春节返工后，感受最大的是，人还蜷缩在春寒料峭中，市场却急不可耐地叫嚷着 “回暖”了！
伴随降准降息大放水，限价松绑、降首付、降利率、放贷快……全国已经有40城相继爆出了楼市宽松的报道。
真的是“春色满园关不住”了吗？
三四线城市蹦出来喊两嗓子，不能太当真，但一二线城市代表出战，这就有些不寻常了。
像一线城市的广州和深圳都传出松开限价、指导价政策的消息，另外广州房贷利率突降20个基点，南沙发声要降低人才入户门槛、本科半年社保即可入户，去年政策要求的一年社保门槛无形中取消了……密集吹暖风的节奏啊！
（图片来自：广州市南沙区新闻中心官微）
广州：新盘备案价破10万+利率突降20个基点
首先，进入2022年以来，广州楼市就盛传着限价政策有所松动，后来住建局进行了“辟谣”。
但是，官方回复语中的 “动态价格指导” 、“ 没有设置红线” 的用词，也留给市场可想象的空间。
实际操作上，我们已看到，价格已经在蹦跶了。近期取得预售证的高端住宅盘，例如汇景台备案价达到14~15万元/平，臻颐府的备案价去到12~14.5万元/平。而去年广州全年新盘备案价没有超过10万元/平的。
高价盘的取证批准，加上限签放松，以及房贷审批提速等因素，广州的房价随之出现转变。
根据国家统计局发布最新70个大中城市的房价数据，2022年1月广州新房价格 环比上涨0.5% ， 扭转此前连续5个月下跌的趋势 。
另据克而瑞统计数据显示，目前广州新房均价已从3字头突破至4.2万元/平。
而广州二手房的价格虽然环比又跌了0.2%， 但 跌幅持续缩小 。
值得注意的是，此次官方公布的房价指数，新房市场方面， 一线城市齐涨 ，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二手房市场，北京、上海分别上涨0.5%和0.6%。
一线城市作为全国楼市的风向标，无疑为2022年开了个好头。
更刺激的是，近日， 四大行同步下调广州地区房贷利率 。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
首套、二套 双双下调20个基点 （0.2%），影响有多大？
以贷款500万元、30年期来计算，无论是首套还是二套，购房者 每个月可以少还房供627.41元 ， 30年可累计节省利息22.59万元 。妥妥省下一辆高配版的特斯拉。
从“政策底”进入“市场底”？
广州不是一个人在战斗，已经有一众兄弟来铺路了。
菏泽、福州、重庆、赣州、南宁、佛山部分区域降首付，郑州喊话全方位救市，甚至有业内爆料称深圳已经悄然松开限价、指导价政策……
其实本号已解析过，政策底在去年底已出现，去年四季度开始暖风频吹，发改委、住建部、央行等几大部门接连送出“大礼包”。
央行降准又降息，官方多个重要会议表示：“ 房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”、“促进房地产业良性循环和健康发展” ……
最近，住建部又定调2022“充分释放居民住房需求”的新表述值得关注。
前不久，万科郁亮内部发言称：房地产行业已进入“黑铁时代”，进入缩表出清去金融化阶段。这一说辞，引起大众的热议。
而后，经济日报针对这个说法发表了《不要误读“房地产去金融化”》一文。
文章指出：必须明确的是，我国房地产市场平稳、健康发展的总体趋势不会改变，国家将促进房地产业良性循环和健康发展。
官媒直接喊话纠偏，值得揣摩。我的感受是： 不允许唱衰市场 ！
“充分释放居民住房需求”，意指目前释放不充分，其中一个重要原因是“预期转弱”，所以 今后要提振住房消费，恢复信心 。
随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，种种迹象表明，春节后的楼市已经有了回暖的基础。
房价要上涨？也没那么简单
这个时间点，大家比较敏感的是，房价要上涨了吗？现在是不是入手时机？
必须要注意的是， 回暖并不等于房价就要涨了 。要注意：
一是“房住不炒”已经践行了5年、且还没动摇，不可能到这就自废武功了；
二是就业、经济形势不太明朗，开发商“三道红线”压身，还得想办法快速去化、降负债回笼资金；
三是城市间的分化、板块间的分化、产品的分化，将是不可逆的趋势。
热门板块、网红盘在市场预期转强之下，房价会止跌反弹， 房价越高的板块，越易涨 ；但外围区，特别边缘板块的房价，一时半会还不具备条件马上回血， 部分边缘板块 甚至应该说，准备卖房的业主，趁着利好，赶紧出逃吧。
所以，500万预算以下的刚需不必惊慌，可以等一等慢慢挑。
你看利率下调20-30个基点，不是马上能省下一辆高配版的特斯拉吗。
接下来，利率是否继续下调，不限购的区域是否会向佛山菏泽等地学习而降低首付，人才购房政策是否会放开，我觉得都是值得期待的。
像房贷利率这块，纵向对比，前几年 广州是4%~4.8%左右 ；横向对比，广州是一线城市最高的，比二线的苏州还高。加上信贷货币政策的放松，我认为， 广州的房贷利率进一步下调的概率较大 。
更多预判，以及当下如何选盘，今晚直播间我们细聊。参与观看直播的方式在下方，欢迎来聊~~
◎本文作者 | 二师兄
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