房企稳健派代表：南新城，北龙湖，谁赞成，谁反对？

来源：一号地产 ID:dichanyihao 作者：海哥

一号说：高手更在乎长远

年初，住建部长王蒙徽接受央视记者采访时，被邀请写下2022年房地产的关键词。

王部长言简意赅：“稳”！并郑重书下落款。

古人造字，挺有深意，稳这个字拆开来看，就是“千不急”，意思是千万不要着急，王部长的意思再明显不过，既要稳，就不要急。

但市场会不会听部长的话呢？开年以来，利好不断，行业却依然未见根本起色。不少投资者、从业者，还是有点着急了，这几天问我，行业内有没有好的投资标的或就业企业？

一号君仔细想了想，给出了6个字：“南新城、北龙湖”。

或许有人问为什么不选万科？这个问题，想必买过万科股票的都懂，至于工作机会，万科流动性不高，所以外招机会也很少。

龙湖（0960.HK）和新城（601155.SH），一个传统豪门，一个行业新贵，又都是2500亿级规模的头部房企，在这两年的行业大风大浪中，却成了最稳健的两家。

仅凭这一点，就很值得研究。如果把它们放在一起，发现会有许多共同点。

股债双稳：还本付息正常，信用评级稳定

先说资本市场的表现。去年至今，龙湖集团、新城控股的三大国际信用评级始终稳定，是业内极少数未被下调评级的民营房企。

感兴趣的朋友可以查询一下标普、惠誉、穆迪三家对龙湖、新城的现有信用评级，整体仍处在在行业较高信用水平。

美元债方面，龙湖集团和新城控股均未出现要约或展期需求，且近1年多时间内多次回购，提振了市场信心。

相比于其他出险企业的债务要约交换，或展期、或躺平，龙湖和新城在美元债方面的主动管理表现可圈可点。

就在一号君发稿日，新城控股通过互动平台，回复投资者：“公司目前流动性良好，已完成2020年公开发行公司债券（第一期）（品种一）回售资金的兑付及部分境外美元债的提前偿还。公司租金收入的持续增长为公司现金流的稳定提供支撑。公司坚守底线思维，提前或按时全额偿还公开市场债券本息，全力保障公司及全体股东的利益。”

据了解，完成兑付的债券额度为6亿元，提前赎回的为3月20日到期的2亿美元债券，此次共赎回1.6亿美元，并予以注销。

美元债价格方面，新城控股和龙湖集团的表现也优于行业平均水平，特别是龙湖集团的美元债，价格和收益率波动极小。

而最令中小投资者关注的股价方面，新城控股的股价从2021年至今，其价格基本上在26至40元每股之间浮动，整体涨跌幅度不大，截至3月9日的30日均价是32.84元每股，60日均价是31.71元每股；

龙湖集团的股价同样平稳，去年以来，龙湖集团的股价在30港元每股至50港元每股区间浮动，截至3月9日的30日均价是38.59港元每股，60日均价是40.95港元每股，最新的收盘价是38.75港元。

相比于其他单边下跌的地产股，买到龙湖和新城，算是捡到宝了。

业务协同：住宅商业双轮驱动

业务层面，龙湖集团和新城控股的相似度就更高，二者规模相当，业务相近，主体业务还是地产开发、商业开发和运营管理。

商业地产方面，龙湖集团有龙湖天街，新城控股有吾悦广场，均是国内商业地产品牌第一梯队。

根据此前新城控股披露的2021年业绩报告，2021年1-12月，新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米。同时，公司2021年新增竣工面积3290.34万平米。

其中，在商业领域，新城控股2021年实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%；全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座，截至2021年12月31日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座。截至2022年1月25日，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座，进驻全国136个城市。

龙湖集团方面，2021年全年，龙湖集团实现合同销售额2900.9亿元，同比上升7.2%；实现合同销售面积1708.9万平方米。有关数据显示，截至目前龙湖商业已开业项目达60余个，在售项目超过100个。

龙湖集团2021年半年报显示，龙湖商业整体出租率97.8%，已开业商场的同店销售额同比增长60%，龙湖商业运营实现租金收入37.1亿元。

龙湖和新城的经验体现出，商业+地产的双轮协同发展，能在很大程度上平抑周期波动带来的风险。特别是重资产持有的商业地产，日常运营的租金收入可以给公司贡献源源不断地现金流，遇到风险也可以做资产证券化进行融资，真正进可攻退可守。

相较于此前过度多元化，比如房企跨界去造车，或者做文旅、酒店的，或者重仓长租公寓、商办的，疫情这两年，可以说损失惨重。

如果在业务上总结一下，一号君觉得可以这样说，住宅是刚需，商业消费同样也是刚需。龙湖和新城恰恰抓住了消费者最大的两个刚需。

管理效益：信披公开透明 公司团队稳定

资本市场表现持续稳健，主营业务持续增长，特别是商业地产已成为公司第二增长曲线，这在当下的房地产行业已经殊为难得。站在投资者和员工的角度，谁不希望有这样的公司？

龙湖和新城还有更难得的地方，一号君姑且称之为“管理效益”。

前段时间龙湖集团实现了高管层的“新老交替”，龙湖仕官生陈序平接棒地产老将邵明晓出任龙湖集团CEO。

长期观察房企的朋友都知道，新城和龙湖这两家公司的高管层都十分稳定，许多高管都有着十几年、二十多年的司龄。偶尔出现一个高管层面的变动都会成为行业大新闻，而且这种变动一般都是前后任的接棒，并不会因为高管的离任，造成业务层面的断档。

比如2020年新城控股联席总裁离任，曲德军接任分管新城商业业务，往往都会是无缝对接，更令人佩服的是，人员的新老交替，行业的认同度非常高。

除了高管团队超稳定之外，这两家公司的中层或者说专业领导层，相比其他房企也要稳定许多，即便是在去年下半年这样的市场行情下，行业到处都在裁员、精简，负面不断的时候，龙湖和新城也未传出有大规模的裁员，相反，许多专业类岗位还在开放招聘。比如龙湖集团在提出“六大航道”发展战略后，许多业务条线都在招聘。

即便是因组织架构变动造成的人员精简，据说也是按照“N+1”的标准进行了补偿。这在房地产行业，已经不仅是一股清流了，堪称“业界良心”。

此外，龙湖和新城之所以得到业内和资本市场的高度认可，还有一个重要因素，就是这两家的信息披露及时、规范、全面，从上市公司角度而言，公司的透明度越高，得到的信任度也就越高。

不管是通过上市公司公告，还是通过互动平台、媒体采访，公司在信息披露的过程中，能够及时回应外界关切，及时化解和澄清传言，与社会公众和投资者建立了深厚的互信。

相比于其他一些公司在应对市场传言方面的默不作声或消极怠慢，公告追着新闻跑，反而给自身造成了极大的被动，久而久之，市场的信心也被消磨光了。