明年房价格局定了，大虹桥、五大新城等区域房价上涨！

今年上海第一批出让的住宅用地已经公示，一共40幅涉宅地块，比去年第一批足足多了12幅地块，出让体量很大。

从地块的分布来看，传统意义上的市区地块仅有4幅，均在内环附近。而郊区依然是上海土地市场的供应主力。临港新片、青浦和松江供应量位居前列。

不过这一次土拍最大的看点，似乎就是房地联动价的调整，这或将定调明年的房价格局。对于准备拿地的房企而言，需要掂量的是如何控制成本与利润之间的平衡，而对购房者来说，可以适当调整买房的策略。

早在第一批认购新盘公示的时候，我们就发现部分楼盘的价格已经突破了房地联动价。这也是由于楼市经过一年的调整后，部分板块的市场价确实出现了一定涨幅，所以管理层会根据实际情况，对房价进行动态的调整。

多个热门板块将涨价，大虹桥、五大新城在列

网易房产数据统计，第一批出让地块中有多达15幅地块的房地联动价出现了涨幅，其中有8幅地块的新房指导价比近期认购项目的均价要高。

第一批房地联动价上涨的地块

涨幅最大的要属杨浦区的平凉社区地块，该幅地块位于18号线平凉路站附近，周边的新盘有仁恒海上源，距离本次地块约1公里。不过相比起仁恒项目，该幅出让地块位置更靠近东外滩。

虽然该片区商业资源集中在江浦路一带，不过东外滩拥有更好的城市界面。当然，该幅地块新房指导价上涨的另一大原因或许是由于地块容积率仅为1.6，未来或被打造为低密度的别墅洋房社区。

仁恒海上源，易眼看房实拍

另外涨幅比较明显的还有安亭的国际汽车城地块，相比去年入市的中骏璟尚3.7万/平价格上涨了5千/平，不过中骏项目是高层住宅社区，而本次安亭出让地块为2.3的容积率，大概率会打造成为高低配小区，整体均价上涨并不意味着高层住宅会出现大幅涨价，未来高层价格或许依然维持在3.7万/平上下。

另外，人气火热的大虹桥这回真的涨价了，大虹桥本次入市的2幅地块，都靠近国家会计学院，与去年同片区出让的两幅地块（象屿&招商&江苏师山和路劲&象屿&招商项目）非常接近,不过房地联动价涨了2-3千/平，涨幅还是比较大的。

国家会展中心，易眼看房实拍

值得一提的是，去年这里入市的新盘俊灿星城的均价就是6.25万/平。那么，今年下半年入市的新盘价格不排除会在6.2-6.3万/平之间。

此外价格涨幅较为明显的还有奉贤新城，去年出让地块4万/平，而今年已经来到了4.2万/平。奉贤新城一直都是五大新城的价格洼地，随着多条轨交线路的推进，产业园区的规划，未来的发展潜力很大，购房群体也变得多样化，也推动了新房价格的涨势。

奉贤新城实景，易眼看房实拍

在这一批地块中，宝山新城杨行YH-B-1单元地块再一次上架，该幅地块在去年第二批的名单中，不过并未成功出让。当时该幅地块的房地联动价为4.9万/平，现在已经来到了4.93万/平。

杨行城市街景，易眼看房实拍

房地联动价看似只涨了300元/平，不过杨行的新房已经连年上涨。去年上半年这里的新房才4.6万/平，今年上半年房价已经来到了4.8万/平，明年更是要接近5万/平，若购买100平住房，短短两年要多花30多万。（关于杨行板块的介绍，点击查看杨行这个当红刚需板块，快没有新房卖了！）

临港这一次的价格调整也是相当明显，本批出让的3幅顶尖科学家社区地块均有2000元/平的价格涨幅，随着临港101核心区的新房越来越少，未来新房主要供应板块或许就集中在103顶尖科学家片区，而且比起102片区，这里未来的开发体量更大。

临港顶尖科学家社区，易眼看房实拍

此外，青浦新城和松江新城的房地联动价也出现了一定的波动。由此可见未来的五大新城、大虹桥、杨行、泗泾等热点板块的房价均出现了不同程度的上涨。这些板块也是当前楼市热度相当高的板块，买房人看中了这些板块的发展潜力、配套优势及高性价比，自然也推动了房价的走势。

