2022成华区：38个项目供选，“二八板块”仍是重点！

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　　新年开局，成都购房指南团队已陆续发布了2022年成都一圈层各区的深度购房指南，今天我们将为各位读者带来最后一期，2022年成华区的上车攻略。

　　在成都一圈层中，成华区无论从新房供应还是土地供应角度来看，它都是当之无愧的供应大户。

　　去年，成华区共入市土地23宗，其中有1宗开拍前因故终止、4宗流拍，共计成交18宗，成交面积约1267.35亩，在一圈层范围仅次于天府新区。

　　虽然有4宗土地流拍，但这并不代表着成华区热度较低，相反，成华区二八板块、龙潭寺板块等不仅是开发商关注的重点，更是购房者关注的重点区域。

　　不过，需要注意的是，二八板块在持续爆发了近5年后，已逐步进入了开发的中后期，今年的新房供应算上去年成交的铁投和首钢2宗地块，一共也就只有4个项目可以选择。

　　而发展较早的万年场板块，今年反而还有3个项目可供购房者选择。

　　此外，驷马桥板块、北湖板块、东客站板块、理工大板块、昭觉寺-动物园、建设路、槐树店板块也有不少项目预计会在今年取证，值得购房者关注。

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　　如果你对配套的需求比较急切，希望买一个即使马上入住也能有生活气息的房子，那么2022年成华区最值得买入的就是位于东二环的万年场和建设路板块。

　　1、 万年场板块，城东老牌醇熟住区，3个项目将供货，价格预计会很香

　　万年场板块位于位于二环路东三段外侧，距离中心城区春熙路仅约6公里，是成华区房价最高的板块，享有极佳的城市配套。特别是其商业配套，由于华润万象城的存在，超市、购物、餐饮、电影院等相关购物娱乐业态一应俱全。同时，这里也拥有非常不错的生态环境，是一个可以即买即住的舒适居住区。

　　▲万象城

　　经过梳理发现，万年场板块在今年的新房供应竟还有3个之多，包括2个全新盘和1个老牌推新，并且这些项目中有两个项目拿地较早，普遍价格预计会比较温柔，非常值得关注。

　　其中，全新盘为滨河壹号院，该项目位于成华区双桂路27号，华润24城6期东南侧。项目用地系2019年12月31日由合信地产以12600元/平米竞得的。

　　▲滨河壹号院地块位置

　　这个地价在现在来看是非常低的，因此，即便滨河壹号院的产品形态规划为6-8F的洋房和叠拼产品，在限价原则下也不太可能拿到过高的价格。因此，如果该产品如果在25000元/㎡左右，将是一个性价比非常高的改善型选择，只是看今年到底要不要开出来了。

　　另一个全新盘为深业泰然新华公园34.2亩项目，该项目用地系深业泰然在2020年5月19日以16800元/㎡拿下的，目前暂无产品信息，但从这个地价来看，未来房价或许会在30000元/㎡左右。

　　▲深业泰然新华公园34.2亩项目地块位置

　　老盘推新的项目为华侨城滨江壹号，该项目即原来的信和御龙山。这个项目在被华侨城收购后，于去年12月取过一次证，推出了451套建面62-84㎡的高层房源，带装修均价18070元/㎡起，今年预计将在三月中下旬取证，推出1021套清水房源，建面73-131㎡，预计价格18000-19000 元/㎡。

　　▲华侨城滨江壹号

　　2、 建设路板块，成熟的刚需聚集地，提前预定一个3倍熔断红盘

　　建设路板块是成华区另一个开发较早的居住区，板块内有伊藤洋华堂、龙湖三千集天街、SM广场等大型商业，生活成熟度极高。不过，由于建设路板块发迹于成都“7090”时代，导致这边主要以70-90平左右的刚需盘为主。

　　今年板块内预计有锦尚府这个全新项目入市。该项目只有2栋高层，共246套建面105-138㎡房源，预计将在近期预售，由于项目拿地时间较早，预计价格会在300万/套以内（含装修），值得成华区刚需资格关注。

　　▲锦尚府效果图

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　　如果你购房资格不那么靠前，或者对生活配套的需求不那么急切，那么位于中环上的二八、驷马桥、理工大、槐树店这4大板块，也值得一看。

