买新房的小伙伴们注意了！年初上海出台的这项新规或将助你告别新房维权！
1月12日，上海市住建委印发了《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》的通知（文末附原文），规定2月1日起上海新房项目开始全面实施业主“预看房”制度。
所谓“预看房”，就是指在住宅分户验收后、质量竣工验收之前，业主可以先行查看房屋施工质量, 而开发商需要对客户提出的质量问题进行整改。这将一改以往购房者先签字收房、再进行验房的被动局面。
图源市行政管理部门官网截图
维权事件近年来频发，购房者吃哑巴亏
过去几年，上海新房维权的事件是屡见不鲜。问题主要体现在交付产品与装修标准大相径庭，房屋质量不达标，例如渗水、墙面脱落、地板鼓包等问题。
这一方面是由于目前市场上新房实行的限价，开发商没有拿到预期的取证价格，又在不能违规收取“价外款”的情况下，采取了减配降标的行为。
另一方面，很多开发商会将装修的工程外包给家装公司，在层层外包之下，装修公司从盈利角度出发，自然不会有很高的质量。
当然，最关键的原因还是新盘交付过程中，先收房后验房是一种普遍现象，即业主在收房书上签字，在完成缴纳物业费、维修基金等流程后拿到房钥匙，等到收房日去验收房屋。
而期间所有的监管都是由第三方监理机构来签字，这也让监管变成了“走过场”。等到业主收到房屋的时候，质量已成既定事实，一旦房屋存在质量瑕疵，业主容易产生不满情绪。
也就是说业主在付完房款后的漫长时间内就等着签字拿房，对新房的装修过程完全不知情。这不仅导致了购房者在发现质量问题后投诉无门，也让部分心存侥幸的开发商变着花招来减配。
易眼看房实拍
这里我们不妨来说下一个普通的购房者是如何了解一个项目的，通常很多购房者会通过一些自媒体号的“软性推文”对新房有初步的了解，等到了现场后在置业顾问的说辞下，对新房会有进一步的了解，当然最关键的就是参观样板间，精美豪华的样板间会打动很多购房者，让他们对于新房有了很高的预期。
不过并非所有项目的样板间都是交付标准，即便有部分良心开发商会做交付样板间给到业主参观，但绝大多数楼盘的样板间都会被开发商精心包装，并在样板间贴着非交付标准的字样，这会让很多不知情的购房者蒙在鼓里。
墙壁上贴着的非交付标准，易眼看房实拍
甚至还有个别热门的楼盘，因不愁卖连样板间都没做。等买房人到收房的那天，才发现到手的房子存在各种各样的问题。
“预看房”全市推广，给广大购房者吃下定心丸
对于愈演愈烈的维权情况，奉贤区就曾在2019年底率先试行业主预看房制度。
图源奉贤区官网
与以往新房销售交付流程相比，现行的规则将交付流程中业主验房的环节放在竣工验收&综合验收之前。
看看新闻截图
这一改变让业主可直接参与到房屋的装修过程中，督促住宅质量问题及时发现和整改。整改完成后，有关部门还会再次进行抽查，若不通过则不能进入到验收环节。
图源看看新闻截图
待真正交房时，业主拿到的是已经提前看过或对问题整改好了的房屋。这不仅提高了交付住宅的质量，还增加房屋验收透明度。
目前奉贤区已经取得了阶段性的成果，官方公布的数据显示，2019年奉贤区商品房竣工验收且交付项目17个，交付户数5624户，投诉次数1939次，平均每3户里就有1户投诉。
而2020年试行预看房制度后，奉贤区竣工验收且交付项目13个，交付户数4306户，投诉726次，平均每6户里下降至1户投诉。全年受理住宅质量投诉785件，同比下降147%。这也让“预看房”模式变得可行，完全适合在全市推广。
再来看本次上海公布的“业主房屋质量预看房”制度，笔者提炼出以下几个关键点：
1.全市新建住宅全面实行业主“预看房”制度，2月1日开始执行。
2.建设单位在竣工质量验收实施前，组织业主实施现场质量查看。
“预看房”实施工作天数：
网签＜200 户时，“预看房”时间不少于3天
200 户＜网签＜500 户， “预看房”时间不少于5 天；
网签＞500 户时，“预看房”时间不少于7 天
3. 施工单位和监理单位应配合“预看房”工作，对业主提出的质量问题进行核实后，予以落实整改。限期不整改的报告质量监督机构。
4. 建设单位未完成整改的，不得开展综合竣工验收。“预看房”过程中存在弄虚作假或整改不力等行为的，情节严重予以行政处罚。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，该条例若能推行，对于质量的投诉问题可能会大幅减少，说白了就是把很多问题在竣工验收前全部解决掉。对于开发商来说压力会比较大，之前其在竣工验收后，再把房子交到业主手里，若出现质量问题会相互推脱，而现在开发商在交房前必须帮业主把这个工作做好。
而上海资深地产人、专栏作家黄欣伟则表示，政策的出发点是好的，但在执行的过程中或很难做到“行必果”。另外，这还关乎到监督者判罚尺度的问题，政策如何做到细化，能否在标准上做到统一还比较难。
“预看房”模式在具体执行过程中的真实效果还需经过时间的考验，但住建委能迈出这一步，对于买房人来说无疑是积极的信号。随着该项政策在全市推广实施，未来或惠及更多购买新房的购房者。
通知原文如下：
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