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合肥史诗级土拍大战!超30家房企意向拿地!滨湖24家、经开15家..

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就在本周四,合肥史诗级土拍即将上演!

32宗超2658亩地拍卖!

超30家房企意向拿地,滨湖24家、包河5家、经开15家、蜀山10家、新站0家...

32宗地会全部成功出让吗?

一、合肥首批集中供地来袭

超30家房企意向拿地

这个周四,合肥就要迎来首次集中土拍了。截止发稿前,土拍数量仍是32宗超2658亩地。


1

超30家房企意向拿地

近日,本站向合肥的一些知名开发商咨询,了解了他们的拿地意向。

滨湖01地块,有保利、高速、和顺、华润、绿城、文一、越秀、招商、中海、中铁建、合肥城建、中铁四局等12家房企表示要拿;

滨湖02地块,热度更高,龙湖、华润、伟星、招商、越秀、中海、金茂、建发、绿城、中铁建、合肥城建、保利、安徽置地、高速、建工、和顺、邦泰、铁四局、万科、远大、尚泽、华力、文一等23家房企意向非常大;


滨湖03地块,涵盖了14.08亩的商业用地,开发成本较高,龙湖、华润、伟星、招商、越秀、中海、金茂、建发、绿城、中铁建、新华、安徽置地、高速、合肥城建、杭州大家、意禾等16家意向房企拿地;

滨湖04地块,龙湖、华润、伟星、招商、越秀、中海、金茂、建发、徽创、绿城、中铁建、保利、安徽置地、高速、邦泰、铁四局、万科、皖投、合肥城建、大家、中交、美的、美好等24家房企意向拿地;

滨湖05地块,热度也非常高,报名房企有龙湖、华润、招商、越秀、中海、金茂、建发、绿城、中铁建、保利、安徽置地、高速、铁四局、万科、皖投、合肥城建、中交、中粮等18家左右。


经开03地块,邦泰、徽创、文一、新华、新锦成、远大、招商、伟星等8家房企意向;

04地块热度稍低,仅有安徽置地、尚泽、新锦城、伟星等4家房企表示意向拿地;



经开05地块热度则要高得多,保利、和顺、华润、徽创、联发、绿城、尚泽、皖投、文一、远大、越秀、招商、中海、中铁建、合肥城建等15家房企都表示要拿地。


包河01、03地块意向房企仅有5-6家左右,其中有华润、中海。




蜀山03、04地块分别有2家房企意向拿地,是安徽民企徽创、乐富强;


蜀山05地块则热度稍高,有华润、越秀、建发、徽创、龙湖、伟星、中海、旭辉、新华、合肥城建等10家房企意向拿地。


瑶海01、04和庐阳03、02号地块,都分别只有2-3家左右房企意向拿地。

此外需要注意的是,包河02、瑶海02号、庐阳01号和新站6宗地块,暂时无房企表示想拿。

尤其是新站,一位房企都没有,十分惨淡。

从本站向开发商了解的信息中,可以总结出几点:

01、在当前楼市大环境并不景气的前提下,能够站出来拿地的,无疑都是实力非常强劲的。

可以看到,报名地块较多的都是招商、华润、中海、金茂等国央企以及龙湖、邦泰、旭辉、置地等实力强劲的民企。

02、房企拿地愈加谨慎,十分考虑建设成本,比如滨湖03地块,即使地处省府中轴黄金位置,但依旧没有得到很多房企的青睐。

再比如新站,在楼盘去化缓慢的大环境下,房企拿地也都十分慎重。

2

代建要求减少,房企成本降低

在这32宗地块刚上市时,不少人表示在当前楼市环境艰难的前提下,合肥首轮集中土拍,并不一定能热起来。

但好在,本次土拍改动了很多地方,一定程度上降低了房企的拿地成本。

让我们来看看都有哪些变化:

一、投报高品质住宅方案细则有变

这份调整评分标准的通知明确表示:“开发企业资质等级为房地产开发一级资质分值为5分”,修改为:“开发企业资质等级为房地产开发一级资质分值为5分,二级资质及以下分值为4分”


3.17第一轮集中供地,竞拍方式即为价高者得+投报高品质住宅方案。

假设有A、B两家房企(开发资质分别为一级、二级)在某地块的“厮杀”中进入竞品质阶段,按照调整前的规则来:B房企会因开发资质未达到一级而首先与A房企拉开5分差距;

而按照调整后的规则来,开发资质问题带来的差距仅有1分,B房企通过其他考核项目弥补这方面差距的机会就大了许多。

对比来看,此次方案调整,无疑是为了降低房企门槛,为普通房企拿地创造更多机会。

二、代建成本、配建租赁减少

去年合肥出让的地块中,包括滨湖,还有经开、新站、瑶海等区域,地块的限价都有一定程度的抬升,因此在近两个月内中,随着多个纯新盘的入市,在给新房补仓的同时,也在不断建立新的房价格局。

而在这32宗地中,应该说绝大部分延续了去年制定的限价标准,包括居住地的最高限价和商品房毛坯备案均价,这意味着未来入市的价格也不会有太大的变化。而与此同时,去年让很多房企算账算的头疼的配建租赁相关配套的代建极大的减少了!