　　1、二八板块，进入收官之年，城市界面大变样。

　　在成都楼市，二八板块是近年来主城购房者关注的焦点，也是腾笼换鸟的“翻红明星”。

　　其中，始建于20世纪50年代的禾创药业仓库，2017年10月引入完美世界控股集团打造成为了如今的红仓·完美文创公园；过去的“二仙桥沿线铁路与站台”则摇身一变成为了网红打卡地二仙桥公园；曾经的成都机车车辆厂呈现为422亩造城之作——中车共享城；107仓库改造成为了萌想星球107文创园区；原锦江电器厂，变成了集“文创+、园区+、科创+”功能为一体的CEC784万谷智慧产业园。

　　▲红仓·完美文创公园

　　经过这几年的发展，这里的城市界面可谓是得到了极大的更新，不过商业配套的缺失依然困扰着整个板块，而作为板块内的商业旗舰，和信K101项目的完全落地还尚需时日。

　　二八板块的今年住宅供应，相较过去有所减少，算上尚未亮相的铁投69.9亩项目和首钢42.59亩项目也仅有4个项目可以选择。

　　其中，蜀道紫瑞府，我们去年已经写过踩盘报告，接下来项目将推售的全部为上下双叠的叠拼别墅，其中下叠建面约319-341㎡，上叠建面约206-219㎡。

　　▲蜀道紫瑞府总平图

　　保利中环广场则是继保利木综厂（保利时代）项目后，又一城市更新力作。资料显示，该项目由6个地块构成，除公建配套设施用地外，可开发地块面积约218亩。其中，商业用地A地块的容积率为3.0，其余组团地块的容积率均为2.0。保利入局后，即对外发声该项目为双TOD项目，将打造一座囊括商业、公建配套、产业园、住宅于一体的城市综合体。

　　▲保利中环广场效果图

　　保利中环广场住宅部分共分为4个地块，包括小高层、洋房、叠拼三类产品。其中D、G地块规划为纯洋房产品，F地块为纯叠拼产品，E地块也就是首批次房源所在地块，将打造叠拼+小高层的“高低配”产品。

　　即将预售的E地块占地约30亩，共规划了6栋住宅，东侧即为项目正配建的邻里中心和幼儿园。住宅包括2栋17-18F的小高层建面130-141㎡，4栋6F的三叠拼，上、中、下叠户型建面分别约175㎡、256㎡、285㎡，共计262套房源，预计本批次全部入市。

　　2、 驷马桥板块，未来可期的百亿商圈

　　2020年底，成华区公布了“8大商圈”规划，其中驷马桥被定为成华区的第三个百亿商圈。

　　资料显示，驷马桥商圈总占地1494亩，包含王府井discovery、永立·星城都、华创星空城等商业项目。

　　其中，永立·星城都特色美食街“肆坊街区”与王府井Discovery潮流购物街已投入运营，开业的商家约半数以上，与该街区相连的260米超甲级写字楼永立大厦也已封顶。

　　▲王府井discovery

　　未来还将有一个13万方的王府井购物中心亮相，与王府井discovery、永立·星城都肆坊美食街共同组成驷马桥商圈的核心主力。而华创星空城则将打造约20000㎡华创星空广场、约600米艺术长廊、约4500㎡城市露天剧场以及科创会议中心等。

　　虽然就目前来看，驷马桥商圈的人气还是略显单薄，但由于其黄金中环的地理区位优势，总体来说还是未来可期的一个板块。

　　板块内住宅供应主要有2个。

　　一个是刚开完盘的永立龙邸，该项目是永立星城都的住宅组团，分2期打造，一期户型建筑面积为79-137㎡，目前已经售罄。

　　二期户型建面稍大，整体面积段为96-158㎡，规划有734户，剩余310户待取证，上批次带装修参考均价19777-21992元/㎡。

　　该项目去年曾两次取证都是触发了三倍熔断，所以建议购房顺位靠前的购房者关注。

　　▲永立龙邸

　　另一个项目是朗诗和风印悦，这个项目其实就是朗诗上林熙华府的三期住宅项目，只是案名不同。项目仅4栋住宅，去年取证3栋楼，118套房源，户型面积119平和138平，清水均价20085-23185元/㎡。

