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宁波高新区,楼市为何跑输大市?

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01

宁波有许多谜一般的板块,高新区就是其一。它靓丽的颜值几乎欺骗了所有人,它真实的表现却伤透了他们的心。

其中也包括我。

若干年前,高新区某项目的老总找到我,说他的项目货值至少还有10个亿,完了之后,更优质的北侧地块马上启动。

接着,他用极具蛊惑力的语气说:“你来参与一下吧!”

当时我的心情就如听到初恋女友的海誓山盟,不假思索当场签下卖身契,而没有留意对方眼中那丝狡黠的窃喜。

但要说完全出于冲动,也非事实。该项目周围江园环绕、绿荫如盖,还被大片的低密度研发科创类商务区包围,日常数万白领出入,就地段而言,完全称得上“浙东新硅谷,明州新加坡”


产品层面也找不到啥硬伤。清一色的一梯一户,立面是彼时流行的新古典主义,超大中庭花园居中而设,洋房最大面宽达到夸张的20米!而单价最低仅11000+。

然而到了实际操盘,那被想象拼凑的理想王国,被残酷的现实一拳一拳的击碎。

老城客户不认,地缘客户有限,高端客群对板块暗设总价天花板,广告又舍不得砸,月销只有可怜的2000多万。全宁波的代销公司轮番上阵,除了促销时火过一把,其余时间均难敌市场的高冷。

再一问周边那家唯二的竞品,居然也是相似处境。吐槽之余,忍不住一起感叹:

明明我没啥硬伤,为啥要如此对我。

都说时间是最好的疗伤师。但多年以后再看高新区,却未见多少起色。靠着市场大势熬过了至暗时刻,可横向一比较,座次依然靠后。

前些天有位买在东海府的朋友,终于出货成功,请我在宝龙广场大吃了一顿。我说你178平的豪宅也就卖了568万,有啥好庆祝的。他说:除非哪天可以把东海府空投到东新,否则这就叫及时止损。

他的话让我想起那句著名的谚语:橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳。此处的“淮”就是通途路,路的南与北仿佛两个平行宇宙,再以咒语封印通途路以北的楼市结界。

现在,就让我们来看看这是一条怎样的咒语。

02

高新区本质上是一座产业城,产业价值才是它的核心发展导向。而其他大多数城区,都是以城市价值为核心发展导向,也就是俗称的“经营城市”。

所有的问题都由此演变而来。

高新区全称是国家高新技术产业开发区,2007年之前叫科技园区。升级前后,都是以高新科技产业为发展核心。


这一发展思路决定了高新区存在三个与众不同的现象:

好地块优先供应给产业园区;产业配套落地优先于城市生活配套;零散而随机的宅地供应。

先来说第一种现象。

高新区的城市发展可以院士路为界。院士路以西在房产开发上还用了点心。2007年国家级高新区一批复,跨过院士路往东,就换了一种发展逻辑。

所以在院士路以西,曾有一代名盘江南一品,拥有史诗级的超120%高层得房率,前无古人后无来者。之后又诞生出高新区天字一号的豪宅,ART蓝海。当下为全宁波仰望的江山万里,以及宁波一线销代浩腾,其核心主力都出自当年的蓝海团队。


“心中的那片海”。我至今记得这句留白恰到好处的蓝海推广语,而“那片海”就是蓝海南侧的一片宽阔的水域。

蓝海推出之后,立即领跑豪宅市场,价格更是在十年多年就飙升至17000+。但它也是高新区楼市难以超越的天花板,属于传说中的“出道即巅峰”。虽然之后有皇冠花园接班,但江湖地位始终略逊一筹。

院士路以东环境之优更甚于以西板块,江河缭绕,花木繁盛,可惜这一片区被成片的产业园区和厂区占据。包括软件园、研发园、太平鸟总部等等,总体量超百万方。唯一的成片住宅是北临江南路的皇冠花园。


太平鸟总部

肯定有人会问,不是还有藏珑和荣盛吗?可惜,当年它们都是纯商务属性,由前程置业拿下。前程也算神通广大,居然硬生生在南侧变更出两幅住宅,就是后来的藏珑。

不要问我为啥这么肯定,因为开篇的那个例子,就是我参与藏珑的经历。当年让我决心委身相许的北侧荣盛地块,我曾以为那是对我的海誓山盟,而结果只是海市蜃楼。

我至今仍然记得老板娘在回天乏术后,万念俱灰地说对我说:商转住肯定是不行了,前程置业的前程也砸在里面了。

说完这话,她就转战二手车买卖去了。而现荣盛地块,只能原封不动退给高新区。


藏珑中庭景观

江南路北侧的智慧园同样很典型,靠着甬江和大东江西侧全部是产业用地,商品住宅仅被安置在三官堂大桥边。唯有跨过大东江才有成片的商品房。可惜这一带至今人气低迷,车流稀疏,安静到可以听到隔壁邻居打鼾的声音。

一位住在那里的朋友现在每天盯着我,问我该怎么出手。我说:

