财报前夜官宣违约，扭亏为盈的上置集团如何走出危机？

2021年扭亏为盈的上置集团，子公司还不上1.82亿元的贷款利息。

作者 | 苏影

编辑 | 卢泳志

来源 | 野马财经

一年一度财报大考。经历了2021年的寒冬之后，房地产行业举步维艰，延迟交卷的房企不在少数。而按时交卷的房企也很难都取得优异的成绩，比如上周停牌的上置集团（1207.HK），财报发布之前，上置集团子公司的债务违约率先出场。

3月27日，上置集团宣布子公司上海金心1.82亿元贷款利息违约，贷款人给出了最后的还息期限为3月31日。然而截至3月31日17:30，上置集团仍未披露进一步还款进展。

而官宣违约的第二天，上置集团发布了2021年年度业绩，逆转前两年的亏损局势实现盈利。上置集团已经扭亏为盈，为什么子公司却还不上1.82亿元的贷款利息？

1.82亿元贷款利息违约

3月22日，上置集团股票自当日上午九时起在香港联合交易所短暂停止买卖，以待公司刊发一份内幕消息公告。

5天后，3月27日，上置集团公告，上海金心未能按期偿还一笔1.82亿元的应计利息。据悉，该笔利息需于2022年3月21日到期偿还。

图片来源：上置集团公告

上海金心有两家股东，分别是持股51%的上置集团和持股49%的中崇滨江。此前，上海金心、贷款人及担保人曾订立了一系列银团贷款协议和相关延期协议，涉及最高贷款金额50亿元，其中44.5亿元的本金已经提取。

根据延期协议，该贷款到期日为2022年12月26日。贷款利率有两种，2018年8月7日之前发放的贷款利率为4.28%，之后为4.99%。值得注意的是，关于逾期事件，协议中有这样一条，如果上海金心未能偿还贷款本金及利息，贷款人有权将逾期利率提高50%。

3月22日，贷款人向上海金心及担保人发出催告函，要求上海金心及各担保人履行付款或担保责任，于2022年3月31日前支付应计利息和逾期利息。

上海市华荣律师事务所律师孙毅分析，在民事责任层面，由于贷款人已催告借款人在合理期限内返还，上海金心若不能在3月31日按期支付相关利息，对于该笔款项的贷款人，上海金心将根据《民法典》第577条、第676之规定，承担逾期返还借款的责任，即应当按照合同约定或者国家有关规定支付逾期利息。

对此，上置集团表示，其与上海金心和中崇滨江就付款计划和修订付款条款等内容积极与贷款人探讨。但由于上置集团已收到贷款人的催告函，这有可能触发上置集团签订其他贷款协议的交叉违约。

截至2022年3月27日，上置集团评估相关贷款人可能要求偿还2.85亿元。为履行还款责任，上置集团考虑用出售资产、加快收回其他应收款项及股本融资等方式来回笼资金。

孙毅表示，上置集团作为贷款的担保人，如果上海金心贷款时既存在上置集团、中崇滨江作为人保，又存在其他资产的物保，根据《民法典》第392条之规定，以及意思自治原则居上的理念，一般按照约定实现贷款人的债权。但若没有约定或者约定不明确的，债务人自己（这里指上海金心）提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，之后再请求保证人承担保证责任。

如何实现扭亏为盈？

在公开债务违约一天后，上置集团的财报数据新鲜出炉。

2021年，上置集团收入为7.8亿元，同比上涨169.9%；归属股东净利润为0.38亿元，实现转亏为盈，去年同期为亏损9.19亿元。这是近三年来，上置集团首次盈利。

事实上，截至2021年中期，上置集团的归属股东净利润还是亏损1.16亿元。那么，如何在半年时间内实现转亏为盈？上置集团称，主要是因为交付面积增加及未进行重大减值亏损计提。

2020年，上置集团对合营企业及联营企业计提了8.65亿元的投资减值；在应收款项方面，也提取了总额为17.48亿元的减值拨备。而2021年财报显示，上置集团并未有较大数额的亏损计提。