　　▲朗诗和风印悦效果图

　　3、 理工大板块，6大项目齐供货。

　　从去年开始，原本一直都很低调的理工大板块变得十分热闹，不仅有融创、德商、电建的入驻，两个成都楼市新面孔誉浪和扬州华景置地也选择在这里起航。

　　理工大板块最大的优势在于成都理工大学所带来的人才优势，但这个板块最大问题也在于此。

　　体量庞大的校园将板块人为的割裂了，特别是疫情后，普通人无法进入大学校园后，更是加重了区域的割裂程度。

　　举个例子，如果你住在理工大学东边，想去西边的中国铁建广场，走路吧要围着理工大学走一圈，约4公里的距离。开车吧，如此近的距离，再加上拥堵的交通，也让人提不起兴趣。

　　▲中国铁建广场

　　总体来说，理工大学西边，是理工大板块目前配套最齐全的区域，但今年理工大板块的供应主要都集中在配套较为落后的南侧和东侧。

　　位于理工大学东侧的项目有国贸环球融创青云台、融创至和雅颂以及电建德商泷悦天玺。

　　国贸环球融创青云台，目前还有421套房源待取证，产品业态包括高层、洋房以及叠拼三种。上批次取证的项目1-5栋，292套房源，其中洋房精装305-330万/套，高层精装245-270万/套。

　　▲国贸环球融创青云台效果图

　　融创至和雅颂则是融创继重庆长乐雅颂之后，于西南地区落地的全国第二个雅颂系作品。总占地面积100亩，容积率1.5，主打宋式叠院。建面约207-295㎡，清水均价29710-30849元/㎡。

　　▲融创至和雅颂

　　同样在理工大学东侧还有去年电建和德商联手拿下的2宗连襟地，将一起打造为电建德商泷悦天玺，清水限价23000元/㎡。

　　位于理工大学南侧的是在去年发布了案名后就再无信息的誉浪东望和清水限价20600元/㎡的扬州华景置地68.22亩项目。

　　4、 槐树店板块，TOD加持下，翻红还需时日

　　槐树店板块也是城东一个极致刚需的板块，长久以来以城市界面落后著称。不过在TOD建设和两大高端项目的加持下，这里有再度翻红的征兆。

　　区域内住宅供应主要有中环TOD十里风和、新希望天府锦麟壹品以及中海浣云居。

　　其中，中环TOD十里风和即将预售的是2栋高层和4栋洋房，共计406套，主力户型55-195㎡，参考清水均价高层19943-21743元/㎡、洋房21248-27504元/㎡。

　　▲中环TOD十里风和效果图

　　新希望天府锦麟壹品则还有4栋建面173-204㎡的高层和15栋建面330-350合院待取证，共计房源224套。

　　▲新希望天府锦麟壹品效果图

　　中海浣云居则打造了7栋大平层层和20栋叠拼产品，目前在售168-366㎡大平层和叠墅，参考均价27026-30676元/㎡。

　　▲中海浣云居效果图

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　　除了以上6个板块，在成华区还有4个板块也有大量住宅供应，不过这4个板块里有明确产品的信息的并不多，这里就简单提一下。

　　1、 龙潭寺板块，成熟尚需时日，胜在价格

　　位于主城东北角的龙潭寺板块，一度被地产圈内人士称为“楼市黑洞”。发展了多年，但目前的呈现的依旧很低，但也正因如此，板块内的新房均价相比其他区域都低了不少，对于预算有限的购房者极为友好。

　　目前，区域在售的项目仅有我们写过踩盘报告的，以及上周末刚亮相的人居懿林语，尚未亮相的项目则有4个。

　　▲人居懿林语效果图

　　2、 昭觉寺-动物园板块，选择改善项目要谨慎

　　昭觉寺-动物园板块的问题其实一直很明显，一个是大量“7090”时代的刚需老破小，另一个是驳杂的人流。由于没有比较大的土地整理和城市更新项目存在，所以注定了这里并不是一个比较好的改善型居住区域，

　　所以，真正的改善人群，如果对生活品质的要求很高，上班较为规律，要求街区的纯粹，那么在这个板块选择就要谨慎；而那些不是很追求生活品质感的人群，买进这里是没有问题的。

　　目前，区域在售的为奥园锦官芳华、城投置地青熙蘭庭以及华润置地静安府。尚未亮相的项目则有3个。

　　3、 东客站板块，人居独霸一方

　　目前区域在售项目只有IN天府和人居九林语。除此之外，就只有去年人居拿下了3宗地块待亮相。

　　4、 北湖板块，两大百亩项目，预计年内上市

　　作为城北老牌湖区，北湖板块内目前暂无住宅在售，购房者只能期待首开和中国铁建两大超百亩项目带来惊喜。

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　　以下是成华区待亮相地块一览

　　主笔：蒋升涛

　　编辑：小甜甜

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