如果是黑铁时代，万科准备怎么打这场仗

万科直面问题。

3月30日晚，万科发布2021年报，董事会主席郁亮在开篇的致股东信中写道：

“2021年，对万科集团来说，是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年，尽管公司仍然保持经营稳健，但净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”

在31日上午的业绩会上，不同于往年先由董秘朱旭做年度业绩汇报的环节，由郁亮直接发言开场，在长达27分钟的汇报中，郁亮首先做的是反思、检讨和致歉。

郁亮形容自己像一个没考好试、要拿成绩单给父母看的学生一样，“不管我的反思多全面，不管我的检讨多深刻，考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

2021年的业绩表现，对万科来说的确是一次警醒，对整个房地产行业其实也是警钟。

先看万科的业绩基本面。

去年全年，万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%，长期处于行业低位。

发布年报的同时，万科推出回购方案和上市以来最高比例分红派息预案，用实际行动保障股东的利益，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

3月29日，“2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告”发布数据显示，前三位由万科、中海、保利占据，其中，万科蝉联第一。

正是这个蝉联第一的“老大哥”、“优等生”，2022年开局便已提到，房地产行业进入了“黑铁时代”，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年。

郁亮彼时的解释是，就是要么死、要么活，没有中间状态，“只有敢打仗就还有一丝打胜的机会，但不敢打的结果肯定是失败，这个问题我们没有选择。”

正如郁亮在31日的业绩会上所说，“今天大家来参加我们业绩发布会，不是来听我道歉的，而是关切万科能不能从今年开始实现止跌企稳回升，我们到底有没有这种底气，有没有这种信心。”

的确，如果是黑铁时代已来，此时的万科在想什么，万科有没有信心打这场仗，又准备怎么打这场仗。

1

郁亮的反思和检讨

2021年有多难？

去年9月，万科举办37周年司庆晚会，晚会开场时，郁亮小跑上台，接过话筒说：“很高兴我们都还活着。”

万科，也不是万能的。

在《致股东》中，郁亮反思了2021年净利润下降的原因。

从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。郁亮坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。

而在业绩会上，当天一早已召集团队不断汇总投资者和媒体所关心问题的郁亮还说：“在今天的场合，我还有必要作进一步的反思和检讨。”

其补充的第一点反思和检讨是万科的管理方式。过去，万科过去一直是采用充分授权、分布式的管理方式，这毋庸置疑是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。

但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，从而影响了万科整体业绩。

第二点，郁亮直言：“是多赛道同时探索，让我们所付出的成本比想象中的要更大。”

在过往这个被人诟病“喜赚快钱”的房地产行业，多元化布局确实是时代趋势，大家都相信不是等风来了再变、而是调整好了自己等风来的道理，只是有的开发商浅尝辄止，而有的开发商则会坚持“做难而正确的事”。

2014年至今，万科在转变定位为城乡建设与生活服务商后，所探索的多个赛道也一点一滴地拓宽着房地产企业的想象空间，从长期主义的价值上看，万科的体量与其布局的业务板块量也是匹配的，尽管有喜有忧。

“在过去开发业务好的时候，由开发业务承担了相关的成本，在市场发生变化的时候，这些就体现为了对业绩的影响。在这些摸索过程中比我们预想的时间更长，付出的代价更大。另外在建立新赛道的过程中，试错也必不可少。”

郁亮举了一个例子，深圳的城中村改造。

在深圳，数不胜数的城中村是这座城市的一种象征性符号，因而城中村综合治理也一直是深圳城市发展的重要一环。万科近几年提出的“探索城市与村落共生共赢”，探索以综合整治提效的新模式，为城中村的发展提出了一个新的解决方案，却也让万科无奈吃尽了苦头。

“深圳城中村解决了深圳大量流动人口的居住问题，但是也存在着社会治理、安全隐患等种种问题。我们特别希望能发挥万科的长项，能够发挥机构租赁的作用，去对城中村进行大规模的集中改造。但作为二房东模式让万科付出了很大代价，到今天还在为此付出代价。如果没有城中村二房东的业务，万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了。”郁亮直言。

