合生创展“高管经”：朱桔榕麾下揽将欲突围？

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“休言万事转头空，未转头时皆梦。”

这是苏轼题在扬州大明寺平山堂内的一幅字，半年前毛文斌从龙湖广佛公司离任时来到平山堂，就曾站在这里看了很久。

在历史记载中，平山堂向来是个平心静气、驰目骋怀的好地方。堂前木栏石座，古藤错节，向外望去，更可见江南诸山，拱揖槛前，平山堂之名也寓于此。从前不少文人志士都喜欢来这里凭栏眺望，寄情山水。

不知彼时刚结束与龙湖8年“友谊长跑”的毛文斌站立堂上时，可否有感受到“衔远山，吞长江”的畅快之意。只见他“消失”半年后重出江湖的动作，便可知这场大明寺之行对他影响深远。

3月8日，毛文斌正式加入合生创展，新title是合生创展广州区域董事长。

他还在朋友圈给自己诵了一首曹操的《龟虽寿》：“老骥伏枥，志在千里；烈士暮年，壮心不已。幸甚至哉，歌以咏志！”

其心不言自明。

据了解，毛文斌1976年出生，履职龙湖之前，他先后在中海地产、招商地产以及金茂的前身方兴地产有20余年的从业经验，是位名副其实的地产老将。

“老将”壮志不改，是为实现自己心中的抱负；而合生创展引入众多“老将”，当然也有着自己的思量。

地产老将的广州往事

深耕地产领域这么多年，业内对于毛文斌的评价大多非常好。“胆大心细”“有战略眼光”“前瞻性强”等，都是他在任职期间给人带来的印象。

在毛文斌的职业生涯中，中海是他待过最久的一家地产公司，也是他身上最显眼的标签。从2000年11月入职，到2010年离开，毛文斌在这里度过了十年的职业生涯。

任职中海时期，毛文斌曾是中海地产最年轻的副总，并为集团的开疆拓土立下了赫赫战功。据当年报道称，除了北上广深和成都以外，中海很多城市都是由他开拓的。

也许正是中海的这段履历引得了龙湖对毛文斌的青睐。

离开中海以后，毛文斌曾在招商地产和方兴地产短暂停留过一阵，而后便被热衷于聚拢中海人才的龙湖“挖”进了过去，一待就是八年。

2013年初，毛文斌挂帅龙湖广州公司总经理，负责龙湖广佛区域全面管理工作。作为一家“根据地”在重庆的房企，中海时期就善于开疆拓土的毛文斌，无疑给吴亚军进军华南一线城市带来了新的希望。

过往报道显示，履新一年之后，毛文斌先是在顺德大良德胜河北岸借道旧改拿下一地，曲线进入华南腹地；而后便在广州挥金37.8亿元，以1.25万/平和1.68万/平的价格从华润、金地包围圈中抢得两宗牛奶厂地块，打破了当地房地产领域原有的市场格局。

此后，毛文斌更是以雷霆之势追赶，2016年11月联合首开以32亿元拿下白云新城宅地，同期再以联合体身份拿下黄埔区科学城版块云峰路项目。

2017年，毛文斌三盘齐发，3月份新增中新知识城项目，5月份先是拍到了深圳沙头角地块，随后又以联合体形式竞得取得香港启德地块，加速龙湖珠三角区域布局。

财报显示，毛文斌在广州拓荒的那几年，龙湖华南区域的业绩基本是呈现逐年增长的态势。

2015年，龙湖华南区域销售额同比增长175%至48.6亿元；2016年该区域签约金额首次突破百亿，销售额同比增长121%至107.4亿元；2017年该区域销售额继续上涨至166.2亿元。此外，那两年龙湖在广州的首个项目“天宸原著”也是接连荣登中心五区销冠。

然而，就在市场上都以为毛文斌会在龙湖继续大展拳脚之时，他却骤然离开，转身来到了合生创展，这与当时凯德罗臻毓突然加盟合生给市场带来的遐思并无二致。

旧改突围，忧虑仍在

据知情人士透露，毛文斌此次履新合生创展，是由该公司执行总裁张帆盛情邀请，而非人力部门主导。

公开资料显示，张帆在合生创展时曾先后任职项目附属公司董事、集团副总裁兼粤港澳大湾区投资发展委员会总经理。与此同时，他还是珠江投资集团广东东部区域公司董事长。不管从哪方面来看，这些人基本都是在粤港澳地区颇有资源的人。

作为一名常年在广州“打野”的人，不难看出，合生的这一举动，大概率也是看中了毛文斌在广州地区的开发经验与人脉资源。

“合生广州旧改项目的体量惊人，货值非常高，无疑是合生创展的粮仓。与此同时，毛文斌在此前一直在龙湖广州，非常了解这个区域的价值，让他来履职几乎是如虎添翼。”一位业内人士表示。

“而且此番邀请，既能体现合生方面对毛文斌的看重，也展现了合生重仓广州的野心。”

事实上，合生创展与旧改的“渊源”颇深。

作为地产行业第一家销售破百亿的房企，合生创展在过去的岁月里一直有着“地产航母”的美称，并与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称“华南五虎”，然而开局的赢面并没有让合生创展延续此前的光环。

