禹洲集团：土储比合理值多200万平，公允价值占净利润56%

来源：一号地产 ID:dichanyihao 作者：海哥

一号说：让债权人情何以堪

今年房企的年报都扎堆到最后一刻披露，一号君光看快讯就看得头昏眼花。今年的财报季，就选禹洲集团作为开篇吧。

31日禹洲集团（1628.HK）发布财报后，股价依旧一路走低，最后报收0.405港元每股，当日暴跌17.85%。值得庆幸的是，并没有造成“股债双杀”。

因为禹洲的美元债已经跌无可跌了，报价绝大多数只有十几块，这个砍到脚脖子的价格，换做兄弟你还忍心再砍一刀吗？

是年报数据很差吗？好像并不是。

叩问：土储为何比合理值多200万平？

禹洲集团的土地储备数据，一号君去年就发文质疑过，今年看到年报，依旧是黑人问号脸……这次简单点，仅取2020年年报和2021年年报数据原文进行分析。

2020年年报显示：“截至2020年12月31日，本集团的土地储备总可供销售建筑面积约2,310万平方米，177个项目，分别分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币6,876元。”

2021年年报显示：“截至2021年12月31日，本集团的土地储备总可供销售建筑面积约2,042万平方米，179个项目，分别分布于六大都市圈共39个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币6,646元。”

上述年报的数据表述，原文复制，连一个标点符号都没动。摘录一下的话，就是2020年底，禹洲集团有2310万平米可供销售建筑面积，而到了2021年底，禹洲集团还有2042万平米可供销售面积。

那么2021年分别销售了多少面积、新增了多少面积呢？通过禹洲集团的财报，我们发现，截至2021年底禹洲集团“累积合约销售金额约为人民币1,050亿2,101万元。合约销售面积为5,293,990平方米。”

新增土地的话，“通过公开招拍挂的方式，以极具吸引力的价格在苏州、郑州及江门斩获4幅优质地块，总建筑面积约547,871平方米”。

也就是说，禹洲集团2021年累计销售529.4万平米，而同期新增总建筑面积仅为54.79万平米。即使新增土储100%算作可供销售面积，去年全年的可供销售面积也是净消耗474万平米。

根据2020年底的结余数据，即可供销售面积2310万平米，到2021年底合理的剩余可供销售面积应该仅剩1836万平米。

那么2021年的年报中，又哪里来的2042万平米可供销售面积呢？并且：

与合理值竟然相差了200万平米！

显然，禹洲集团的财务报表的数据很难形成逻辑自洽。

或许有人会问，有可能是通过收并购，或者旧改转化吗？如果真有这好事，禹洲集团恐怕早就官宣了。

业绩暴增是“幻象”：公允价值占净利润56%

再来看禹洲集团的财报业绩，一号君一看，简直好到亮瞎眼。在一众房企财报难产、业绩哭惨的情况下，禹洲集团2021年财报绝对是最亮眼的，没有之一，不接受反驳。

年报数据显示，禹洲集团2021年实现收入270.71亿元，同比上升160.01%；毛利约40.61亿元，同比增长746.12%，毛利率为15%；净利润12.83亿元，同比上升462.15%，归母净利润8.62亿元，同比增长636.88%。

延续了高红分风格的禹洲集团，面对如此“高增长”的业绩数据，今年却并没有分红派息。

要知道2019年禹洲集团就派息18.21亿元，当年归母净利润才34.95亿元，派息率高达52%。2020年年报归母净利润才1.17亿，2020年及2021年中期累计派息却高达15.918亿元。

面对如此豪横的分红方案，怪不得曾有媒体称：

这是大股东要“榨干”上市公司

禹洲集团之所以业绩能有如此高增长，并不在于2021年的经营面有多优秀，实在是2020年的年报太拉胯，去年初禹洲集团2020年业绩报告一出，市场哗然，营收腰斩、净利润更是大降94%等等。

