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会员提问：五哥，你好，目前想置换一套不错的二手房，未来5年内升值潜力比较大，现在指导价出台看不到成交价，请问该怎么选会比较好呢？
答：你好，深圳买房人的置换标准目前已经到达800-1000万，也就是说，想要买到不错的二手房，流通率更高的二手房，总价就大概在800-1000万左右。因为总价较低的楼盘，硬性条件存在一定的问题，而整体基础配套实施较好的楼盘或者带有比较优质学区房的楼盘，就算价格相对较高，但是仍然有买家愿意买入。目前，随着深圳十四五规划的提出，深圳好房子的范围基本被确定下来，基本可以分为三个梯队，即领涨地段，普涨地段和补涨地段。买房人可以抓住时机进行置换，但是需要有较好的市场敏感度和较为全面的房源。如果真的准备购买二手房，建议购买总价在1000万左右，整体比较好的楼盘。
会员提问：五哥，你好，我现在买八卦岭用来投资值得么？它涨幅这么大，是透支了还是怎么样
答：你好，八卦岭片区从“老破小”到单价10万+，只用了一年。荔园实验学校、荔园小学东校区的学位的力量可见一斑。八卦岭宿舍是楼梯房、年份久、居住体验差，但因离荔园小学东校区最近而创造了涨幅全市第一的神话。鹏盛村涨幅第二，比八卦岭宿舍舒适但也没有阳台，采光透气不行。旭飞花园涨幅榜第五，楼下有沃尔玛，小区较新，最低户型建面很小。此外，涨幅大也和棚改有关。至于透支不透支的问题，不排除这种情况，所以建议投资者理智选择。八卦岭最近几年房价涨得的比较厉害，目前已处在高位，对于投资为目的的购房者，特别是在深圳限购政策严控中，房票愈加显得珍贵的情况下，不太建议盲目追高。
会员提问：五哥，你好，我在深圳西乡有一套自住的三房，龙华龙光玖钻有一套公寓，沙井有一栋统建楼，在东莞有一个社区商铺，两个公寓，总共欠款490万，现在有现金500万，请问我该如何资产优化？
答：你好，西乡碧海片区去年涨幅较大，但华丰海岸城、富通城等楼盘对碧海等影响较大，腾讯博大等利好需要时间兑现，预计碧海会横盘三年左右；东莞商铺返租回报在6%以上可以继续保留；二三线城市可用住宅多，购买力低，不建议继续持有公寓，除非是全市地标级别的；龙光玖钻公寓品质较高，但预计会持续横盘；沙井统建楼是小产权房，不具备融资属性，不能正常交易，只能私下转让，建议出手。总的来说，建议买房者将手中的公寓、商铺等劣质资产尽快出手，再利用资金投资住宅，选筹1500-1800万的房子，可以考虑蛇口太子湾、新宝中、碧海、南山后海、科技南、华侨城、香蜜湖等区域。
会员提问：五哥，您好，未婚无房，考虑购置一套房产做投资加自住使用，请问在资金预算不多的情况下还有什么板块可供考虑呢？
答：你好，众给予片区利好共有三次，一是规划出炉的时候，二是动工修建之后，三是通车通航之后，翠亨新区马鞍岛已具有前两者，未来价值可期，首先区位决定地位，由马鞍岛为起点，15分钟直插深圳经济腹地宝安，30分钟到前海；其次产业决定潜力，马鞍岛就是中山的出海口，可推动期实现高阶的城市变革并真正融入“深圳圈”、“前海圈”；再者差价决定收益，马鞍岛一旦通车带动房价联动后，大概率会上涨。
会员提问：五哥，你好，深圳宣布会在2035年前建成170万平的公租房，这样住房面积增大，住房选择增多，房源供应增多，会不会促进商品房降价？有没有什么建议？
答：你好，关于公租房可以明确以下几点：1.中国的住房改革是借鉴外国经验，廉租房与自住商品房原理相同，可以起到缓解社会舆论的效果；2.廉租房会造成两方面影响，一方面挤压商品房市场，使商品房供应更紧张；另一方面挤压开发商利润空间，两方面影响房价；3.市中心的共有产权房价格较低，政府考虑成本，不会供应很多；4.政府30%的付出，相当于100%的控制权；5.不建议把廉租房当作买房目标，贪图安逸是难有成就的。
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