配建租赁方面,除了包河、高新的2宗保障性租赁住房地块外,滨湖5宗地各有15~20%的配建比例要求,经开区JK202203号、庐阳区LY202202号各有5%的配建比例要求其余地块均无要求

相关配套代建方面,很多地块基本都是一些比较常规的绿地、幼儿园代建,颇有意思的是,比如此次供地中的庐阳区LY202201号瑶海区YH202201号等地块,是去年曾挂出却因代建成本较高而遭遇延期、流拍的地块,此次再度挂牌,前者砍掉了51.22亩的中小学用地,后者砍掉了16.23亩的商务设施用地


三、全部竞品质地块,取消竞装配率

去年的三次集中供地的拍卖方式经历了2次变化:

第1次:价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号;

第2次:价高者得+竞装配率+摇号,个别地块探索“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”模式;

此次供地,均采取“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”方式,即使说,每宗地块拍至限价后,都需要“竞品质”,至于去年实施的“竞装配率”,此次基本上都有不低于50%的要求。

四、部分地块容积率提高

以保利和光尘樾西侧的3宗地块为例,地块规划去年发布时,容积率分别为2.3、2.0、1.6,此次出让则变成了2.8、2.2、2.0,住宅部分面积也有微调。

经计算,规划建筑面积总共增加了约55265㎡;假设一套房120㎡,则新规划较原来增加了约460套新房,无疑会为房企创造更大的利润空间。

二、30宗住宅地块详解

2022年合肥首场集中供地,本站独家航拍,带您一览地块全景!


01

滨湖

滨湖BK202201号、BK202202号位于上海路以东、宁波路以北,占地分别为65.66亩、46.1亩。


航拍视角可见,两宗地虽以泉州路相隔,但以地块面积而言,单宗地其实并不大,如果两块地能被同一家房企拿下,也有利于打造统一产品界面的项目。

按要求,01、02号地毛坯限价分别为25672元/㎡、24670元/㎡,精装备案预计将在2.8~3万/㎡左右


滨湖01、02号地块内除了一些需要拆除的老旧居民房、厂房,基本已是净地状态,地块北边是招商花漫里商业以及雍和府、紫云赋、江山印等小区,地块东侧是合肥四中


滨湖BK202203号、BK202204号、BK202205号位于省府中轴片区,北至扬子江路、南至福州路、东至上海路、西至江西路。


3宗地占地分别为85.93亩、83.93亩、91.77亩,按要求,商品房毛坯限价分别是24854元/㎡、25347元/㎡、26351元/㎡。其中03号地块与东侧纯新盘置地上玺同属商住混合地块,都有代建及一定的配建租赁住房要求,而后者毛坯限价24847元/㎡,相差不大。

不过值得注意的是,此次滨湖地块拍卖方式均加入了竞品质要求,尤其是05号地,若拍至竞品质阶段,预计最终入市价将在3~3.2万/平左右。


02

包河

包河卓越城2宗地北至花园大道、南至黄河路、东至巢湖南路、西至吉林路,西侧是滨湖卓越城新兴产业基地,北边是金葡萄家园以及大圩镇政府,周边仍有大片的荒地。


值得一提的是,与去年挂出相比,此次重新上架的竞拍要求减负不少:

1、取消了配建租赁住房要求;

2、去年供应时为一整块地243.42亩,对房企的资金实力、开发能力要求很高,此次挂出拆分成101.95亩141.47亩,相对而言降低了门槛

包河中心城区近几年少有供地,去年出让的中铁四局仪表厂地块目前尚未有最新进展,此次卫岗社区供应了一宗袖珍地块,22.04亩,居住占地仅19.39亩,容积率2.2,预计以高层产品为主,但能够供应的房源量并不多。


