关键时刻！楼市利率，跌穿基准利率线了！

作者：子非鱼

楼市最新传来了一个重要消息。

据财联社披露，苏州多家银行的首套房房贷利率，已经降至最低4.6%。

4.6%的贷款利率意味着什么？这一数据已经和5年期LPR持平，同时跌破了购房贷款4.9%的基准利率。

利率换锚之后，购房贷款利率=银行基准利率+点数。

基准利率都一样，都是4.9%。加点数每个城市都不一样，甚至每个银行都不一样，于是就造成了每个城市的贷款利率不尽相同。

自楼市调控以来，每个城市的加点数一般都是正数，也即每个城市的购房利率都比基准利率要高，目的是通过利率上浮，抑制购房需求。

调控最严厉的时候，很多城市的二套房乃至首套房购房利率都冲破了6%。

其中就包括苏州。

数据显示，2021年9月苏州首套房购房利率达到了6.1%，现在则跌到了4.6%，跌幅约25%。

4.6%的利率，还意味着，苏州的加点数已经从正转负。它释放的信号非常强烈：

楼市已经从抑制需求，转向了调动需求。

不光苏州，本号在之前的文章中已经说到，当前整个中国的房地产市场，都到了需要调动需求的时候，需要开启全面去库存的时候。

因为，当前大多数城市都面临着库存积压，去化周期超长，同时市场信心难以提振的难题。

克而瑞数据显示，2月末被监测的百城商品房库存已经超过了6.1亿平方米。

也就是说，开发商手中已经建好的，但仍未卖出的新房面积库存，积压了6.1亿平方米。

同时，前两个月尤其是2月份，全国新房销售一片惨淡，加剧了大多数城市的库存消化周期，尤其是三四线城市。

克而瑞数据显示，三四线城市目前库存消化周期平均值达到了21.09个月，远高于12个月的安全线。30个二线城市的消化周期平均值为15.99个月，也高于12个月。只有一线城市还处在安全线内。

作为中国第一地级市、强二线城市的苏州，什么情况？

克而瑞数据显示，苏州新房目前的去化周期为20.1个月，接近两年，同样远超12个月安全警戒线。

此外，二手房方面，苏州的二手房挂牌逼近12万套。

数据显示，根据链家网数据显示，到3月16日，整个苏州的二手房挂牌房源大约为11.6万套，其中7日内被上架的房源为4004套，也就是说，近一周来，苏州每天有572套房源上架。

更为关键的是，苏州目前的市场行情依旧惨淡，意味着新房消化周期还会继续拉长，二手房挂牌量还会继续攀升。

数据显示，苏州2月份商品房成交量无论环比还是同比，都腰斩了。进入3月份，成交量虽然有所好转，但苏州的开发商仍表示，不容乐观。

尽管过去几年，苏州楼市冷场的只有成交量，房价没有实质性下跌。除了2019年遭遇三轮调控之后，下滑了一些之后，2020年与2021年，总体表现仍非常平稳。

但新房超长的去化周期，和二手房挂牌量不断增加，仍给苏州楼市带来了不小压力。尤其是二手房挂牌量的增加。

二手房挂牌量陡增，意味着手握多套房的人，开始扛不住，想抽身套现了。一旦这个势头控制不住，断供潮可能会随之而来，给房价带来巨大的下行压力。

当然，以苏州本身的经济实力、工业实力来说，已经目前经济增长情况来看，苏州并不需要一场救市来维护经济发展。

但是，如果超长的新房去化周

期和不断增长的二手房挂牌量，酿成了房价较大降幅，势必会影响金融系统的稳定性（所有房产贷款的背后，都是银行在支撑）。

在当前最需要稳定的时刻，稳定是首要任务。可以说，当前的苏州，不求涨，也很难大涨，只求稳。

这就是，苏州为何在去年9月份之后，不断下调房贷利率，直至首套房购房利率跌穿基准利率线，创5年新低的举动的背后的逻辑。

苏州已然如此，可想而知其他城市，楼市的困难局面只大不小。

所以，我们可以看到全国103个重点城市3月房贷环境持续宽松，房贷利率创2019年以来月度最大降幅，接近2020年三季度水平，放款周期也缩短到1个月左右。（贝壳研究院数据）

与此同时，有70个左右的城市，开启了救市模式，它们或降低首付，或给购房补贴，或免契税，或开启货币棚改，或开启组合拳。

楼市当下需要一场全面去库存行动，楼市当下正在开启一场全面去库存的行动。