中海地产：富贵“稳”中求

4月6日，中海商业发布了2021年度业绩。

2021年，中海商业营收51.7亿元，同比增长17.4%，复合增长率达到20%；截至2021年末，管理规模达到109个项目，面积627万平方米。

2021年中海地产共有18个商业项目投入运营，2022年计划新开商业项目22个，预计新增商业运营面积约135万平方米。

3月29日，“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”正式设立，债券发行规模50.01亿元，期限为3+3+3+3+3+3年，发行主体及产品评级均为AAA，票面利率3.35%。

这也是全国目前规模最大的绿色（碳中和）CMBS产品，意味着中海的商业经营业绩、资产管理能力和未来发展前景获得市场认可。

过去一年，中海不仅商业资产实现了高质量增长，从3月31日发布的年报可以看到，中海地产这艘大船又整体往前迈了一步。

2021年，中海地产实现合约销售额3695.0亿元，同比增长2.4%；实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%；股东应占净利润401.6亿元，扣除税后投资物业公允价值变动后之股东应占溢利为363.8亿元；每股基本盈利为3.67元；净利润率达16.6%，保持行业一流水平。

并且，就在财报发布前后，中海还有几个“大动作”引得市场关注。

3月25日，北京中海滙德里项目首次开盘，劲销约50亿，财报发布后的第二天（4月1日），中海地产又马不停蹄“连中四元”，以68.5亿元竞得成都、重庆四宗地块。

果然，始终还是富贵“稳”中求。

中国海外发展董事会主席颜建国在3月31日的业绩会上表示，房地产行业正在洗牌出清，在剧烈波动调整中，中国海外是表现最稳健的企业之一。

“我们经历过97亚洲金融风暴的洗礼，深刻理解敬畏市场的极端重要性，懂得扎实稳健、 一步一个脚印，有质量的增长才能行稳致远。过去一段时间，我们因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。潮水退去，洗尽铅华，中国海外是不确定市场中确定的力量，持续稳健，值得信赖。”

曾几何时，中国的房地产确实如迎来爆发风口一般，崇尚规模为王，彼时，追逐风口就可以让企业乘风飞起，反之，就可能会被市场和投资者冠以“保守”的骂名，但风口终究有消停之时，当下，残酷的淘汰赛留给房企的时间并不多了。

风口不一定是朋友，也可能是敌人，正如颜建国在主席报告书中的那句，“时间是优秀企业的朋友，却是平庸企业的敌人”。

归根结底， 房地产并没有捷径。

今年迎来上市30周年的中海，没有追逐做风口上的猪，而是选择了做时间的朋友，在其看来，或许最好的风口，是长期主义。

中海的三个“信心”

行业周期是个放大镜，有人退场有人前进，而外界通过房企财报看到的，不应该只有行业危机，也要有行业方向。

业绩会上，中海董事会主席颜建国以“信心”为关键词做了报告，其表示，中海对房地产行业的健康发展与良性循环充满信心。

“房地产下半场，将迎来巨大的变化，不再是到处都是机会，是分化的市场、是结构性机会。行业也将从躁动回归理性，从盲目扩张走向高质量发展。

下半场不变的，房地产仍然是国民经济的支柱产业，在相当长的一段时期内，仍将保持十多万亿的大市场。我们对房地产下半场的健康 发展与良性循环充满信心。”

头部房企类似的观点，是万科郁亮在业绩会上提到的“政策基础”和“行业基础”，万科同样认为房地产行业正在回归常态、正在回归理性，并且未来房地产开发业务依然是重要的经济活动，万科抱有充分的信心。

当然，对比万科在业绩会上的反思和检讨，稳如磐石的中海在房地产下半场，对继续保持行业领先地位充满信心，也对2022年稳中有进充满信心。

毕竟，财报中多个数据都指向，过去一年，中海的长板更长了。

2021年末，中海资产负债率58.9%，净借贷比率为32.3%，持有现金1309.6亿元，加权平均融资成本为3.55%，融资成本继续保持行业最低区间，在房地产行业金融监管持续收紧的背景下，财务资源优势更加突显。

当然，2021年中海的负债率等相关指标依旧远低于“三条红线”，属于“绿档”企业，负债水平保持行业最低区间。

不仅是财务能力依旧出色，过去一年坚持主流城市战略布局的中海，在31个城市的销售额进入当地市场前3名，占中海已进入城市数量的1/3。

一线城市北上广深和香港的合约销售额超1000亿元，在北京、上海、广州和南京等10个城市的合约销售额分别超过100亿元，其中在北京实现销售合约额超过450亿元。

按照中海董事会主席颜建国对房地产行业的预判，未来行业将进一步展现“分化”特征，首先便是市场分化——一二线和强三线城市将是主战场。

可以预见，中海接下来在主流城市的进取和份额还会争取提升。

中海的理性与血性

房企高负债、高杠杆、高周转的开发模式已经终结，而对于经营稳健、资金充裕的房企，这个行业仍然存在机会。

中海年报中指出，2021年上半年土地市场竞争激烈，下半年则随着房地产市场急剧下行而转冷，公开招拍挂土地流拍频现，而中海理性把控投资节奏，坚守投资刻度，在上半年谨慎投资，下半年则获取不少优质土地。

去年全年，中海新增土地储备98宗（含中海宏洋），权益购地金额达1610.2亿元，新增货值达3822.1亿元。其中，下半年拿地占比超过六成。

值得关注的是，下半年抓住土地市场降温机会的中海，是以底价或较低溢价在重点城市获取到这一批优质土储的。

中海管理层业绩会上表示，去年下半年土地市场不仅出现了机会，在回报率上也是这几年内中海在这些城市取得的最好回报，对未来的利润形成了很好的支撑。

战略稳健是中海的基因，但中海也没有丢失投资市场的血性，截至2021年底，中海的土地储备合计达8077万平方米。

至于接下来的房地产下半场，中海则明确将在战略上继续聚焦、专注，坚持“今天、明天、后天”三个层次的可持续发展的战略业务结构，坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展策略，发挥财务稳健、资金充裕、综合实力强劲的优势，抓住危机中的机遇，穿越周期，提升市场份额，保持行业领先的盈利能力，保持行业领先地位。

稳健如中海，代表着低风险，也代表着高信任，三大国际机构给予中海行业领先的信用评级，分别为惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+，也再次证明了自己仍是最值得信赖的房企之一。

在主席报告书中，中海董事会主席颜建国最后写道：2022年，中海将跨入企业发展的第43个年头，也将迎来在香港联交所上市30周年，中海将坚守长期主义，稳步发展，在迈向百年长青基业的征程中，持续为客户、股东、社会创造更大价值。

时代在变，房地产调控已经走向深水区，做大不如做稳，跑得快不如跑得久，也似乎只有行业进入到黑铁时代的时候，所有人才看明白，中海一直以来所坚守的“长期主义”价值在哪里。

对于中海地产，你有什么想说的？

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