静海区5宗地迎市亮相，利润、质素兼具！

2021年，两集中供地元年，作为22个试点城市之一，天津三次集中供地的表现可以说是经历了 “一热、二平、三降温”。

天津首批集中供地，行情高热，高溢价地块更是频频出现，而这种情况在第二次集中供地便不复存在。

第二轮集中供地，多数地块底价出让，鲜有溢价，但就是在这少有的溢价行情中，却有那么一个区域，带来了一些惊喜，14.7%的溢价率领衔，它就是静海。

静海是天津西南门 户，国家级经济技术开发区子牙开发区、静海市域铁路 、产业等利好让静海迎来了前所未有的新机遇。

面对这样的发展机遇，静海将会凭借其先天的区位优势、独到的生态环境，写下浓墨重彩的一笔。

在 这样一片热土上，自然少不了地产开发的参与。就像刚刚提到的14.7%溢价率的地块，便是来自我们今天这篇文章的主角——静海城区。

作为经过多年经营的板块，静海城区已发展成熟，地产“粮仓”虽然称不上满仓，却也从未“断粮”。

其实，静海城区土地市场不仅从未“断粮”，其土地质素还很优良，利润空间十分可观。

2022年，整装出发，静海城区的地产“粮仓”也将再度“开仓”。

01

质素、利润兼具的土地市场

作为住宅市场的“粮仓”，土地的重要性不言而喻。质素优良且兼具可观利润空间的土地自然是房企竞相争抢的对象，这就好比相亲中，遇到了内在美外在美兼修的相亲对象，谁能不心动呢？

• 土地利润可观、市场流量充足

分析师盘点了一番远郊五区2021年出让的土地， 经过对利润空间的初步计算，2021年远郊土地平均利润为-122元/㎡，整体是处于非盈利状态的。

进一步分析发现静海城区的土地利润在同等地价区间内，有着较为充足的利润空间。

而且，分析环城同等地价的区域，可以直观的看到利润为负的不在少数，鲜有盈利的板块。对比之下，静海城区的利润空间更为丰厚，板块流速也更胜一筹。

数据来源：CRIC2020

以上数据足以说明，静海城区的地产市场不仅土地利润可观，市场流量表现也更好。

• 土地质素优良，地产开发趋向品质型

克而瑞数据显示，2018年以来，静海城区出让的宅地，体量收缩的趋势十分显著，地产开发逐渐由“大而全”的粗狂式向“小而精”的品质型转变。

典型如2018-2020年出让的宅地，体量偏大，最具代表性的便是万达，其中一宗地块的建面达到了39.4万方，其他的如绿城68号地块，建面为24.9万方，都算得上是大体量的代表。

数据来源： CRIC2020

不过，这一现象在2020年以后便出现了变化，此后出让的多是10万方以下的小体量地块。

这一点，从静海城区2022年计划出让的土地中便可以发现。2022年静海区计划推出的5宗地块中4宗位于静海城区，其中2宗地上建面在6万方以下，体量较小，容积率适中，适宜打造低密的品质型产品。

数据来源： CRIC2020

02

市场改善需求尚未被满足

• 改善置换需求稳定且旺盛

聊完了静海城区一级土地市场，我们再来看看它的二级住宅市场。 根据克而瑞数据，15 年至21年静海城区普宅居室成交中，两室产品近三年成交占比持续缩减，三室产品年度成交套数稳定在1000套以上，看得出，静海城区改善置需求稳定且旺盛。

数据来源： CRIC2020

• 区域客户置业偏向大户型

不同于主城区的产品需求偏好，静海城区客户置业更偏向于大户型产品。

克而瑞数据显示，三室产品为静海城区成交主力。不过，不同于市场主流三室户型集约化的设计，静海城区三室去化主力集中在120-130㎡，且130㎡以上三室户型去化表现较好，板块内改善客户追求大户型。

刚需产品这边，90-100㎡两室成交也好于80-90㎡的两室产品。足以看出，静海城区客户无论刚需还是改善置业，对居住空间和户型尺度都有着较高的要求。

数据来源： CRIC2020

聊了这么多，相信各位对静海城区的新房市场也有了初 步的了解。那么，静海城区的“面貌”到底如何？其实，近些年随着 静海城区界面向东、向北不断外拓，静海城区的城市面貌也不断焕新。

