布局的中海,在31个城市的销售额进入当地市场前3名,占中海已进入城市数量的1/3。

一线城市北上广深和香港的合约销售额超1000亿元,在北京、上海、广州和南京等10个城市的合约销售额分别超过100亿元,其中在北京实现销售合约额超过450亿元。

按照中海董事会主席颜建国对房地产行业的预判,未来行业将进一步展现“分化”特征,首先便是市场分化——一二线和强三线城市将是主战场。

可以预见,中海接下来在主流城市的进取和份额还会争取提升。

中海的理性与血性

房企高负债、高杠杆、高周转的开发模式已经终结,而对于经营稳健、资金充裕的房企,这个行业仍然存在机会。

中海年报中指出,2021年上半年土地市场竞争激烈,下半年则随着房地产市场急剧下行而转冷,公开招拍挂土地流拍频现,而中海理性把控投资节奏,坚守投资刻度,在上半年谨慎投资,下半年则获取不少优质土地。

去年全年,中海新增土地储备98宗(含中海宏洋),权益购地金额达1610.2亿元,新增货值达3822.1亿元。其中,下半年拿地占比超过六成。

值得关注的是,下半年抓住土地市场降温机会的中海,是以底价或较低溢价在重点城市获取到这一批优质土储的。

中海管理层业绩会上表示,去年下半年土地市场不仅出现了机会,在回报率上也是这几年内中海在这些城市取得的最好回报,对未来的利润形成了很好的支撑。

战略稳健是中海的基因,但中海也没有丢失投资市场的血性,截至2021年底,中海的土地储备合计达8077万平方米。

至于接下来的房地产下半场,中海则明确将在战略上继续聚焦、专注,坚持“今天、明天、后天”三个层次的可持续发展的战略业务结构,坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展策略,发挥财务稳健、资金充裕、综合实力强劲的优势,抓住危机中的机遇,穿越周期,提升市场份额,保持行业领先的盈利能力,保持行业领先地位。

稳健如中海,代表着低风险,也代表着高信任,三大国际机构给予中海行业领先的信用评级,分别为惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+,也再次证明了自己仍是最值得信赖的房企之一。

在主席报告书中,中海董事会主席颜建国最后写道:2022年,中海将跨入企业发展的第43个年头,也将迎来在香港联交所上市30周年,中海将坚守长期主义,稳步发展,在迈向百年长青基业的征程中,持续为客户、股东、社会创造更大价值。

时代在变,房地产调控已经走向深水区,做大不如做稳,跑得快不如跑得久,也似乎只有行业进入到黑铁时代的时候,所有人才看明白,中海一直以来所坚守的“长期主义”价值在哪里。

对于中海地产,你有什么想说的?

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