2022上海楼市：开年即决战

小张抿了几口咖啡，打起精神继续工作，最近，接待客户的间隙他只能靠咖啡因来补充能量，因为今年春节，他所在的售楼处“不打烊”。

“今年春节我就地过年，工作也不会停，大家放假了都来看房，我们肯定会忙。”且这次与以往不同，他所在的组要培训开年销售的事情，他所在的楼盘，要争取在第一批过会。

“过会后我们只会更忙，马上开启认筹，之后开盘也很快就来，今年大家步伐都比较快。”

在2021年行业流动性收紧下，房企分化加剧，暴雷潮滚滚而来，进入2022，房企紧迫感突显，纷纷在开年喊出决战口号。而上海2022年的第一批新房，就是绝佳的检验时刻。

开年推盘拉满弓

2月14日情人节，上海突然公布2022年第一批次33个新房的入市名单，总计11812套房。

乍一看总量似乎较前几批次有所减少，但细算起来，今年开年房企各个拉满了弓，开年就进行了一次冲刺。

本批次33个项目与去年六批相比数量不占优势，但单个楼盘平均供应套数却远超去年六个批次，达到358套。同时2021年12月入市的第六批次仍未完全结束，2022刚开年房企又火力全开加大了供应。

在单盘上拿出的“弹药”也更为充足。据统计，2022上海第一批新房中推出300套以上房源的项目占比为67%，对比前面三个批次，该数据分别为第六批43%，第五批38%，第四批50%。

大部分房企项目在调控背景下涨幅有限，以前往往是以量取胜策略，而今年的开年战局则不同，房企发出开年即决战口号，集中推盘，在量上更加势均力敌。

去年第五批、第六批都还有7至9家房企推盘数在2到4个，而本批次仅建发、保利、金地和新华地产4家房企推出多个项目，其中金地为本批次推盘最多的房企，推出金地丰盛道、金地新乐里、金地奥园格林云尚3个项目，共1099套房源。从最近的几批新房名单看，金地可谓供应霸主，去年第五批、第六批均以3盘以上、千套房源的供应量雄踞供应高位。

本批次推盘较为平均也意味着2022开年房企的竞争将更加激烈。以宝山区为例，以往宝山地头蛇大华在供应量上优势显著，其他房企不会集中去与大华PK，而本批次不同，宝山有4盘同台竞技，各属不同房企，分别为大华锦绣四季、远洋红星宝山天铂、天安象屿西江悦、万科的四季都会。

4盘在面积段上相差不大，产品类型除四季都会无叠加、联列外均有挑选空间，但四季都会本次推出套数多，入围比高，天安象屿西江悦则为纯新盘，各有优势。这一激烈战场只是第一批新房整体战局的缩影，如今房企均拿出决战之势迎战新年的第一次开盘。

甚至一些房企的老项目也开始挤破头入市，如第一批中的奥林匹克花园最近一次开盘在9年前，锦博苑房龄已15年，复地富顿街区同小区有楼栋已入住10年。对这些项目和开发商来说，以一手新房打入仍有高吸引力的上海市场，清盘手中存货，也是其在虎年的重新发力点。

首发即一次性清盘

第一批新房中不乏有沪上知名盘，如今它们也不惜售，不吊胃口，开年即首发，且首发就一次性清盘。

瑞虹新城的十期收官之作瑞虹瑧庭就在第一批拿出了全部房源，一次性提供609套房，均价也较前期的11.5万/㎡上涨至11.98万/㎡。

作为本批次中豪宅盘的代表，该项目大盘曾创下多项纪录，其中九期中粮瑞虹海景壹号此前三次开盘入围分均在90分左右。据克而瑞统计，中粮瑞虹海景壹号以全年111.16亿的成交金额居2021上海楼盘销售金额榜首，八期瑞虹新城天悦郡庭成交额超百亿，同样是上海2020年单盘销售冠军。因此该盘最后一期的瑞虹瑧庭自然备受瞩目。

在前期创造了如此优异的成绩下，瑞虹新城仍在新年第一批抢跑，一次性收官。瑞安也得以在此后专注蟠龙天地，排兵布阵出战虎年。

2022还恰逢另一家港资房企嘉华国际入沪30年，它同样选择在开年全力推进项目进展，据了解，浦东的嘉盈峰本次一次性推出全部106套房。该项目自2013年拿地后长达近10年都未有入市消息，却在过会项目并不多的2022第一批突然入市，而彼时楼板价4.0106万/㎡的嘉盈峰，如今也拿到了12.7万/㎡的价格。

