2022年南京首批次集中出让公告来了！本次挂出了20幅地块、用地总面积68.58公顷，起拍总价267.23亿元，将于4月22日9：30开始网上公开竞价出让。
去年，南京开启集中卖地模式。今年的首批次集中挂地“姗姗来迟”，多维度对比不难发现，无论是土拍政策还是地块本身，都有了不少变化。具体来看：
1、土地出让政策有所调整。
主要集中在四个方面：
① 集中取消了租赁住房的配建要求。此前，南京出让的商品住宅类用地，大多要求竞得企业按照5%或10%配建租赁住房。该政策不仅隐性增加了房企的开发成本，而且也为交付后的统一管理带来了一定的麻烦。此次公告，除G03地块外，所有地块均取消了租赁住房的配建要求，改由各区选定地块后进行集中建设，在保障全市租赁住房建设面积稳定的同时，切实减少企业的开发成本。
② 保证金比例下调至起始总价的20%。本批集中出让的地块，竞买保证金比例全部下调至起始总价的20%。
③ 优化调整了房地价差确保预期利润。据测算，本批公告地块的房地价差，较此前同片区成交地块都有了一定的增加。这一点，下文会详细分析。
④ 取消了竞得地块数量的限制。去年南京在“两集中”出让时规定：同一集团企业同批次竞得住宅地块的总量不得高于总量的30%。此次的公告中该条限制已取消。
锐评君点评：上半年爆火，下半年爆冷。去年南京土拍的整体走势，大家还历历在目。从今年的首批次挂地来看，多项拿地政策得以调整优化，刺激开发商拿地的积极性。
2、部分板块宅地毛坯限价上调。
根据此批次的地块详情，锐评君发现大校场、江核、铁心桥、浦口城南中心等多个板块的宅地毛坯限价较之前有所上调：
大校场G02、G01，毛坯限价分别为45800元/㎡和45300元/㎡，此前板块最高毛坯限价为45000元/㎡；
江核G03，毛坯限价为40000元/㎡，此前板块最高毛坯限价为38000元/㎡；
铁心桥G05，毛坯限价为39000元/㎡，此前板块最高毛坯限价为38500元/㎡；
迈皋桥G11，毛坯限价33330元/㎡，此前板块最高毛坯限价为32907元/㎡；
浦口城南中心G13、G14，毛坯限价均为29120元/㎡，此前板块最高毛坯限价为28000元/㎡；
城东马群G10，毛坯限价为31310元/㎡，此前板块最高毛坯限价为31000元/㎡；
另外，去年第三批集中出让公告里终止出让的城东宅地，即新挂出的城东G03，毛坯限价为45800元/㎡，此前敲定的毛坯限价为44900元/㎡。
锐评君点评：南京楼市开启双限时代，住宅毛坯限价是房价定价的重要依据。大校场、江核、铁心桥等热门板块的宅地毛坯限价有所上调，意味着未来入市，新房价格大概率上涨。同时，多板块的宅地毛坯限价上调，能够提振市场信心，为楼市回暖做积极铺垫。
3、部分板块宅地地价回落，开发商盈利空间增加。
这次挂地，土拍政策调整中明确提到优化调整了房地价差确保预期利润。锐评君挑选了几个重点板块做了对比：
大校场，去年520出让的G27、G28、G30、G31、G32地块，触顶成交地价在34600-37137元/㎡不等。这次挂出的G01纯宅地如果触顶成交，最终地价为32367元/㎡；
仙林湖，云樾观山府所在地块于去年520出让，成交地价为25543元/㎡，毛坯限价为33800元/㎡。这次挂出的G09地块，虽然毛坯限价和中海观文澜持平（34000元/㎡），但若触顶成交，地价为23633元/㎡，较云樾观山府比有所下调。
锐评君点评：综合部分地块毛坯限价上调、地价下调的情况来看，此次挂地制造的涨价预期明显，加上租赁住房配建的取消，开发商的利润空间将大幅提升。另外，这次挂出的20幅地块均位于热门板块，地块资质较好，触顶摇号或将重回南京土地市场。
附：本批次待出让地块详情
大校场
NO.2022G01
地块四至：东至汇景西路，南至特色街巷，西至特色街巷，北至校场大道
出让面积：16515.26
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：45300元/㎡
NO.2022G02
地块四至：东至明贤路，南至特色街巷，西至柴园北路，北至南京市不动产档案馆。
出让面积：14564.2
用地性质：Rb商住混合用地
最高毛坯限价：45800元/㎡
城东
NO.2022G03
秦淮区光华路街道石杨路以南、郑和外校小学部以西地块
出让面积：62595.04
用地性质：R21住宅用地、Aa居住社区中心
最高毛坯限价：45800元/㎡
城南
NO.2022G04
雨花台区赛虹桥街道软件大道以南、规划二路以西地块
出让面积：26602.62
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：39000元/㎡
NO.2022G05
雨花台区铁心桥街道横一路以北、迎江路以西地块
出让面积：34941.34
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：39000元/㎡
NO.2022G06
雨花台区雨花经济开发区西寇路以东、吉祥路以北地块
出让面积：39678.47
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：34000元/㎡
仙林
NO.2022G07
栖霞区仙林白象片区仙林大道以北、天佑路以西（EAc030-12-45）地块
出让面积：16675.65
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：34000元/㎡
NO.2022G08
栖霞区仙林白象片区仙林大道以北、天佑路以西（EAc030-12-48）地块
出让面积：32753.97
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：34000元/㎡
NO.2022G09
栖霞区仙林白象片区仙林大道以北、天佑路以西（EAc030-12-49）地块
出让面积：19529.41
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：34000元/㎡
马群
NO.2022G10
栖霞区马群街道宁杭公路以南、马高路东西两侧地块
出让面积：77958.01（含仅出让地下空间17768.7）
用地性质：R2二类居住用地Aa居住社区中心用地Bb商办混合用地
最高毛坯限价：31310元/㎡
迈皋桥
NO.2022G11
栖霞区迈皋桥街道齐寿南路以西、尧红路以北地块
出让面积：21853.77
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：33330元/㎡
江北
NO.新区2022G01
江北新区山潘街（NJJBb030-09-11）地块
出让面积：21575.37
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：19520元/㎡
NO.新区2022G02
地块位置：江北新区浦乌路以北、外庄路以南（NJJBd020-15-26）地块
出让面积：54234.32
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：32000元/㎡
NO.新区2022G03
地块位置：江北新区广西埂大街以北、浦滨路以西（NJJBd010-11-06,11-08）地块
出让面积：48004.58（含仅出让地下空间2910.12）
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：40000元/㎡
NO.2022G12
浦口区江浦街道科新路以北、团结路以东地块
出让面积：18621.31
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：28188元/㎡
NO.2022G13
浦口区江浦街道丰子河路以北、康健路以东03地块
出让面积：15247.26
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：29120元/㎡
NO.2022G14
浦口区江浦街道丰子河路以北、康健路以东04地块
出让面积：26031.3
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：29120元/㎡
NO.2022G15
浦口区江浦街道卓溪路以南、山林路以东地块
出让面积：68192.4
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：28000元/㎡
江宁
NO.2022G16
江宁区江宁高新区吉印大道以南、丽泽路以东地块、
出让面积：67703.81
用地性质：R2二类居住用地
最高毛坯限价：28300元/㎡
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