这些板块房地联动价下调，买房人要慎选

当然并非所有地块的房地联动价都出现了上涨，本次调整中依然有部分地块的新房指导价出现了回调，主要集中在外围的偏远地区。

第一批房地联动价下跌的地块

有意思的是，这次临港不仅出现了房价上涨，还有多达6幅地块的价格出现了回调，主要都位于101片区以北区域。相比起顶尖科学家社区的地块，这六幅地块所在的片区相对冷门，资源配套也比较少，再加上住宅供应量非常大，未来要去化也是“老大难”，因此房地联动价出现回调也在情理之中。

宝山罗店的地块也出现了回调，提起罗店，不得不说其位置偏远且距离地铁站远，再往北数公里就要出上海了。再看周边的发展，也远不及南部的顾村和美兰湖等板块，因此这里近几年房价的涨幅也是跑输大盘。

而嘉定菊园新区地块这一次房地联动价的大回调确实有点出乎很多人意料，该地块属于嘉定的老城区，靠近轨交嘉闵线，比起嘉定北，嘉定老城的发展潜力不大，并不被人看好。不过更低的房价，或许能吸引不少入门刚需上车。

近半地块价格变化不大，买房人可以慢慢挑

除了以上这些涨跌幅的地块，还有不少地块的房地联动价并未出现波动，甚至有些地块周边近几年都没有新盘入市或地块出让，因此没有太多参考的依据。

第一批房地联动价没有波动或无参照数据地块

其中，比较热门的一些地块有徐汇滨江的斜土街道地块，这幅宅地位置极佳，南邻香港置地金融城，东面就是去年出让的复星商住地块。

地块位置图

目前徐汇滨江的商品住宅愈发稀缺，香港置地未来将入市少量大平层产品，而本次出让地块未来会提供526套房源，中小户型占比达到80%，房价也没上涨，因此是未来上车徐汇滨江难得的好机会。

此外，刚需钟爱的顾村板块新房价格并未出现涨幅，供应量也比较大，未来依然有大量房源可选。

闵行这一次带来了多幅相当不错的地块，其中浦江镇在断供多年后迎来了难得的供应，地块的房地联动价为6.8万/平，该片区上一次新房入市要追溯到2020年，当时保利锦上认购价格为6.13万/平，可见房价在2年内涨了近7千/平，不过相比起周边二手房挂牌价9万/平来看，倒挂还是相当明显的。

另外，闵行紫竹本次也出让一幅稀缺地块，印象中紫竹也是多年没有新盘供应了。紫竹上一次新盘入市也是在2020年，当时有兰香湖壹号和紫晶南园。兰香湖壹号由于特殊性，8万/平的均价没有太多参考意义，而更有对比性的是紫晶南园三期，当时均价4.9万/平，如今这里新出让地块房地联动价5.2万/平，涨幅并不算大。

一次性书面报价调整，增加公平性

除了购房者关心的房价，本次土拍在规则上做出了细微的调整，在去年第二轮的土拍规则中，首次引入了“随机值”这一规则。竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同，系统会触发一个 “随机值”。

而这一次竞价规则调整的内容：触发随机值后重新计时10分钟，所有已提交报价的竞买人均可修改其报价。

图源出让须知

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，一次性报价阶段在后面几次拍地都有细微调整，这次再做优化并不意外。一方面在这个时间内大家可以充分竞争，另一方面，防止多人利用规则操纵价格。

随着春节后一线城市房贷资金放量，银行放款周期缩短，对于楼市也是一大提振，这或许会让更多的开发商参与到拿地活动中。央企、国企或依然是这一轮土拍的核心力量，民企抱团也是一大趋势，相信部分热门地块或出现多家哄抢的情况。

对于买房人而言，本次土拍房地联动价的调整也是一大风向标，提前预告了未来会出现上涨的板块，那么买房人可以调整自身的买房策略，优先上车这些潜力板块。当然低积分的购房者也可以选择避开这些过热楼盘，从一些价格浮动较小的项目入手。