过去的十多年间，碧桂园、恒大等房企都逐渐突破了千亿规模，成为房企中的“巨无霸”，而合生创展却依然囿于原地，困在“百亿”的魔咒里出不来。

2019年，合生创展的销售额才刚突破200亿元，达到212.58亿元。此时的碧桂园，销售额已经是5522亿元。对比过于惨淡。

IPG中国区首席经济学家告诉大公房产，合生创展发展上的痛点在于，这家企业在之前长期单边上涨的市场环境下，没有抓住以高周转推动企业规模性迅速成长的行业机遇，以此停滞不前。

不过幸运的一面是，这也使得合生创展在此次行业寒冬之下，以相对稳健的财务状况保持了比较从容的状态。

实际上，合生创展的土储75%都集中在北上广深等一线城市，而其中有很大一部分，则是通过城市更新项目获取来的。

好处是，与公开市场拿地相比，这些城市更新项目可以让企业以较低的价格拿下体量更大的土地，很好的控制拿地成本，这种低成本土地也被合生创展视为集团自身的核心竞争力之一。

坏处是，城市更新项目的开发周期比一般类型土地都要长，回报非常之慢，如合生旗下的骏景花园、帝景山庄等，项目开发周期均超过了十年；而珠江帝景，更是开发了超过18年。

大抵是现实的困境终于让这家一直秉持“低周转、多囤地、高溢价”作风的企业意识到，自己不能再坚持固有的老旧打法。

2020年年初，合生创始人朱孟依将掌门人的位置让给了自己的小女儿朱桔榕。

二代接班后，合生的步子明显迈大了起来。先是创下集团成立以来的销售新高：2020年全年销售额358.34亿元、销售增速68.57%。而后大举进军广东地区旧改，并激活了从前一直“沉睡”在集团仓库里的部分旧改项目。

2021年7月份，合生创展华南城市更新展厅正式开启，包括佛山、东莞、广州在内的二十多个旧村旧城改造项目都被集团提上日程。

此外去年年初，合生创展还接手了广州旧改最贵的一个项目——海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造。据了解，该项目改造投资总金额共达346.67亿元，其中复建安置资金约为250.77亿元，改造范围内总建筑面积达335.94万平方米。

不过截至目前，这个项目还没有任何进展。

柏文喜表示，旧改一般涉及到方方面面错综复杂的利益关系，导致推进难度非常大。不过合生创展是一个深耕广州市场的老牌房企，相对而言它在这里是有优势的。

“从实际情况分析，合生创展将毛文斌挖过来，主要就是想借旧改发力，做强做大广州区域业务，但合生毕竟掉队太久，能否重回头部赛道还有待观察。”柏文喜补充道。

朱桔榕能带领合生重回主流吗？

值得注意的是，除了毛文斌，合生创展去年还从其它龙头房企吸纳了不少高管。

2021年6月，市场上曾传出消息，原华润置地执行董事王宏琨，已经接受合生珠江系老板诚邀，低调加盟合生珠江系担任副董事长。

随后7月，曾在凯德服务二十年的原凯德中国首席执行官罗臻毓，也突然宣布加盟合生创展。

先说王宏琨入职的珠江系。

资料显示，珠江系有珠江投资管理集团、珠光集团、珠江商贸物流集团、珠江人寿，这些公司与合生创展一起，均是朱孟依建立起来的兄弟企业。

而合生创展在国内的诸多项目，实际上也均由珠江投资和合生创展共同开发。两者股权均分，内部人才、资源、资金等方面也是互通有无，形成家族共治的局面。

据知情人士透露，此番王宏琨入职的珠江系公司，正是朱孟依在珠江和合生基础之上设立的一个管控平台，为朱桔榕在台前的工作保驾护航。

再说罗臻毓。

与毛文斌的加入方式一样，罗臻毓也是被人邀请至合生的。不过值得注意的是，他的邀请却是合生创展现任董事局主席朱桔榕亲自发出来的。

据了解，罗臻毓在踏入房地产行业之前，从事的是投资相关业务，尤其擅长资本运作。而在凯德任职期间，他也负责过房地产金融业务，包括来福士中国基金和15亿美元的来福士中国投资伙伴III私募股权投资工具。

所以此番入职合生，朱桔榕正有意让罗臻毓去主管合生创展的不动产投资及运营业务。

官网信息显示，合生创展的商业板块目前已发展轻、重两大管理平台，逐渐形成商业不动产和合商科技板块双平台业务。而朱桔榕也曾在去年5月份表示：“合生商业目前就是专注于商业不动产基金、轻资产项目投资等商业管理的核心业务。”

显然，合生未来要发展的业务，正是要以凯德那种地产开发+资本运作的经营模式为核心展开，而罗臻毓过去20余年在凯德的经验，正是合生创展目前所需要的。

当集团经营策略由慢变快，业务也逐渐向多元化铺开，掌门人也在极力拉拢人才，让公司尽快步入快车道。

“几位重量级人员的加盟，说明了合生创展在积极的谋求市场的发展，也显示了其试图重返主流的野心。”一位业内人士说道。

不过问题是，抛开合生在旧改上存在的问题以及其目前的发展现状，这些“新鲜血液”的加入，真的能让合生重回主流吗？

“还需要看最后的结果。”柏文喜表示。因为目前行业环境和行业底层逻辑已经发生了实质性改变，在行业被迫持续缩表的的情况下，要依靠老的高周转打法实现对于自身规模的超越，并回归行业主流，实际上是有着很大难度和不确定性的。

显然，合生已经掉队太久，要重新回归主赛道并非易事。而作为被合生寄予厚望的几位高管，也是任重而道远。