福州晋安东区保利云上分析

继续楼盘分析，今天来聊聊位于晋安东区的保利云上，项目目前也开始了前期的宣传，下面看看。

楼盘规划

保利云上：备案名（保利云光公馆），地处：福州市晋安区福马路北侧，恒宇国际公园旁

项目占地48亩，规划7栋住宅，其中2栋限价商品房，有意向购房者需要注意，主推80-114产品。

土拍情况

2021年9月8日，保利以限价17.13亿元+摇号竞得宗地2021-40号，溢价率15%，平均楼面价21507元/㎡，商品房指导价32000元/㎡（由于可上浮0.15%，指导价32480元/㎡）

地块面积47.79亩，容积率2.5，限高80米，须配建2万方限价商品房，按备案价70%销售，须建设2000㎡全龄化养老设施。

分析：对于地块而言，当时本来是纯商地块，不过土拍面临集中供地的调整，溢价率从30%下调到15%，同时竞配建取消，官方就给地块临时增加了2万方限价商品房，比例25%。

虽然年底的土拍很凉，不过本场土拍还不算差，由于限价有压制，大部分地块都触发了15%的溢价，地块虽然被限制，但是楼面价依然达到2.1W。

地块的指标不算太差，限高80米，容积率2.5，去年底和今年的土拍预告，限高80米的地块，容积率已经高达2.8-3.0，不过地块相对不规则，偏狭长，社区成型度也一般。

在地块的上一场土拍，红光村拍出了高价项目，厦门建发以限价+竞配公租房，成交楼面价24221拿下，即目前君兰和鸣。

可以说高成交，也让这个区位更佳的地块，竞争更激烈，只不对比指导价3.2W，差价1W，虽然还有利润，但是已经不算太多。

同时君兰和鸣已经去化艰难，很明显也没太多承托。项目预计也评估了和鸣做改善的去化情况，定位成更贴合区域客源的刚需产品，只不过目前后屿一带也有不少刚需产品在售，竞争不少。

户型情况

80平米：三房两厅一卫，包芯布局，三开间朝南，没有过多空间浪费，亮点在80面积段做三房，还能搭配宽阳台，目前东区在售新盘，80平也算少见，从购房门槛来说，更进一步降低。

89平米：三房两厅两卫，主流布局，三开间朝南，动静分离，优势在于搭配了宽阳台，劣势在于主卧进深不足，无法设计L型衣柜，导致卫生间对着床。

114平米：四房两厅两卫，大面宽布局，客餐厅一体，不过北侧厨房非南开，加上客厅北侧是卫生间，南北对流有一定影响，按目前市场主流布局，客餐厅南北，厨房右移，客厅搭配开放式书房，目前看可能调整难度也偏大，与香悦110户型类似。

区位情况

项目位于晋安东区，距离2，4号线交汇站650米，这是目前项目的宣传重点，距离宜家1.3公里，东北侧福兴总院，北侧福兴工业区，城建配套比较一般。虽然这里也被宣传为东二环，不过与真正的核心圈也是相去甚远。目前唯一预期就是三创园的规划发展，整体来说，除了地铁特色，其他都比较一般。

价格情况

虽然置业宣称价格还没定，不过指导价3.2W土拍已经给出，按这个价格做个对比：

1、君兰和鸣：配建公租房，精装3.4W
2、首开香悦：配建公租房，毛坯3.2W
3、旭辉公元大观：混合安商房，优惠价2.7W
4、五建瑞屿轩：混合安商房，毛坯3.1W
5、恒宇国际公园：二手次新房，均价3.2W

分析：对于项目而言，最容易联想到的PK盘，就是同样位于红光村的建发美的君兰和鸣，但是从两个项目的定位来看，客源定位并不同，虽然和鸣降低了门槛，但是依然是刚改起步。

对于项目而言，真正的竞品是位于后屿一带的在售新盘，其中首开香悦是最大的参照物。

首开香悦，社区不大，配建一栋公租房，优势同样是地铁，区位距离市区也更近，硬伤也不少，隔壁就是肿瘤医院，周边还有加油站。

项目按3.1W的价格上市，谈不上夸张，不过开盘去化并不理想，目前网签仅8套，可以说这个项目是目前整个东区最好的参照基点。

两个项目产品一样，连户型都没有太大差异，如果项目按3.2W开盘，预计去化难度并不小，区位并不如后屿强，如今后屿已经卖不动，项目价格如果更高，可想而知。

当然目前还有个参照物，就是隔壁的二手恒宇国际，挂牌高达3.2W，楼盘有个优势，划片鼓山苑小学，对口格致中学鼓山校区，学区成绩是晋安区头部，当然整个晋安区教育都一般，可以说矮子里面拔高个。

不过对于项目而言，虽然是隔壁，但是划片进去的概率并不高，需要多加注意。

房企争议

上篇说到融信最近争议不少，对于保利，虽然没有债务等争议，但是近期在榕的项目也出现了不少争议。

首先就是在东二环与世茂联合开发的公园左岸，虽然目前风口全在世茂身上，不过保利也是操盘者。

最近又出现保利天悦二期的投诉，被业主投诉作为改善盘，入户门厅仅2.95米，品质与房价不匹配。

楼盘总结

项目位于晋安东区，优势在于地铁优势，户型设计也贴合主流，劣势在于周边配套相对一般，区位也已经靠近三环，同时配建限价商品房，未来对楼盘有一定压制，目前整个区域的去库存难度不小，上市压力不低。

对于有意向的购房者，最好就是比对区域在售的同类型产品，建议等待价格有一定优惠再做考虑。

如果意向楼盘80的三房户型，由于社区配建限价商品房，目前官方也对人才房限制做了放宽，如果对于未来楼市并不看好，同时又意向该盘，不如在人才房里面做考虑。

题外话

这几年东二环甚至整个东区，楼市都比较火热，对于整个区域的最容易联想到的房企，当初应该是泰禾，去年建发靠着养云出圈。

对于保利而言，2010年，最早在东二环开发，配合去年拿下的两幅地块，如今保利在东区也算深耕。

从保利香槟国际，到联合开发的公园左岸，再到安商房保利和光尘樾，加上保利云上，以及年底拿下的连潘地块。

保利好像成了东区项目最多的房企，不过出圈度好像没有太高，对此大家怎么看？