成都老城房价，为何没有新城区涨得多？未来20年，哪儿更有潜力？

一座城市郊区（新城区）的房价，比市区（老城区）涨得多，是过去一二十年比较常见的现象，因为很多城市从2000年开始，就陆陆续续开始建设城市新区。

有的城市是通过资源倾斜，有的是通过疏解老城功能分流到新城等方式，新城区（曾经的郊区）逐渐扩容，有的甚至形成了和老城分庭抗礼的双核框架（比如贵阳）。

大体上，对于西部城市而言，郊区房价比市区涨的多，可以归结为以下几种原因：

1、本地人收入水平有限，没跟上房价上涨速率

相对于过去20年的房价上涨幅度而言，多数城市的人均收入水平，增长并没有那么快，所以很多本地人的购买力是有限的，对于老城区的二手房而言，他们的购买动机并不大，因为本身自己就住在老城区，再买一套类似的几乎没有什么必要，而对于新城区的改善大户型住房，又可能超出了购房的预算范围。

城市大力打造的全新版块，比如成都的高新南；重庆的渝北、江北嘴；贵阳的观山湖；昆明的呈贡新区等，虽然如今来看，房价并不低，有的甚至成了所在城市的标杆高地板块，但是这里面有不少的购买力，是来自于这10~20年新涌入城市的新市民，他们往往学历更高、更年轻、经济和消费能力更强。

这些新市民对于老城区的印象和感情并不深，更喜欢城市界面现代、街道和功能规划布局都更科学合理的新城区，所以，宁可花高一些的价格买新区的房子，也不愿意买在老城，除非有特殊的学区、医疗等资源的个别楼盘。

2、与房企拿地、土拍等有关系，郊区地块可拓展空间更大

房价上涨幅度，其实和一个区域的存量和增量空间有关系，存量就是已有的板块和人口实力，决定了房价上涨的起点，而增量就是一个区域未来可供开发的空间，影响着房价上涨的天花板。

在许多城市，往往房价就是在房企拿下一块又一块的“地王”，地价一次又一次被“刷新”的过程中涨起来的。

相对于老城区市区既有的建筑用地而言，郊区、新区往往有更大的可拓展空间，因此地块的供应量也更大，相比起老城市区的拆迁成本，房企也更愿意到“一张白纸绘到底”的全新版块拿地，未来项目定价上也更有纵深空间，从而保证利润率。

所以，很多城市原先的老城区、市区的房源，许多属于不知名的房企开发商的老旧二手房，或是本土开发商的楼盘，而在位于郊区的新版块，则有很多全国排名top20以内的知名房企扎堆布局。

“过江龙”房企的物业运营、营销策略、项目管理和产品设计等方面，比曾经的“地头蛇”房企的项目更有优势，因此房价也能撑得起来。

3、城市的变迁规律和大背景

每座城市都有其独特的变迁规律和特定的发展阶段，北上广深这些大城市的发展阶段，就和云贵川渝这些西部省会城市的发展阶段不一样，所以才说要“因城施策”。

当大背景都是积极扩张、疏解老城、建设新城的年代，新城得到的资源和关注度，自然会比老城多很多，昔日的郊区有可能成为今日的市区，昨日的市区，有可能成为老破旧的边缘板块。

任何城市的商圈也好、中心也罢，从长远来看，都并非是一成不变的，都会有变迁的过程。

当然，如果当大环境、大背景是处在收缩阶段，比如价值重新回到主城、老城，不再大拆大建的时候，那么可能新城郊区的房价涨幅，又可能会比不上市区。

所谓的“此一时，彼一时”就是这个道理，房价和城市的变迁，也要顺应大时势、大背景。

综上，过去的一二十年，是包括成都在内的很多城市新城区大力发展加速崛起的黄金时代，而未来的一二十年，价值的核心，会回归到主城？还是继续向前推进？我们拭目以待。