福州售楼部成“警局”，进去就有“案底”？

昨天网络咨询看到福州电视台，调查报告关于售楼部人脸识别的调查，又可以水一篇。

案例情况

记者走访了位于五四北的鲁能公馆三期、融信澜湾、位于三江口的星海天宸。

三个楼盘都配套了摄像头监控购房者进出，同时记录下客户信息，用来以后使用。

从报道的内容来看，这些摄像头都是一家科技公司统一提供，可以采集人脸信息，由于后续的“判客”使用。

情况分析

对于日常购房新房，一般都是直接去售楼部，在进入门口的时候，都会有个迎宾小姐，来记录客户的信息，这就是第一步的判客。

对于一些项目会采取老带新的活动，如果你在进入的时候，并没有提供这样的信息，即使后续找到老客户参与活动，也会被判无效。

当然更多的用途，是在于分销，如今福州的楼市，分销已经是常态，80%以上新盘都有采用。

分销一般通过成交，拿到售楼部的佣金，个别还会以一定优惠返还给购房者，就俗称的“返佣”。

这样会导致一个现象，如果一个购房者在售楼部置业的介绍下，满意了房源情况，但是通过中介，可以拿到更低的单价，很容易就会通过中介去购房，变成“跳单”，这样就会导致售楼部客源无法保障。

由此人脸采集这套系统也就随之而出，被售楼部记录，后续通过中介分销购房，到签合同的时候，身份证扫描，就会显示出客源的实际来访情况，判定客源归属。

所以日常购房，找中介都会问一句：去过售楼部没，去过了就做不。

优惠分析

最近有读者留言，买新房，到底是直接去售楼部便宜，还是找中介便宜？

对于这个问题，群友也给出了解答，没有绝对答案，每个项目都有所不同。

关于这个问题的看法，也有方向判断，当市场的新盘都大量采用分销之后，会出现一个现象，个别从业者不仅只推荐有分销的项目，甚至对无分销的项目进行诋毁。

正是由于这样的市场存在，让很多不想上分销的项目，最后也不得不上。

不过从项目采用分销的态度，也能判断出价格的差异，如果一个项目对于分销依赖度并不高，仅仅是走个形式，那大概率售楼部价格不会比分销贵。

如果一个项目滞销严重，采用高额分销，此时分销的价格一般会低于售楼部，为何会如此，因为这样的价格差，才会让分销更有动力去推销。

从目前的发展来看，最好的解决办法，对于有意向的项目，可以先联系中介询问价格，再让亲友去售楼部询问价格，做个对比，当然实际的价格预计也会根据每个人的谈判有差异。

打个广告：也可以多加一些购房群，了解已经购房的价格情况，这样也比较有底气。

分销分析

这两年分销成了常态，可以说是非常有意思的话题。

大量中介参与新盘销售，不少项目在面临滞销的情况下，不是先考虑降价，而是先考虑分销。

不少项目更是给出5%以上分销点数，让无数中介在同一时间刷屏朋友圈关于项目的情况。

对于这样的场景出现，也引发众议，从市场走势来看，出现这样的现象也是情理之中。

对于大量的郊区盘，如果不上分销，仅仅依靠不强大的蓄客能力，即使降价，也只会出现越跌越观望。

而在给出高额佣金之后，从业者会通过多年的客户资料，营销技巧，甚至跨市包车，一站式服务，让购房者上车。

对于这样的案例，相信大家这两年也都有印象，南二环融创福州府、世茂帝封江等，都在特殊的时间刷屏楼市。

在放开落户的时候，外地客被中介包车带入福州，甚至因为购房者资金不足，带去了亭江购买所谓的江景房三盛璞悦长滩，导致这个郊区盘，一个月的网签量成了福州销冠。

看到分销可以让郊区盘成为当月销冠，对于那些滞销盘，为了完成目标考核，分销成了曙光。

如今的楼市，资金已经非常紧张，新盘的资金都要进监管账户，很多地块本来就已经优惠，没有太大利润，还要给出高分销点数，让项目去化。

最后房企卖完一个滞销盘，没赚甚至亏本，而分销却赚得盆满钵满。

所以为了保障利润，这两年就出现了上面的现象，售楼部成了“警局”，不能随便去，一旦进去，就有了“案底”。

分销，时代的产物，未来是否会持续下去，难说。

售楼部，何时才能正大光明进入，更难说。

当然，分销这么火热，目前也进入内卷，下次再聊。