“昨晚特别忐忑，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样。我完全能够理解股东各种各样的情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，我感同身受。”
3月31日晚，万科集团（000002.SZ；02202.HK）2021年业绩发布会，以董事会主席郁亮的一番“检讨”开场。“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意”。
在此之前，万科发布了2021年年报，实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归母净利润225.2亿元，同比减少45.7%，几近腰斩。红星资本局注意到，这是万科上市31年以来的第三次净利润下滑，第一次在1995年，第二次在2008年。
万科集团 资料图 图据 IC photo
万科利润减半
毛利率下降是主要原因
业绩会上，郁亮总结称，股东最关心的问题有两个：一是“万科净利润为什么出现45.7%的大降”，另一个是“万科能不能实现盈利的止跌企稳回升”。
年报显示，此次净利润下降主要受开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失的影响。其中，毛利率下降是财务层面的主要原因。
具体数据来看，2021年，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率为17.2%，较2020年的22.8%，下降5.6个百分点。万科称，毛利率下降主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响。
其次是投资收益回落，2021年，万科实现投资收益66.1亿元，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。主要因素为联合营项目毛利率下降，以及处置子公司的收益减少。
另一个原因出在计提减值上，年报显示，2021年下半年以来，市场明显下行，四季度下行有所加剧，公司对2021年末资产进行了全面减值测试。最终，2021年万科计提了35.3亿元资产减值，其中存货减值31.2亿元，其他资产减值4.1亿元，合计减少权益净利润约25.5亿元。
对此，郁亮在《致股东》板块中对公司的行为进行反思并表示，公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
为多元化业务交了80亿学费
财报之外，郁亮还在业绩会上补充了两点反思与检讨。
首先，在管理方面，郁亮表示，公司存在离散度大的问题。过去充分授权、分布式的机制，有利于公司在行业向好时迅速抓住市场机会；但随着市场竞争加剧与大型复杂项目增多，有的单一公司和单一区域不具备完整能力，表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。
另外，在业务方面，万科多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大。郁亮表示，“过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来。”按照成本法计算，这些多元化业务折旧摊销成本费用达到80.6亿元，客观上对报表利润存在影响。
红星资本局了解到，早在2014年，万科就提出从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，正式开启了多元化转型探索。
万科官网显示，其多元化业务板块包括物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、商业开发运营“印力集团”、长租公寓“泊寓”，以及冰雪、酒店度假、教育、生猪养殖等。为促进多元化发展，万科曾推出“试错”和“赛马”等机制刺激多元业务开展，以培育出足以应对房地产降速的新业务。
2021年年报显示，万科房地产开发及相关资产经营业务收入达4299.3亿元，占总营收比重为95%，仍是第一大收入来源。在多元化赛道上狂飙猛进的万科，似乎只是门门功课“有”而非门门功课“优”。
例如长租公寓领域，万科是最早和最积极的响应者。2017年，万科曾经做过一个专门针对城中村进行改造升级的“二房东”项目——“万村计划”，该计划以承租后改造的方式对城中村进行精细化运营的业务。理想虽美好，但现实推进中，万科似乎低估了城中村综合整治的难度，在财务测算和施工进度上过于激进，还陷入了“推高租金”的舆论漩涡。
郁亮在业绩会上感慨道，“二房东”模式让万科付出了很大代价，甚至到今天还在“还债”。“如果没有城中村‘二房东’的业务，万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。”
万物云赴港IPO
独立上市能否拉高收益？
郁亮在业绩会上表示，未来公司以“每个业务能不能独立上市”为成功标志之一，希望机构投资者能够对万科的不动产的综合发展和运营服务重估，“万科用养儿子的方式，看待上述这些经营服务类业务。希望万科的业务都能成为有出息的儿子。”
红星资本局注意到，4月1日，万科旗下的“万物云”已经正式向港交所提交招股书。招股书披露，万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，2021年和2020年的增速分别为30.6%和30.3%；毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。
在2019-2021年，万物云物业服务（包括在社区空间居住消费服务板块下的住宅物业服务，以及商企和城市空间综合服务板块下的物业及设施管理服务）产生的收入分别为人民币98.2亿元、人民币131.54亿元及人民币166.51亿元，占其同年总收入的70.5%、72.5%及70.2%。
此外，万物云来自最大单一客户万科集团的销售收入分别为人民币17.70亿元、27.98亿元及38.21亿元，分别占公司总收入约12.7%、15.4%及16.1%。
不难看出，万物云对万科集团较为依赖。独立上市能否为万物云及万科带来更为广阔的上升空间，还有待时间的验证。
降薪、回购、高管下沉
万科立下六字军令状
就在两个多月前，郁亮刚刚在万科年会上喊出了“黑铁时代”“背水一战”的口号。而在此次业绩会上，郁亮还定下了万科2022年工作任务——“止跌企稳，稳中提升”。
万科首先拿来“开刀”的是高管薪酬，年报显示，郁亮自愿放弃了2021年度全部奖金，其税前年薪为154.7万元，此前两年均高达1200万元以上。万科总裁兼董事祝九胜年薪则从2020年的1123万元，下降至去年的592.7万元。万科8位董事、监事、高级管理人员合计获得税前报酬3409.6万元，同比下降50%。
或许正如郁亮在年初的年会上所言，薪酬体系也要建立新的锚点，以适应“黑铁时代。”
与此同时，为提振市场信心，万科还随年报一起抛出大额回购方案。红星资本局了解到，万科计划在未来三个月内择机回购部分A股股份，回购金额为20亿至25亿元，回购价格不超过18.27元/股，预计回购总股本不低于1.09亿，回购股份将全部用于出售。
此外，万科也加大了今年的分红力度。分红比例拟跃升至归母净利润的50%，合计拟派发分红112.8亿元。
红星新闻记者 俞瑶 强亚铣 实习生 赵一依 雷炫
编辑 陶玥阳
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