涨幅不能超过5%，限价令来了

连跌三年的国家中心城市郑州，近日再次对楼市出重拳。

1月8日，郑州市政府官网发布了《关于加强土地出让管理工作的意见》，明确提出：

建立土地供应动态调控模型，为地价决策提供参考依据，实现房地产市场销售价格与土地价格相挂钩，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。

同时，分类适配土地竞买规则，对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报（竞）价首次达到出让起始价的120%～130%时熔断。

可以看到，郑州给2021年以及之后的土地市场上了两个紧箍咒，一个是限价5%，另一个是熔断机制。

2021年郑州的土地价格涨幅不得超过5%，土拍过程中，一旦溢价超过120%～130%，便熔断。

土地熔断机制目前很多城市都在执行，最吸引眼球的还是土地涨幅限价的规定。

此前很多城市都对楼市进行了限价，但大多都只是对新房的备案价进行了限定，而不是土地价格。

比如大连在2019年就规定，其当年下半年入市的新房价格，不能上涨，但也不能跌破5。

2020年年初，东莞也发布限价令：已备案的同一套住宅，开发企业调低备案价格的，间隔时限为20天，下浮幅度不限；调高备案价格的，间隔时间为180天，累计调高幅度不得超过基准备案价的5%。

2020年下半年，厦门与徐州也出台了限价令。厦门住房保障和房屋管理局发布征求意见稿，明确未来新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。

徐州更狠，要求坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整。

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与大连、东莞、厦门、徐州所不同的是，郑州限制的是土地价格上涨，是从房价的源头开始限制。

大连、东莞、厦门、徐州虽然都对新房进行了限价，但这几个城市的房价仍在持续上涨。

徐州已经连涨近60个月，东莞2020年房价涨幅领跑全国，厦门之前涨得太猛，2020年稍微温和一下，仍旧涨了6.69%。大连上涨了5.59%，是北方城市中，为数不多的上涨者。

房价之所以涨势难以扭转，地价没有停止过上涨是重要原因之一。

克尔瑞数据显示，2020年，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至约2653元/平方米，同比上涨约11%，再创历史新高。

同期房价的表现则是，全国新建商品房价格突破1000元/平方米，创下新高。此外，全国300多个地级市有228个在上涨。

相比于其他城市的限制新房价格来说，限制土地价格上涨可能更有效一些。

在房价构成中，土地价格占比在50%以上。很大程度上来说，想要房价稳定就得控制住地价。

问题来了，郑州房价连跌三年，按理说房价算是很稳定，为何还要对土地价格进行限制？

本号以为有两方面的原因。

第一，和大的国家战略有关。

2020年，国家提出了国内大循环为主体，国际国内双循环相互促进的新发展格局。在最近召开的中央经济工作会议上，官方再次明确指出，要打通内循环战略的堵点。

什么是内循环的堵点？有很多，其中之一便是高房价。

房价不断上涨，占据了太多的社会资源，过多的资金集中在楼市不但加大了风险，也捆绑了民众的消费力。

一套房子动辄几百万，普通人需要透支六个钱包才能凑齐首付买下一套房，此后二三十年的房贷，需要勒紧裤腰带、节衣缩食，才能还上，哪还敢大手大脚地去消费其他东西。

所以，要想执行好内循环这个大战略，楼市需要横盘。换句话说，楼市需要稳定，不能再出现此前的暴涨局面。

要让资金流入实体经济，提高民众收入，调动民众的消费积极性。

近日央行与银保监会发布了新的房贷新规，给各类银行划定了房地产贷款和个人住房贷款的红线，目的也是在执行这个战略。

作为国家中心城市的郑州，理当为表率，要将此前三年的稳定局势，继续延续下去。

第二，压制住即将上涨的苗头。

郑州已经连跌三年了，虽然跌幅不大。横盘太久，难免会有躁动。从目前的形势来看，郑州大有见底反弹的苗头。

此前郑州楼市下跌，一方面是调控因素，另一方面是供需充足所致。

根据郑州市2019年统计公报数据显示，2019年郑州商品房新开工面积4669.3万平方米，房屋实际销售面积3593.3万平方米，供应大于需求。

不过这种局面2020年已经在改变。根据易居研究院11月份公布的新建商品房存销比（消化周期）情况来看，郑州的存销比仅剩下4.8个月。

一般来说，存销比小于12，就得加快供地以应对供需压力，小于6个月则要显著加快供地，不然就有房价上涨压力。

郑州的新房存销比已经低至4.8个月，房价上涨压力显著增加。

这个时候，郑州对土地价格划定不得超过5%与熔断限制，有利于压住房价起势的苗头。至少能够避免郑州房价大幅度反弹。

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在土地限制价格涨幅5%与熔断机制威力下，郑州的楼市短期内仍会维持相对稳定，甚至延续此前的阴跌状态。毕竟成本被控制住，房价有稳定的基础。

长期来看，作为国家中心城市，郑州的经济、人口、产业发展都在稳步上升，房价还是会稳步上升。

理由有三：

1、地价限制了5%的涨幅，并不是不让涨。5%看似是个限制，从另一个角度来看，何尝不是一种默许，也即允许地价上涨5%。

即便以后每年都是这个涨幅，经年累月之下，也不是个小数字。粗略计算，如果未来十年每年地价上涨5%，十年后的地价会上涨55%。房价还是会被地价推动着上涨。

2、经济不断增强。目前，郑州2020年的GDP预计在1.2万亿以上，而青岛官方给出的预计是，2020年青岛GDP为1.2万亿。

换言之，2020年郑州GDP很大概率超越青岛，成功坐上北方第三城的宝座。

3、人口规模不断扩大。

人口方面，最近几年郑州的常住人口增量都在20万以上，这个增量位居中心城市前列。2018年，郑州的常住人口规模首次突破1000万，达到了1013.6万，2019年增加到了1035.2万。

有此三点，已经奠定了郑州房价长期上涨的基础。此外，还有货币贬值、资金不断流入等因素。

因此，长期来看，像郑州这样的国家中心城市，房价会持续慢涨。

对于目前准备购房的人来说，如果你觉得你的收入能够跑赢房价涨幅，那可以不急。如果觉得收入涨幅跑不赢房价涨幅，那就趁早上车吧，不用过多犹豫。