深圳楼市：现在还需要去追高看学位房呢？

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会员提问：五哥，你好，最近比较热门的海乐实验学校，以及备受关注的深圳外国语宝安学校的招生范围是怎么划分的呀，预算在1300-1500万左右，要不要追高买深外宝安学校学位房呢？

答：你好，海乐实验学校学区的学区范围是湖滨路以北，甲岸路以南，向西可以到达海边，有共享学区+分享学区划分。目前来看，海乐实验学校在共享的情况下，局部共享应该优于整个片区的共享，为了保持学位充裕，取消了宝安实验学校分享学位给予海旺学校的供应。深圳外国语宝安学校的招生范围与原万丰小学的单学区范围重合，都是宝安大道以东，蚝乡路以南，中心路以西片区的沙井区域。它的学位分配机制与海乐实验学校高度相似，都采用了“共享+分享”模式，目的也是为了保证优质教育均衡。当下，这两所学校周边的学区房价格都有大涨，并不建议有升级名校置业需求的朋友去买，如果只是想换名校的购房者要谨慎考虑，主要目前学校有名无实，未来能不能如设想一般成为优质名校，这个预算的价位在其他更好的地段及物业，有更好的选择。只是想上车，这里自住是没问题的。

会员提问：五哥，你好，想要购置一套婚房，偏向于二手房，但是房贷收紧，请问该怎么办呢？

答：你好，当前深圳楼市并未停贷，二手房贷款方面，仅部分银行表明放款周期有一定延长，其余银行无明显影响，但这波房贷收紧表明楼市内部的确出现改变，源于央行年初出台的房贷两道红线政策，目的就是防止楼市大水漫灌，警惕房价大涨，通过收紧信贷，房产购买的热度下降，进而使得房价也会相应降低；再看政策仅针对二手房停贷，主要是未来打击炒房客，维稳楼市，其次是新房库存压力大并且新房的利润更大。最后在房贷收紧，首付比例提高的前提下，刚需入手二手越来越难，建议考虑新房捡漏。

会员提问：五哥，你好， 预算300万，刚需自住，看了很多地方，也没有选到合心意的房子，怕买错房，不知道该怎么买比较好，是新房还是二手房好呢？

答：你好，一般来说，买错房是对于自己的需求了解的不够透彻，只有经过理性的分析，才能避免付出额外的资金、资格和时间成本。对于首套刚需，一般只需要考虑三个因素，是不是学区房，有没有比较好的地铁通勤，以及周边的配套设施怎么样。急于求成的人一般都有房子大幅升值的心理，但一夜暴富并不是每一个人都能够遇到的。买房的时候，切忌过于追求晚买，买房是一个妥协的过程，最终让你做决定的一定是性价比，没有那么多十全十美，又符合你心意的房子。在限价、贷款因素的影响下，新房的性价比比二手房要更高一些。目前深圳300万可以入手的新房片区有光明、沙井、观澜、龙岗、坪山，都比较适合刚需。

会员提问：五哥，你好，宝安区出台的积分入学政策具体是怎样的？哪些项目可以加分呢？该怎样做才能让孩子进入较好的学校？

答：你好，宝安区的学位积分由基础分和加分项两部分构成综合积分，按照积分高低进行学校的录取工作。宝安区，根据生源的户籍、房产情况划分，基础分值设为8个档次，加分项方面，分深圳户籍和非深圳户籍两类，深圳户籍主要依靠居住时间、计生、户证加分；非深圳户籍按照社保、计生、户证加分。如果想上较好的学校，那么就应该尽量购买学区房，要想让孩子进入名校，应该结合自身在宝安区的积分条件，选对才是最重要的。

会员提问：五哥，你好，在外地有一套房子，感觉升值空间不大，感觉还是一线城市的房地产比较值得，准备在深圳买房投资，请问如果我想用租金覆盖月供的话，需要达成什么条件呢？

答：你好，想要在深圳的商圈人流密集区域实现以租养贷，需要住宅首付不低于七成，公寓首付不低于五成。投资房产的原则是本金越少越好，想达到本金减少的目的，一方面通过房子增值租金增加来实现，另一方面可以套利增值部分，这样提高了资产利用率。如果资金充足建议考虑福田南山的次新房，资金一般可以考虑龙岗中心区的次新房。

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