一号君统计了禹洲集团2018年至2021年的年报数据，相较于2018年、2019年的财务数据，发现禹洲集团2021年的业绩并不耀眼，反而相当平庸。

以2019年的数据为基数，禹洲集团2021年的营收同比仅增16%，但毛利润、净利润和归母净利润同比分别下滑33%、68%、75%，可以说增收却少利。

这也是禹洲集团发布年报当日，股价反而大幅下跌的原因。

此外，年报显示，2021年禹洲集团的投资物业公允值收益净额为7.18亿元，较2020年的3.87亿元增加了85.5%，且占整体净利润的56%。

众所周知，公允价值变动收益只是纸面财富，并不产生现金流，换言之，2021年禹洲集团的12.83亿净利润里，竟然：

超过一半都是没有现金流的纸面财富

那么投资性物业的公允价值变动是否合理呢？我们不妨看几组数据。

在禹洲集团的财报当中，投资性物业作为非流动资产，2021年的作价是159.72亿元，2020年是146.28亿元；其获取收益的主要途径是租金收入，这个数据2021年是3.03亿元，2020年是2.61亿元。

从中可以看出，禹洲集团持有的投资性物业，2021年与2020年相比，规模和租金收益也仅仅是微增，均在10%左右，公允价值的变动却同比大增了85%！

难道是2021年那些投资性物业资产价格大涨了？显然这与我们常识的认知并不相符。

财务状况恶化：债务违约、现金难覆短债

最后，我们来看看禹洲集团的财务稳健性。从禹洲集团的年报数据看，2021年其总有息负债是减少了11.5%至565.8亿元，同时总资产上升了20.67%，从343亿元增至413.9亿元。

与此同时，禹洲集团的“三道红线”全面达标，其中净负债率94.4%、剔除预售款后的资产负债率69.2%，现金短债比约为1.25。

看着仍然很优秀对不对？具体来拆解一下。总有息负债的减少，主要得益于公司债券的偿还，减少了30亿元，计息银行及其他借贷减少了47.3亿元，优先票据反而增加了4亿元。

事实上，2021年总有息负债的降低既是主动，也是被迫的，一方面融资渠道受阻，新增融资很难获得；另一方面，债务到期，刚性偿还，特别是有抵押物的银行融资。所以这是一次迫不得已的降杠杆。

同时，为了应对到期债务，禹洲集团不得不动用自有资金偿还，这也使得其在手现金较上一年度大幅减少。年报显示，其不受限的现金及现金等价物未143.77亿元，较2020年底的235.86亿元净减少了92亿元。

而禹洲集团未来一年内到期债务为139.99亿元，这还没算今年年内到期的35.42亿元应付款。

因此，禹洲集团截至去年底不受限制在手现金勉强能覆盖一年内到期债务，但要顾及年内需要偿付的应付款的话，恐怕：

缺口就很大了

至于负债率的下降，很大程度上要得益于禹洲集团少数股东权益大幅增加，做大了总资产和净资产规模。年报数据显示，2019年至2021年的少数股东权益分别为58.24亿元、96.73亿元、152.78亿元，同比分别增加199.65%、66.08%、57%，同期母公司权益的增幅仅为17.53%、7.54%、6%。

这么分析下来的话，禹洲集团的业绩质量就显而易见了，并不像年报所描述的那么优秀。

最具讽刺的是，尽管年报中的禹洲集团是营利双收，但现实中的禹洲却是连债务利息都无法偿还了。

年报显示：“于报告期后，本集团未能支付已发行优先票据的利息合共69,250,000美元（约人民币 437,756,000元）。根据优先票据协议的条款及条件，未付息已导致发生违约事件并将触发所有其他优先票据之交叉违约。”

因此，优先票据持有人有权要求立即偿还未偿还本金额。而禹洲集团方面除了打算出售附属公司或尝试继续融资外，还不排除将对境外债进行债务重组。未来的禹洲集团仍然充满了不确定性。