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三、四线城市扭动楼市指向标

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房地产“松绑”名单中再添一省会城市。

“对于拥有一套住房并结清了购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购房的,执行首套房贷款政策,即执行‘认贷不认房’。”

4月5日,兰州市人民政府发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》,推出四大类共20项措施,从降低首付比例、部分放松限购、放宽限售条件等方面优化楼市环境。

文件将二套房的首付比例降至30%,取消“认房又认贷”,并降低竞买土地保证金比例,压缩预售资金审批时限。

这是自2022年初至今,对楼市“松手”的第8座省会城市。此前,郑州、武汉、杭州、沈阳、贵阳、福州、长沙等省会城市均已对楼市政策进行调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,省级的放松会更好地引导市场预期的变动,客观上有助于减少购房鼓励和购房成本,真正激活房地产市场交易的活跃。

从三、四线城市开始“松手”

其实,这波楼市春风是从三、四线城市吹来的。

今年2月,山东省菏泽市率先将首付比例下调至20%。

据数据统计,2021年全年菏泽新房成交2.8万套,但,在菏泽市自然资源和规划局发布的公示信息上,菏泽市市辖区存量住宅用地项目清单,仅菏泽城区(不含定陶区),就有待售项目141个,待售房屋的面积高达1096.26万㎡。

库存积压成为菏泽积极救市的主要原因。而同样为楼市库存发愁的不仅只有一个“菏泽”,多个三四线城市,开始复刻菏泽的做法。

“宽松且不违规”,中原地产首席分析师张大伟认为,虽然菏泽城市量级较低,但对于市场信心影响较大,代表了整体房地产政策的转向。

在进入4月不足十天的时间里,已经有7个城市接连出台宽松政策。据诸葛研究院统计,截至3月末,62个城市松绑了楼市政策,主要在降低首付比例,下调房贷利率,公积金贷款放松,放松限售限价,放松限购限贷,购房补贴等层面。

开年至今,楼市放宽的信号从单一性优惠发展为全面性调整,从三四线城市蔓延至省会级别城市。

3月1日河南郑州发布“郑十九条”,该通知提到五大项19条促进房地产行业健康发展的政策。

据数据显示,3月份郑州市新建商品房销售9680套,比2月份的6324套 增加53%;二手房共成交5273套,较上月的 3332套 增加57%。

“郑十九条”效果明显。

而兰州则完成了从购房人到企业端的放松,兰州推出“优化预售资金使用流程”、“压缩预售资金审批时限”等措施,被认为戳中房企泪点。

虽然各地政府纷纷出手救市,但是从目前的成交数据来看,市场的反应仍待时间来发酵。

国家统计局数字显示,1—2月份,商品房销售面积15703万平方米,同比下降9.6%,其中,住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元,下降19.3%,其中,住宅销售额下降22.1%。

边“松手”、边“限跌”

但是,部分房企显然已经没有了耐心,为加速回款,他们开始切割布局在三四线城市的项目的利益。

“降价出售也比积存在手里要好。”柳州某房企营销负责人告诉地产壹线,现在的主要销售任务是去库存。在低能级城市中,由去库存引发的市场恶意竞争也在蔓延。多地政府因城施策、积极救市的同时也开始了逆向调整。

华北某房企营销负责人坦言,一般而言,降价10%已是项目降价的最大幅度,多个城市设置限跌15%相当于划定“跌停线”,但,在实际情况中,不排除开发商会以买房送车位、赠送全套家具或精装修等方式变相降价。

去年8月,江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中明确提到,商品住房销售价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,同时,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

据澎湃新闻不完全统计,已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式,限制房企降价行为。截至目前,包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城公布房价“限跌令”。

“边放松,边限跌,这就将楼市稳定在了一个区间内,能够促进市场的良性发展,但是一方面,疫情因素阻碍了局部市场回暖的步伐;另一方面,由于开发端的信贷政策放松幅度有限,加之预售资金监管政策仍然严厉,市场回暖对房企流动性的改善的显现需要时间。”海泰证券分析师坦言,目前房地产回暖仍需时间。

“我们在去年末的判断是,只要扛过今年第一季度就可以‘转危为安’。但现在来看,苦日子要比预期更长一些。”上述华北房企营销负责人说。

融创中国董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩会上就提到,下半年的市场压力比较大,主要来源于两个方面,一是有些企业压力比较大就开始降价,另一个是国家的政策比较坚决,让大家对房价有了不上涨的预期,现在经济压力也比较大,大家的购买力受到了影响。

业内人士表示,如果信心没有恢复的话,市场回暖就很难持续,行业也就不能称得上“良性循环”。他认为,要实现房地产业的“良性循环和健康发展”,还需要更加精准的政策支持,以及市场信心的进一步恢复。

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