对于众多房企选择在开年一次性清盘，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，结合最新的信贷政策，企业看到了回暖的购房环境并积极推盘，是好的表现，也有助于促进销售回款。供给端的活跃也有利于推动后续交易市场的活跃。

与时间赛跑

弹药预备充足，出击也要快。今年开年第一批次新房从各方面都体现出迅速。

以往在拿地1年左右开始陆续入市的地块，今年开年就集中上架了7个项目，而此时距2021上海首批集中土拍也不过半年多。7个项目分别为中骏璟荟、中铁建花语江南、中建玖海云天、碧桂园柏悦前湾、雅居乐佘山望、金地新乐里、建发和玺。可见从土拍到开盘速度加快，大型房企也想尽快在开年将项目打响。

认购更是开启加急模式，去年的12月11日第六批新房官宣，到19日也仅有6个项目公布认购时间。今年2月14日公布第一批新房，至22日，已有中骏璟荟、金地奥园格林云尚、云湖壹号、复地富顿街区、中建玖海云天、中国铁建花语江南、奥林匹克花园、新未来樾湖、四季都会、百汇园、金地丰盛道11个项目公布认购时间，且马上开启，认购期集中在一周内，这意味着三分之一的第一批项目几乎在同一时间面向购房者。

其中一楼盘金地奥园格林云尚甚至在去年第六批入市房源还未公布认购时间时，第一批就再次上新，且抢在上批前公布了第一批房源认购日期。

房企对舆情的应变也更加敏锐，处理更为迅速。百汇园在传出“茶水费”传言后迅速发布声明，奥林匹克花园被指责预约看房电话无法拨通、项目不对外开放，收中介费等问题后也及时发布告知书澄清，避免影响后续销售。

一些项目经历了大的内部变动还未喘息，也紧赶着搭第一批的车。如金科御桥博翠，项目原名颐盛御中环三期，受原开发商资金链断裂影响，前期业主产证还未办下来，遗留问题还没解决。改名为御桥博翠的项目三期就迅速在开年入市，可见金科有尽快扳回一局的决心。

宝山纯新盘天安象屿西江悦的项目公司在入市前2个月内历经3次股权和法人变更，也丝毫没有耽误入市步伐。

诸多表现说明房企正在争分夺秒，欲得虎年首批开门红。

楼板价压力位推盘

由于7个首批集中供地地块项目于第一批入市，房地联动价威力得以显现。而在整体稳地价、稳房价、稳预期的背景下，一些房企在2022年开年做出选择，即便盈利空间有限也积极推盘。

在土拍集中出让的7个项目中，除中建玖海云天，其余6个项目均没有高于房地联动价，且目前看，降幅可达900多元/㎡。而本批次临港独苗中建玖海云天又有一定特殊性。据了解，该项目为临港出台《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高品质住宅管理大纲（试行）》后，首个按照大纲规划设计标准进行建设的临港高品质住宅社区，在精装定制、节能环保等14个方面秉承更高标准。

据此数据分析，房地联动价威力可谓十分强大。但这些2021年集中出让的地块由于有中止价和溢价率限制，其楼板价一定程度上有所限度。但2021年以前参与拍地的房企有些是拿了高溢价的地，楼板价较高。

不过在今年第一批新房中，有些即使在压力位也要第一批推盘。招商的外滩玺项目就曾创下拿地楼板价81089元/㎡的纪录，其在第一批的备案均价为12.25万/㎡，压力还是有的。事实上从招商外滩玺去年年底首开，12.25万/㎡的备案均价就没有变过。

好在买房人趋之若鹜，前期推出的309套房源认购率为319%，入围分60.21。本次则为二期的133套收官房源，此后项目将整体清盘。

更值得关注的是招商在北外滩的另一盘招商虹玺，虽未在本批名单中，但据了解接待中心已开放，预计不久就将入市。其楼板价高达92648元/㎡，而仅一街之隔的中粮瑞虹海景壹号最近取证价格也仅11.5万/㎡。但即使如此，两项目若能迅速开盘清盘，也预示招商深耕上海战略区域的策略初见成效。

房企在2022年开年的动作为全年奠定了基调，今年注定是房企拼搏的一年！在上海第一批新房的背后，各大房企也正拉满弓，准备大干一场。