110㎡起！江核新盘样板间谍照来了！3.6万/㎡你会买吗？

近日，江核研创园板块再度登上各大媒体头条，不是因为内卷，而是因为开分销了，部分楼盘佣金还非常可观，据说佣金最高达7.5万/套！

放在去年，大家可能会表示震惊，什么？核心区都开分销了，江核凉凉！把这几个盘开除核心区，市场反映十分激烈，参照去年的天宸江樾，甚至引发投诉维权。

相比于句容碧桂园江南世家所谓的腰斩（实则8折，偷换概念，拿现有的毛坯跟最高价精装相比，得出所谓的腰斩），毕竟是南京江北核心区，仅仅是降首付，开分销而已，甚至可以说是市场回归正常的表现之一，江核也得乖乖接受现实。
投资客离场，刚需手里没钱，改善客持续观望……整个江北核心区市场信心不足曾经YYDS的江核，如今实属尴尬。

最近，我特地去研创园板块实地探访了下，只能说楼盘内卷远比我想的更加严重，除了开分销，当然也少不了传统的渠道截客，当你走出售楼处，便会有热情的小蜜蜂上来问你：“哥，看房吗？XXXX项目看过没？”。

篇幅有限，今天我就和大家聊聊保利阅云台这个项目。

项目售楼处和楼盘并不在一起，大概隔了条马路，这也是现在很多楼盘的“通病”，楼盘和售楼处不在一起，据悉这是临时售楼处，4月开放实景售楼处。
不得不承认，不管是开发商出于“节衣缩食”还是利用热盘导流的其他目的，售楼处和项目不在一起的现象越来越明显。

项目前身为保利G14地块，去年9月土拍中，经过4轮竞拍被保利拿下，成交总价32.80亿，楼面价21320元/平，毛坯限价32660元/㎡。

根据规划，项目共打造14栋17-27层高层住宅，体量较大共有1252套房源，其中17-18层住宅为两梯两户；26-27层的高层住宅，为两梯四户设计，得房率在76-80%左右。

据了解，预计3月首开9号楼（18F）和10号楼（26F），172套装修房源，户型建面约110-129㎡，放风价3.6万/㎡（含包）。

样板间已公开，建在项目上，有129㎡和142㎡两种样板间，可以看到，目前项目已出地面，施工进展较快。

本次我探访的是129㎡的样板间（四房两厅两卫），精装包3000元/㎡。

入户门采用钢木复合门，配置多玛凯拔四合一智能门锁。

129㎡户型采用的是时下流行的横厅设计，整体视觉效果还可以，并不会显得局促。

阳台的窗墙比做的也比较好，同时还是转角阳台设计，颇具特色，不仅保证了视野，也保证了采光。

U形厨房设计，采用了西门子的油烟机、灶具、洗碗机，摩恩的水槽配置抽拉式水龙头，四季沐歌的净水器，贝克巴斯的垃圾处理器。

遗憾的是客卫没有做到干湿分离。

其他精装细节方面，传统三大件为日立中央空调、菲斯曼地暖、兰舍新风系统，墙布交付，开关面板为施耐德，均为品牌。

给我印象比较深的是全屋智能系统，自动智能化场景，可以控制主卧和客厅的灯光和窗帘年轻人应该比较喜欢。值得注意的是，并非控制全屋，主卧、客厅可享受。

整体看下来，户型以及一些精装细节上并没有什么太大的槽点，至于精装包值不值，那就是仁者见仁智者见智的问题了。

说完优点，来看下不足的地方：

1、项目唯一有个隐患的是附近有条市政河，现状看起来不好，置业顾问介绍后期会有政府养护，但是存在成为污水河的风险性。

2、相对于区域内其他几个楼盘，本项目整体价格偏高，性价比不算特别高。

3、户型产品同质化严重，几家楼盘不仅都是110㎡起步，129㎡面积段没有辨识度，阅云台129㎡的户型设计和越江时代128㎡一模一样。

青奥板块配套

核心区青奥板块可以说是今年江核的重头戏了，除了保利阅云台，还有中海观江樾、颐和泊岸江璟以及越江时代，四家开发商都属于一线房企，都有央企、国企背景，资金实力方面不相上下，在南京开发的项目口碑都尚算良好，至少不会有“烂尾”风险。

然而目前市场状况下，地段并不是选择楼盘的唯一标准，作为次核板块，几个项目都颇有“生不逢时”的感觉，放到去年，那真的是闭眼卖。

整个青奥板块为“一带一环两轴三片”的空间布局结构，定位为宜居、宜业、宜游的综合功能组团，除了住宅地块，这里规划最多的就是文化体育用地和研发办公用地。核心区重要文体配套青奥体育中心便分布于此，是整个江北举行重大赛事的中心，曾多次举办世界级重磅赛事和著名歌星演唱会。

交通方面，青奥板块紧靠长江隧道、扬子江隧道以及地铁10号线、规划中的地铁11号线也预计在2025年完工，距离河西仅一江之隔。

商业方面，板块内部商业有江北砂之船奥特莱斯以及江北万达广场。按照规划，江北砂之船将建设为集国际一线品牌、高端精品百货、餐饮、超市、休闲娱乐、体育等功能为一体的综合体，将于今年正式开业。

江北万达广场目前现已封顶，预计今年开业，但是前段时间深陷停工风波，不知道今年可否如期开业。

医疗资源方面，板块内部没有独立的大型医疗机构，主要集中在国际健康城片区，距离较近的有江苏省人民医院浦口分院。

生态环境方面，板块内有绿水湾湿地公园和青奥体育公园，南京绿水湾湿地公园上游从长江三桥开始，下游至长江隧道，总面积约15平方公里，是南京首个国家级城市湿地公园，同时城南河横穿整个板块，生态环境较好。

整个青奥板块如同其定位一样，还是比较宜居的，且位于江北产业中心研创园内，典型的产城一体模式，研创园内部已聚集台积电、中科芯、晶门科技、华大九天等龙头企业，高新人才集聚，对于房价也是个有力支撑，未来随着其规划配套的不断落地，相信板块发展会更好。

结语

无疑，今年青奥板块的压力是巨大的，内有楼盘相互内卷，外有城南中心虎视眈眈，加之今年整体户型面积的一个提升，无形中也增加了购房者的置业成本，3.6万的单价，110㎡，总价起步390万左右，早已不是刚需可以够得着的了。

刚需可以考虑一路之隔的城南中心板块，虽然不是核心区，但是相对价格更为友好，户型门槛89㎡起，总价门槛低。
而工作缘或地缘的改善人群，我建议几个楼盘可以再多对比看看，整个板块定位规划配套还是可以的，但是和核中核一样，需要一定的时间去兑现；现在的价格，虽说与二手房存在一定的倒挂，但是也在不断缩小，空间有限，已经不适合纯投资了。