先留着吧,毕竟你还要养老。

而这一尴尬处境涉及到高新区的第二个现象:产业配套落地优先于城市生活配套。

03

商务用地属于典型的产业配套用地。而生活配套主要是指医疗、教育、商业休闲,其中尤其是教育和商业

高新区对商务地块的供应热情明显高于教育和商业,这些商务地块因市场消化乏力,后来纷纷设计成公寓和商业大平层。

高新区印象城开业一再延迟也与此不无关系。试想,如果把其中的商业大平层——印象湖滨,都变更为住宅,开发商手里回款一足,必有更多的热情投入到商业的开发。


扬帆广场+高新印象城

高新宝龙也是姗姗来迟,最早属于一家大型贸易公司,纯商务商业属性,其开发多年停留于图纸,后由宝龙接盘才有了下文。不过因为设计过早,理念滞后,大大限制了宝龙的发挥。能开业已非常不易。

教育是高新区另一道硬伤。至今片区的学区之王,还是高新区实验学校老校区,覆盖住宅有限。藏珑为划入该学区奔走多年,好不容易在2016年有幸挤入,才致走完最后一波住宅。

高实新校区实力还有待观察,而除了高实,片区基础教育再无亮点。这也成了片区房价的又一道难以克服的阻力。

高新区另一个缺陷,在于居住舒适度。

之前提到江南路以北,大东江以东的街区人气不旺,关键原因就是没有按标准的500米步行生活圈,规划住宅区。


早期的规划图

比如,高实新校区居然是造在商务区,而不是住宅区;菜场踪迹全无,也未在居住区建设成规模的商业街区;在有利于底商经营的街道,仅规划了绿化和住宅外墙,如新舟路;未形成更细密的路网,从而影响了街道的人气。

如果在居住区正中设计一座社区商业中心,配以3000平以上的净菜超市,及独立于住宅的商业街区,再在片区的道路两侧以连片的沿街底商作为商业支线,中间穿插若干口袋花园,居住氛围必能焕然一新。

04

最后说下第三点:零散而随机的宅地供应。这个现象又可一分为二,一是零散的宅地选址,二是随机的供地节奏。

对此,东海府可以吐出无穷的苦水。拿地之初,东海府被大片的工厂、高校的校区团团围住,就它一处宅地孤零零的临江而立。代理公司绞尽脑汁,用一切话术引导客户只往江面看。

“你看我们江景多美,号称甬江第一湾,对面就是波大”。客户登高一看,纷纷惊叹:哇,名不虚传。再走下一看,咦?!然后说:我还是晚几年来吧。


东海府外,甬江公园实景图

藏珑,也是庞大的商务区中形单影只的一块,前无先锋后无援兵。同期的华城花园、万科东晟府也是如此。

金隅大成郡一期最初也是产业用地,后变更成宅地,成为智慧园板块内唯一的住宅。

我很怀疑这些宅地是不是来自规划院的心血来潮,恰好看见有一块地在那里,似乎缺个住宅,就补上吧。

直至近五年,高新区才有东海府以东、杨木碶路以西、大东江以东玉兰路以北,三片较集中的住宅板块。

推地的节奏也显得很随机。宁波另几个重点居住板块,如鄞州湿地公园、明湖、水乡邻里、长丰国际滨、星湖、庄市新城等等,都是有节奏有章法的一批批推出,且政企合力,营造鲜明的居住概念。这样才能持续不断地炒热一个板块。

如果把这种推地方式比喻成集团作战,高新区的推地就属于游击战。

无论是皇冠、还是东海府,或者藏珑、华城花园、东晟府、紫东名府、大成郡,都是散落于高新区各个板块,在不同时间点的孤军奋战。没有合力,没有持续性,没有前后的造势,只能频繁的内卷,再内卷。

高新区的住宅到底有什么突出概念?二十年来没人能说清。

曾经有几个楼盘不约而同地想到去和东部新城捆绑,称其为东新的江岸居住区。但这种尝试显然踩到了法规的红线,最终成为官媒上的负面新闻。


甬江公园实景图

种种困境,让高新区成为几代宁波房产人的试炼场,一支支精英团队在此浴血奋战,一个个高手玩家在此黯然离场。

而与此同时,东部新城、南部新城等板块相继崛起,彼此的房价被大幅度拉开。甚至江对岸的庄市街道都赶了上来。

你在原地踏步,别人在高歌猛进,一来一去,结果可想而知。

回望十四年前,当蓝海声誉鹊起之际,湿地公园还在征地,东部新城还是一片田园牧歌。未来的大门依然在向高新区敞开,可惜,后来的时光就静止在那一刻,序章仿佛遥遥无期。

不过,若换个角度,我们也可以用更积极的眼光审视高新区的选择。


二十年来,高新区确实为宁波高新产业的发展,为传统产业的升级,为人才的集聚做出了不可磨灭的卓越贡献,这种贡献影响之深远,远非其他城区可比拟。而楼市不过是它的美中不足。

只是,如果能让这里的人们生活得更惬意更便利,也能分享到城市发展的红利,岂非也是一桩两全的美事?

如今再看藏珑的300平大平层。它经典的石材干挂和新古典主义立面,至今仍是大东江畔一道如诗如画的风景。


藏珑300大平层,某体坛名流居住于此

某次在一个群里,意外看到一参与项目施工的建筑公司老板展示出它的靓照,感慨当年的精工细作。我把他的话转给了老板娘。许久,她回了一句:

感谢你们当年的参与。

-end-

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