因地块属于包河中心城区,交通便捷、配套成熟,往东至马鞍山路有地铁1号线朱岗站,周边卫岗小学、珠光雅苑、太宁花园、益力檀宫等,生活氛围浓厚。

包河另一宗袖珍地块位于淝河片区,至德路与南淝河路交口,航拍可见,地块东侧是王大郢家园,西侧是玫瑰绅城,南边有同安小学,整个地块构成了内嵌之势。


04号地块占地仅19.84亩,为纯居住地块,没有配建租赁等其它要求,总价也不会太高,不过相较于03号地块,周边城市界面相对一般。


该地块容积率为1.6,预计产品规划会以小高层、洋房为主,按要求,商品房毛坯均价20728元/㎡,精装备案预计会达到2.3万/㎡


03

经开

经开JK202203号地块处在滨湖西板块,与滨湖仅一路之隔。位于紫云路以北、宿松路以西,面积75.76亩,其中居住50.41亩、商业17.25亩、幼儿园8.1亩,毛坯限价19769元/㎡

从现场来看,目前该宗地的地上建筑已经拆除,宗地内还有拆迁留下的建筑垃圾。地块周边有江汽六村、观澜华庭、滨湖凡高公寓等小区,邦泰科技城项目距离该地块也不远。


根据要求,该地块竞得人需按规划设计条件和批准的规划方案要求,同步修建一所9班幼儿园


值得一提的是,地块距离168玫瑰园学校南校区较近,可能会属于学区划分范围,同时可以注意到清潭路一侧也有一宗小幅居住地,离学校更近,这或将成为未来经开值得关注的居住地。

从地块的毛坯限价来看,这宗地块毛坯限价19769元/㎡,未来加上装修,预计房价会达到2.3-2.4万/㎡左右。

经开JK202204号地块处在明珠广场板块,位于繁华大道以北、莲花路以西,面积75.05亩,商住混合地块,毛坯限价21072元/㎡

地块周边的配套设施相对而言比较齐全,正大广场、明珠广场就在地块周边,明珠广场公寓、华地润园以及再建的置地汇金商务中心、伟星玖都荟等两大楼盘均在地块周边,未来居住氛围相对浓厚。


此外,百乐门广场、丰大国际、繁华世家小区等与地块也仅一路之隔,不远处还有肥西产证的保利拾光年、振兴湖境两大楼盘。地块毛坯限价21072元/㎡,后期加上装修,预计价格会达到2.5万/㎡左右!

经开JK202205号地块与南艳湖公园仅一路之隔,位于习友路以东、石门路以南,面积40.72亩,纯住宅地块,毛坯限价21661元/㎡

地块周边的居住氛围相对浓厚,有御湖观邸、福禄园、近湖苑、依澜雅居、南湖春城等小区,周边的其他配套设施也能很好的满足日常生活。


除此之外,该地块与前期出让的皖投地块隔湖相望,与启迪远洋水木华著项目也相距不远,置业者在南艳湖周边置业,今年可选的楼盘还是相对较多的。该宗地毛坯限价21661元/㎡,后期入市价预计在2.5万/㎡左右。


04

蜀山

蜀山SS202202号地位于东至路与望江西路交口东北角,占地仅22.55亩,包含了商业、商务金融和住宅用地,其中商住比要求2:8,即使如此,住宅总建筑面积也十分有限。


该地块地段优越,周边分布有香樟雅苑、黄山花园、汽修小区等居民小区,东至路西侧是合肥八中教育集团蜀山分校(十七中校区),以及五彩城等大小商场、临街店铺,生活氛围浓厚。

该地块周边没有新房可售,按要求,该地块毛坯限价21267元/㎡,未来加精装入市预计会卖到2.5万/㎡。

蜀山SS202203号地与SS202204号地相邻,占地分别为70.85亩和94.27亩,2宗地北邻长江西路,南侧是通和融创融耀星辰和方远文璟花园两个项目,东西两侧均为空地。


另外,地块东侧有轨道2号线西延天柱山路站,西侧临近轨道6号线西城大道站,交通通勤度较高。

蜀山SS202205号地位于三乘寺与佛岭寨路交口东北角,占地108.76亩,无代建要求,容积率1.8,产品以及会以小高层、洋房为主。


该地块北边是高速时代书院,西侧是通和202119号地,目前暂无动静,东侧则是安医大临床医学院新校区,南侧仍是空地。

上述3宗地的毛坯均价均为1.5万/平左右,当然考虑到精装备案和装配式等要求,具体可参考在售楼盘价格。


05

庐阳

庐阳区LY202201号,位于合淮路以东、开拓路以北,占地176.75亩,体量着实不小。其中包含了A(32.56亩)、B(48.49亩)、C(67.72亩)3个居住小地块,以及商业(17.56亩)和幼儿园(10.42亩)用地。