2

万科还有没有信心？

越是难关，越需要信心。

四年前的万科秋季例会上，三个红底白色的大字引起了巨大波澜：“活下去”。这四年来，相信万科的工作主题，也始终在解答这个问题。

3月31日的业绩会上，郁亮提出，万科今年的工作任务有八个字：“止跌企稳，稳中提升”。其中，“稳”字出现了两遍，郁亮认为，因为稳是万科止跌成功的标志，也是万科回升的基础，万科也有信心完成这八个字的工作任务，信心来自于两个外部基础和三个内部基础。

这是郁亮昨日的汇报重点，用时将近整体发言的一半，因为也是投资者们想听到的汇报重点，当然更是这个行业当下想从大哥万科身上听到的一些信息点。

第一个外部基础是“政策基础”。对于政策，万科抱有充分的信心，认为房地产行业正在回归常态，正在回归理性，行业的平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。

第二个基础是“行业基础”，万科认为，只要有城市，建筑还在，围绕不动产的需求就会存在，行业就会存在。未来房地产开发业务依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务。万科已经做了比较充分的布局和准备。

至于三个内部基础，则可以理解为“万科雄厚的家底”。

第一个内部基础，是万科的开发业务将继续保持在行业的第一阵营。不仅本部通过管理红利提高整体回报，郁亮也明确表示了“万科是有钱买地的，万科不会停止投资”、“我们储备资源充分、可以满足我们未来2-3年的开发需要”。

第二个内部基础，是万科的的经营服务类业务，且已经逐步形成新的利润蓄水池。

过去一年，物业、物流、长租公寓、商业等业务总共为万科贡献了超过400亿的收入均位居各自所属行业前列，，而且发展空间仍然保持快速增长。更重要的是，“我们为探索这些业务所交的学费，大头基本上已经付完。”

第三个内部基础，郁亮认为也是万科最坚实的基础，便是万科长期稳健经营，领先行业的信用。“这让万科有了更多的投资选择，也获得了更多的发展机会。”

房地产最危险的是什么？过去这一年的行业动荡已经证明，是好大喜功的“快进”。所以，如今的房地产丛林，企业信用的重要性确实要远远大于其他，也几乎是所有房企2022年通往“止跌企稳，稳中提升”目标的一张关键名片。

3

万科吹响号角

事在人为，号角从万科最高级别吹响。

郁亮在业绩会上表示：“我们相信只有扎扎实实地把每件事情做好，把工作做扎实了才会有良好的收成。去年我们已经取消了集团合伙人的层级，也就是通常意义上的集团高管，我们每个人都要下沉前线去干活，我和祝九胜总裁也不例外。”

看得出，万科自上而下，都迫切地期待明年可以给各位投资者交出一份合格的答卷。

行业相信万科，因为万科不仅是农民，是具有危机感的好学生，走过38年发展的万科，也证明了自己是擅长长跑、适合长跑的健将。

早年的万科，已经几乎无所不做，卖过录像机，生产过纯净水，拍过电影，开过超市，涉及很多完全不相关的领域，骨子里埋藏着不安分又能吃苦耐劳的基因。

郁亮也曾经说过：“万科历史上经历过1993年开始的宏观调控、1998年亚洲金融危机，2003年的非典危机，2008年由次贷引发的全球金融危机。每次危机过后，万科都找到了新的发展机会。”

在致股东信中最后，郁亮提到：“无数平凡的每一步，拼就了万科不平凡的过去， 也将带领万科跑向不平凡的将来。这是一条充满挑战的征途，一根筋跑下去，就能成为冠军。”

实际上，不只是万科，整个房地产行业亦是如此。虽然我们无法确定黑铁时代的下降空间，更不能确定什么时候结束，但有一件事是确定的——如果我们不咬牙坚持跑下去，我们就无法穿越它。

有意思的是，在万科业绩的第二天，万科的股票一路上扬，涨幅突破了8个点，万科的号角，已经有了市场的回声。