当开发商买地可以分期付款

图片来源：网易房产

这是严肃君的第 528 篇推送

虽然北京又在飘雪，但房地产的暖风，似乎真的吹起来了。

昨天（3月16日），国务院副总理、金融委主任刘鹤讲话中，关于房企的描述是，“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

银监会、证监会、外汇局纷纷表示配合化解风险，促进房地产市场平稳健康发展；随后，财政部相关负责人更是明确，今年不扩大房地产税改革试点。

接着，3月17日A股地产板块大涨，13只地产股涨停。

这么看来，前两天北京第二次用地预申请上了9宗宅地，在土拍细则上有所调整，也是组合拳之一。

01

照顾房企“钱袋子”

此次用地预申请共9宗住宅用地，建控规模875708.1414平，交易起始总价187.25亿，整体溢价率控制在5%-15%。

出让公告中有两处小调整---

首先，50%的土地开发建设补偿费，可延长至地块成交后4个月内缴清。

参与预申请的企业竞得本宗地后，在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费。剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清（具体缴纳时间以相应合同、协议约定时间为准）。

举个栗子，以朝阳劲松地块为例，土地成交价为11.4亿，其中土地开发建设补偿费约3.1亿，按照新规定，这3.1亿中的一半，可以“分期付款”。

其次，预申请保证金，不仅可退，还有利息。

1.参加宗地竞买但最终未竞得宗地的企业，退还预申请保证金及利息；

2.对于未参与地块竞买但宗地成交的企业，仅退还预申请保证金；

3.对于未参与地块竞买或参与竞买未报价而导致宗地未成交的企业，不予退还预申请保证金。

但公告中也明确了，报名却不出价，导致地块流拍者，将没收预申请保证金。

直白点讲，看上了别犹豫，犹豫的话干脆别下场。

两个利好调整虽小，若放到整个土拍政策环境来看，是个正向信号。

这两年，房企在融资监管趋严、北京拿地条件严苛的环境下，钱袋子捂得紧，拿地更加谨慎。毕竟动辄几十亿的地价款，对任何一家房企都是不小的压力。

如何才能双赢甚至三赢？从2021年三批次开始，宅地土地利润空间增大，商品房预售资金监管政策释放出松动信号。

02

地块炒冷饭？

具体到预申请的9宗宅地，都是去年流拍、延期或今年第一次预申请出现过的地块。

1.

一部分，是去年两次都没能“嫁出去”的流拍、延期地块。

比如丰台王佐地块，去年三批次时曾有区级相关开发单位报名，但因竞买企业因没有房产相关开发资质而自动退出，地块流拍。

几个月过去了，可能资质问题已经解决了。

而地块处于的青龙湖片区，去化了三年仅中国铁建·山屿澜庭售罄，其余5个项目还有不少房子可选。

朝阳管庄02地块，去年三批次因无人报名流拍。隔壁京能龙湖·熙上首期开盘推124套房源，听说，售楼处开放当周就选走了90多套。

02地块这次能不能转正，就看京能、龙湖能给“友军”多少信心了。

2.

另一部分，是今年第一次预申请出现过，但无人问津地块，比如大兴生物医药产业基地、西红门地块、延庆地块。

严肃君发现，虽然地块规划条件未变，但大兴俩地块保证金分别由1300万、1400万统一上调至1500万。

延庆地块土地包里少了一块商业B1商业用地，保证金下调200万，竞拍起始价和上限价格分别下调1.15亿、1.3225亿。

值得注意的是，若大兴西红门地块成功出让，片区内新房供应量将增至5个。2021年后新入市地块销售指导价6.6万/平，购房者可以回头看看6.44万/平的限竞房项目。

3.

还有去年二批次延期、今年第一次预申请依旧没能上岸的通州1102街区地块、房山佳世苑三期地块、平谷白各庄新村俩地块。

与此前相比，通州地块上调了100万保证金，房山、平谷地块保证金纷纷下调。这也从侧面反映出来，北京土地市场，调整颗粒度越来越细。

另外，平谷俩地块销售指导价从2.8万/平上调至3万/平，不知观望的房企这次是否会出手。

而竞买规则上，依然是老套路。6宗地块最终指向建设高标准住宅，5宗地块最后要拼手气摇号，2宗达到地价上限需竞现房销售面积。

不过，若有房企认领地块，大概率也是底价成交。

互动时刻：

用地预申请一公示，意味着北京二批次集中供地也就不远了。

各路消息都在传，今年二批次土地集中供应，海淀大概率继续缺席，丰台亚林西地块不确定，朝阳太阳宫地块会出现。

你还希望哪些地块出现在二批次？欢迎留言与严肃君讨论~