银行房贷空间开窗

来源：证券市场周刊

　　保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中度管理，是地产宽信用的又一抓手。随着宽信用的推进，此前受地产风险压制较大的优质股份制银行，扩张空间一定程度被打开。

　　2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（下称“通知”），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并鼓励银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。

　　回顾2020年底发布的房贷集中度新规，力度较严。新规对政策行、商业银行、农合机构、村镇银行等机构提出了房地产贷款集中度管理要求，分档次设定了房地产贷款占比上限、 个人住房贷款占比上限。新规要求，截至2020年年底，超限两个百分点以内，给两年的过渡期；超限在两个百分点以上，过渡期4年；符合要求的银行，涉房贷款占比要保持稳定。结果就是，全行业来看，房地产贷款增速要跟整体贷款增速接近，个别超限银行房地产贷款增速要低于整体贷款增速。

　　在新的调控政策之下，不光保障性租赁住房贷款可以增加，常规商业地产贷款额度也能适当腾出，《通知》对保障性租赁住房相关贷款开了绿灯。这部分贷款不计入集中度考核后，从原科目中剔除，可使集中度考核指标下降。对此前未超标的银行来说，可以腾出投放给常规商业地产项目的额度；而对此前超标的银行来说，不光减轻了达标压力，压降任务减轻，也就相当于变相增加了常规商业地产的额度。

　　地产宽信用持续

　　1月降息，或刺激住房消费需求，改善销售端，从而增加房企拿地开工热情。5年期LPR 调降10BP，有望改善房地产销售端，带动按揭贷款需求和去化率的提高，房企扩张的能力和动力均得到加强，前者直接形成房企开发的部分资金来源，后者提振了房企拿地、新开工扩张的积极性，叠加市场或存在进一步降息的预期，融资需求有望回暖。

　　房地产并购项目在政策鼓励下有效推进。2022年1月，浦发银行、广发银行各自发行50亿元房地产项目并购主题债券；近期房地产收并购事件明显增多，例如华润万象生活并购禹洲物业、中南服务，中海收购雅居乐、世茂所持广州亚运城股权等。

　　年初以来，多地地产销售政策有所松动。局部来看，主要涉及：预售监管资金留存比降低；提高公积金贷款额度，取消公积金贷款间隔限制、异地公积金的户籍限制；放宽套数认定，实行只认贷不认房；降低购房门槛，放宽落户、社保要求年限缩短；降低二套房首付比例等等。

　　此次出台的保障性租赁住房不计入集中度考核，并鼓励银行相关信贷投放，给地产宽信用增加了一个新抓手。当前环境下，保障性租赁住房是地产宽信用的有力补充。如全国住房和城乡建设会议提出2022年建设筹集保障性租赁住房240万套，是2021年实际完成数的 2.5倍还多。

　　此前受集中度管控影响较大的银行主要是股份制银行，扩张空间被打开。截至2021年上半年末，招商银行、兴业银行距离达标都还有一定的距离，集中度压降压力较大，在宽信用过程中就会比较克制，对其估值形成压制。在个人按揭贷款加快投放、鼓励并 购贷款政策基础上，《通知》进一步打开了地产宽信用的空间。民生证券认为，随着宽信用的推进，银行行情的持续性增强；此前优质股份制银行受地产风险压制较大，此时估值上行的动力也更足。

　　更多稳增长政策可期待，银行估值修复行情持续。当前银行板块主线是：宽信用推动稳增长，经济预期改善。当前仍处于博弈宽信用政策的阶段。《通知》带来新的宽信用抓手，有望拉动房地产投资并托底经济。2022年1月，房地产销售同比缩水较多，后续5年期LPR仍具备下行空间，而当前环境下，降息整体利好银行板块。