03

汇聚一城优质配套

作为静海区政府重点发展区域，静海城区商业、教育、交通资源等配套设施一应俱全，同时在先进城市规划理念之下，一城优质配套可谓是汇集于此。

• “窄路密网”的城市规划设计理

根据国外经验，“窄路密网”的布局模式往往伴随着以公共交通导向的城市开发模式以及低碳出行方式，公共交通引导的城市发展模式是大势所趋。

当前，天津较为完善的“窄路密网”区域，如河西的新八大里和滨海新区的中新生态城。

新八大里的规划设计理念借鉴了芝加哥等城市“小街区、密路网”的模式，是天津新城区开发过程中对于该规划理念大规模、集中式地实践。

打造繁华的都市街区、优美的滨水空间 、特色的景观大道，将该地区建设成为集企业办公、商业休闲、宜居社区功能为一体、连接主副中心的发展纽带。

新八大里规划效果图

滨海新区中新生态城。目前，生态城已建成区范围内慢行系统已将居住社区、商业设施、景观开敞空间等城市功能有机串联起来，形成了遍布全城的慢行网络。

按照“窄路密网”理念，实现了“小街区、密路网”的格局。 规划道路占地面积占建设用地总面积的 15%，达到世界先进城市道路面积率水平。

生态城窄路密网规划效果图

新八大里和生态城在“窄路密网”的城市规划理念之下打造出了各具特色的城市街区，焕新了区域面貌。

其实，静海城区也有这么一片区域，借鉴了“窄路密网”、“街区布局”的城市规划理念，它便是静海城区电厂片区。

2021年天津市规划和资源局静海分局对静海区电厂周边土地征收成片开发方案进行公示，拟将该片区规划为静海新城文化生活区和商业核心，配建幼儿园、小学、文化活动中心、菜市场、公园绿地、万达广场等。该片区建设期限为2021-2025年。

静海区电厂周边土地征收成片开发方案

片区的开发借用时下流行的“窄路密网”、“街区布局”城市规划思路，以步行尺度，打造人性化的富有活力的街区与社区空间，规划将大地块分割为小组团，形成“小街区、密路网”社区，兼顾城市活力与产品灵活性。

静海区电厂周边“窄路密网”规划示意图

着眼于解决 内部功能服务需求，激活地区土地价值，未来将为市民提供配套齐全、环境舒适的高品质生活空间。

• 聚一城优质资源的城市配套

其实这一片区不仅有着先进的城市规划设计，现有的城市配套也不错，算得上“既拥有当下又立足未来”。

恰巧，静海本轮推介的地块主要集中在静海城区原电厂片区。这里商业规划成熟，紧邻万达广场及规划特色风情商业街、教育资源配置高、基础设施配套完善。

地块周边概况

万达商圈揽繁华。万达广场mall及万达潮街，商业规划建面约10.9万㎡。将汇集国际国内众多知名品牌以及万达影城等自主品牌，囊括潮流名品、餐饮、休闲娱乐、亲子教育等全龄化丰富业态，打造一站式体验消费商业新地标。

静海万达广场效果图

教育配套完善。区域内有天 津市重点中学——静海一中，此外，片区内 拟设立一所实验小学分校及初中。实现 周边区域适龄儿童的就近入学需求，可谓是家门口的优质“教育资源圈”。

临近城市主干道，享便捷出行。地块临近静海城区的北华路，旭华道等主干路，交通便利，距离市域铁路约10分钟路程。

04

5宗优质地块待出让

静海区本次推介的5宗地块，3宗位于静海城区的原电厂区域，1宗位于静海城区的静海六中西，1宗位于大邱庄。

• 电厂区域地块

津静（挂）2022-07号地块

津静（挂）2022-06号地块

津静（挂）2021-01号地块

• 静海六中西地块

• 大邱庄地块

津静（挂）2021-31号地块

随着静海老城区逐渐饱和，城市界面逐渐老化，新城随之崛起。目前的静海城区正在经历这一过程，城区界面不断外拓，新城区逐渐形成。在区域配套逐一兑现、品牌开发商进入等的加持下，静海新城区的潜力将日渐彰显。

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