在业绩方面，2021年，上置集团实现合同销售金额7.36亿元，合同销售面积约2.25万平方米。从收入分析来看，2021年，上涨最明显的就是物业销售收入，总额为5.86亿元，较2020年同期的1.14亿元上涨414.04%。此外，物业租赁收入也有一定增加，为1.3亿元，同比上涨36.84%。

图片来源：上置集团财报

回归到具体项目，2021年，美国75 Howar项目贡献了较高的销售金额，为4.57亿元，占比62.18%。

在国内项目中，上海美兰天地、长沙绿洲雅宾利两个项目在下半年均取得预售许可证并开盘销售，合计实现了1.17亿元的销售额。2021年下半年，嘉兴湘府澜湾二期项目竣工备案并进行交付，交付率超过98%。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，企业物业销售明显增加或是由于上置集团深耕上海及长沙等区域多年，并逐步在这些城市扩大规模、形成了一定的影响力有关。

不过，虽然在整体盈利方面，上置集团取得了明显增长，但其在债务方面仍面临压力。

截至2021年年底，上置集团流动负债为43.54亿元，其中，计息银行和其它借款为8.97亿元，1年内应付账款为2.19亿元。同期，其现金及银行结余仅为1.08亿元，包括0.71亿元的现金及现金等价物和0.37亿元的受限制存款，不足以覆盖短债。

流水的高管、不变的危机

成立于1993年的上置集团，是上海的老牌房企。1999年在香港上市，目前已在伦敦、旧金山、上海、沈阳、成都等多个城市布局。

2015年，上置集团陷入资金困境。先被保利地产（60048.SH）看中，8月14日终止并购谈判后，中民投集团火速介入，用时110天，斥资14.9亿港元（约12.09亿元）得到上置集团的控股权。

而与收购事件同期进行的，还有上置集团的掌舵人之变。

2015年6月，上置集团公告，公司创始人、时任主席、执行董事兼主要股东施建被常州市人民检察院执行“指定居所监视居住”。当时，常州市人民检察院对《时代周报》确认有此案，但以保密为由拒绝公开立案原因。3个月后，施建先被董事会停职，后在同年12月被解除职务。

值得注意的是，同在2015年12月，彭心旷加入了上置集团，并在2017年10月被委任为董事会主席。然而，在彭心旷上任2年后，上置集团董事会主席被调查一事历史重演。

2020年1月20日，上置集团发布公告，公司收到执行董事兼董事会主席及行政总裁彭心旷家人通知，彭心旷因个人原因正在接受调查并被采取了限制措施，暂时无法履行其职务。同年2月21日，上置集团进一步表示，因涉嫌职务侵占罪，上海市黄浦区人民检察院已批准逮捕彭心旷。

除两任董事会主席先后被调查之外，上置集团的行政总裁一职也是频繁更替。

图片来源：Wind数据

2019年7月18日，因拟专注于个人商业业务，上置集团执行董事兼行政总裁刘峰辞任，该职务由当时的董事会主席彭心旷兼任。

彭心旷被调查后，执行董事朱强在2020年5月被委任代理行政总裁一职。不过，任职还不到8个月，因其他工作安排，朱强也宣告辞任。2021年1月，孔勇接棒，成为新的代理行政总裁。

在任职一年多后，孔勇交上了自己的第一份成绩单。虽然与2019年、2020年的连续亏损相比，业绩上实现了盈利，但公司的债务危机对于新总裁来说又是一场新的考验。

对此，梁楠表示，关于此次危机，上置集团当下需盘点资产做出资产出售计划，以期短期内快速回笼资金、增加现金流，缓解企业的债务压力。同时，积极与其他债权人进行商讨债务偿还方案，争取一定的时间空间，避免引起交叉违约致使短期内流动性压力加剧。值得注意的是，若偿还方案获得通过，房企仍需通过出让项目、股东注资等方式积极自救加大销售回款，保障现金流充裕。

流水的管理层成员，不变的现金流压力，您觉得上置集团的高管团队能顺利化解此次危机吗？欢迎评论区留言讨论。