　　中银证券认为，《通知》利好投资和房地产，表明稳增长的信心和决心。此次文件旨在鼓励金融机构加大对保租房项目的信贷投放，有助于拉动投资改善需求，维护房地产市场的平稳发展，利好银行信贷需求和资产质量。文件公开发布，或更意在增加信心，强调稳增长的决心。 稳增长和稳地产政策有信心和决心，且有发力空间和工具，政策持续发力，以保证稳增长和稳地产见效，直至经济和地 产数据和预期改善。

　　破除房贷集中度限制，推动保租房投资，缓解房地产融资压力。住建部在1月表示，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。而在2020年，监管下发文件对银行涉房类贷款占比上限进行约束，从上市银行半年报情况来看，仍有部分银行指标超标需进一步整改。从占比情况来看，目前金融机构保障性住房开发贷占贷款的比重较低（人民币贷款口径2021年三季度季末约为2.45％），占房地产贷款余额的比重约为9.03％。

　　此次监管明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，一方面，旨在鼓励金融机构加大对保租房项目的信贷投放，后续监管或将继 续落地融资支持政策以支持保障性住房建设和长租房市场发展。另一方面，有利于缓解房地产贷款集中度对房地产行业融资压力。

　　利好银行信贷需求，呵护政策下银行信贷投放或改善。12月经济数据和金融数据显示，多地疫情、地产政策等多因素影响下，12月国内信贷需求仍偏弱，但12月以来降息、降准政策接连落地，部分城市购房政策边际宽松，均释放政策托底经济的积极信号。中银证券认为，房地产融资监管政策底部已明确，房地产信用风险有所缓释，预计政策将继续围绕宽信 用成效、经济走势推出，有助于呵护银行基本面保持稳健。

　　此次保租房贷款口径的明确和调整，亦说明稳增长政策的持续发力，利好银行信贷需求。1月以来，特别是1月底，票据收益率上行，除了跨年资金面的季节性因素和交易性因素外，也反映出稳增长政策发力下银行信贷投放情况的边际改善。

　　对银行房贷投放影响有限

　　《通知》旨在对房地产双集中度政策予以适度“纠偏”。加强对保障性住房的金融支持力度，是近年来中央和监管部门明确提出的政策 导向。早在2020年年末，央行、银保监会答记者问时即提出:“为支持大力发展住 房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对 于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。”

　　前期，对于部分房地产“双集中度”指标逼近监管红线，或需要适度压降涉房类贷款占比的金融机构而言，在顺应监管政策导向、加大对保障性住房信贷投放的同时，也会造成“双集中度”指标的进一步承压。鉴于此，《通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，是对前期“双集中度”政策的适度“纠偏”，避免“一刀切”式的调控要求。

　　《通知》对商业银行涉房类贷款投放影响较为有限。《通知》出台后，市场比较关心这一政策是否有助于“宽信用”进一步发力，以及“双集中度”指标“松绑”后，是否会对银行涉房类贷款的投放产生明显改善效果？

　　光大证券对此从两方面进行了详细的分析：从信贷投放体量来看，保障性住房包括保障性租赁房、共有产权房以及公租房，其中保障性租赁房占比相对较大。

　　目前，市场对于保障性住房信贷数据的披露口径并不统一，截至2021年三季度末，央行披露的保障性住房开发贷余额为4.64万亿元（2021年四季度未披露），而银保监会口径的保障性安居工程贷款超过6万亿元，其中棚户区及垦区危房改造贷款占比近95％，剩余贷款为公租、廉租、经济适用房、限价商品房、农村危房改造、游牧民定居工程以及城镇老旧小区改造贷款。

　　投放主体方面，保障性安居工程贷款主要以政策性银行为主，占比超过75％；其中，国开行超过3万亿元，占比约为50％，农发行比例也较大。而商业银行保障性安居工程贷款余额相对较低，这其中又主要是四大行主导。

　　假定保障性住房开发贷与安居工程贷款的投放主体结构大体保持一致，预计每家商业银行保障性租赁住房贷款余额仅为数百亿元体量，且主要以国有大行为主，合计体量大体在 1000亿-3000亿元规模。