该地块去年也曾挂牌出让,对比当时出让的地块,庐阳区LY202201号拿掉了51.22亩的中小学代建用地。


目前,该地块内是空地状态,北边是江山庐州印和建材三厂生活小区。


庐阳区LY202202号位于凤城路以北、蒙城北路以西,占地49.04亩,地块不大,为居住混合商务设施用地。


居住容积率2.8,预计打造产品以高层为主,商业部分建面不低于总建面20%,并且还需配建5%保障性租赁住房

按地块要求,商品房毛坯均价18897元/㎡,预计LY202202号加装修入市后可能也将达到2.1~2.2万/㎡

庐阳区LY202203号位于四里河路以西,规划二路以北,属于大杨镇产业园区内,占地58.14亩,其中居住41.25亩,幼儿园8.17亩,城镇社区服务设施8.72亩。


地块临近大杨镇政府和四里河板块,附近周边公司、工业园较多,而且高压线密布。

对面是大洋湖滨花园、大洋花园,再远点就是合肥院子。教育上,距离安庆路三小(大杨中心小学)不远。


庐阳区LY202204号位于庐阳北工业园区范围内,地块东至阜阳北路、西至秀水路,南至荷塘路、北至汲桥路,占地87.02亩


其中居住分为A(29.59亩)、B(41.56亩)两个小地块,以及15.87亩城镇社区服务设施用地,居住A为2.0,居住B为2.2。按要求,商品房毛坯均价16472元/㎡,若精装备案预计会在1.8~1.9万/㎡



06

瑶海

瑶海区YH202204号位于天井湖路以南、幸福路以西,占地65.17亩,其中居住57.06亩,幼儿园8.11亩。


YH202204号为征迁地块,周边都是老旧小区,幸福园小区、红光新村、幸福花园、仙居苑、聚福花园等,生活氛围浓厚。


按要求,该地块商品房毛坯均价15375元/㎡,精装备案预计达到1.7万/㎡

瑶海区YH202203号位于丰乐亭路以南、通达路以东,占地35.94亩,为商住混合用地,其中住宅计容建面不超过总建面85%。


该地块去年也曾挂牌出让,为YH202110号地,商品房毛坯均价也是15753元/㎡,但同样的无人报名而终止,此次再次挂牌,较去年住宅计容70%有所增加,也就是说减轻了拿地房企开发的成本,增加了住宅销售货值


瑶海区YH202202号位于高亮路以南、雨山路以东,占地130.96亩,其中居住96.03亩,商业22.79亩,幼儿园12.14亩。


按要求,该地块商品房毛坯均价15505元/㎡,加精装备案预计达到1.7万/㎡左右

瑶海区YH202201号位于长江东路以北、泗州路以西,占地94.76亩其中居住46.68亩,商住混合33.89亩(商业部分建面不少于计容总建面30%),幼儿园14.19亩。

按要求,该地块商品房毛坯均价17218元/㎡,居住和商住容积率分别为2.2、2.5,预计加精装备案后达到1.9万/㎡左右

值得一提的是,该地块去年也曾挂牌出让,为YH202111号地,不过因为无人报名而终止拍卖。对比来看,即将出让的YH202201号地拿掉了YH202111号地中的商务设施用地,其余没有变化,那么这样的减负,房企们会出手吗?



07

新站

新站XZ202201号地块位于淮海大道以北、护城路以西,属于职教城板块,该地总面积114.23亩,为居住、幼儿园用地,毛坯限价14843元/㎡

该地块东侧和北侧为空地状态,西侧邻近保利罗兰香谷项目,南侧距离禹洲嘉誉尚里、金辉锦绣云庭不远,此外,周边还有美的金科郡、文一郎书轩等项目。


从该地块的毛坯限价来看,预计入世后的价格或将达到1.7万/㎡以上。

新站XZ202202地块位于梅冲湖路以南、大众路以西,位于少荃湖板块,该地总面积111.06亩,为纯居住用地,容积率1.8,毛坯限价13718元/㎡。

地块周边均为空地,目前还处于待开发状态,周边的配套设施还需要进一步完善。不过从卫星地图上看,能看到合肥幼儿师范新校区以及乐富强湖光秋色项目。


该地块距离少荃湖北段比较近,少荃湖片区作为新站重点发展的区域,随着168北校也落位少荃湖,未来发展还是值得期待的。

地块毛坯限价13718元/㎡,如果拿地房企加装修卖的话,预计会卖到1.6万/㎡左右。不过按照目前市场热度来看,加装修可能没有职教城、少荃湖西岸等几个楼盘好卖。

在本次新站供地中,烈山路板块将有4宗地计划拍卖,而且各宗地之间相互连接。


相较而言,新站05、06号地块周边就要荒凉一些,四周基本上都是以空地为主,在地块的东北角为融创邦泰云起星辰项目,金辉锦绣云庭、禹洲嘉誉尚里等与地块的距离也相差不远。


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