　　对于商业银行而言，由于保障性安居工程贷款余额较低，政策允许存量贷款不计入“双集中度”统计口径，对于银行集中度指标的改善效果较为有限，难以起到引导银行加大涉房类贷款投放的作用。

　　该《通知》另一意义在于，此前保障性租赁住房建设，主要按照城镇安居工程专项申请政策性银行贷款，《通知》出台后可以更多向商业银行申请保障房开发贷款，此举为地方城投公司和国有企业提供了更多资金供给方选择，一定程度上打开了融资空间，有利于更快推进保障性住房建设。

　　现阶段“双集中度”约束并非涉房类融资偏弱的核心矛盾，需求疲软+风险偏好审慎使得房地产贷款处于“艰难期”。目前，房地产市场景气度较弱，开发投资和销售增速持续深度负增长，涉房类融资仍处于“艰难期”，地方政府财政压力加大，“类城投”公司更多参与土地市场。

　　具体而言，开发贷呈现“冷热不均”态势，信贷资源主要流向具有政府背景的地方性房 企，民企融资可得性较差。根据央行披露的贷款投向报告，2021年四季度开发贷负增长1500 亿元，且二季度至四季度逐季负增长，累计负增长4100亿元。2022年1月，百强房企拿地总额同比下降63％，其中拿地机构多为具有政府背景的地方性房企机构。同时在销售持续承压情况下，部分房企“保交房”压力较大，春节前农民工 工资刚性支付消耗企业现金流，房企暂停拿地会加大地方财政压力，进而加大城投融资强度。另一方面，银行风险偏好依然较为审慎，对于民营地产企业信贷投放意愿较弱，导致民企融资可得性较差。基于此，我们判断，1月开发贷投放仍然“冷热不均”，新增涉房类融资主要向银政类融资业务迁徙。

　　按揭需求较弱，后续按揭贷款增长仍将承压，供需矛盾下按揭贷款定价有较大下行空间。2021年10-11月，新增按揭贷款有所放量，但随着项目储备的逐步消耗，12月按揭贷款投放规模已开始下滑。12月新增居民中长期贷款3558亿元，预计按揭贷款新增规模维持在 2000亿元左右，同比已出现少增。从2022年以来的情况看，新增按揭需求依然不足，居民持币观望情绪浓厚，房地产销售偏弱，预计1月新增按揭贷款或延续同比少增态势。同时，2022年农历春节位于1月末，考虑到春节期间以及2月的按揭贷款的摊还压力，不排除2 月按揭贷款增量萎缩态势进一步加深，预计1-2月累计按揭增量同比少增。

　　贝壳研究院数据显示，2022年1月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.56％，二套利率为5.84％，均较2021年12月回落8BP。1月平均放款周期为50天，环比缩短7天。放款周期的缩短，加之需求趋弱，将加剧按揭贷款的供需矛盾，尽管1月5年期LPR下调5BP，但供需矛盾的挤压或使得按揭贷款定价下行幅度大于5年期LPR下调的5BP步长。

　　综上分析，光大证券认为，“双集中度”约束尽管加强了银行房地产贷款投放的管控，但并非涉房类融资偏弱的核心矛盾。《通知》旨在对于双集中度政策“纠偏”，但对于推动宽信用进程、为银行涉房类贷款投放“松绑”以及鼓励加大房地产贷款投放的效果较为有限。

　　目前，房地产市场的核心矛盾在于需求不足和风险偏好审慎，房地产市场销售增速持续负增长，涉房类融资仍处于“艰难期”。尽管监管当局近期推出了一些阶段性稳定市场的举措，包括（1）推动市场化并购，包括并购贷款、并购债券的发行，但市场化的并购容易导致资产价格体系的不稳定，会使得风险房企的问题进一步加深；（2）农民工工资刚性支付动用封闭资金；（3）部分城市，尤其是三四线城市为代表，调整住房公积金政策。主要包括，上调住房公积金贷款额度、更改认房又认贷政策、降低二套房首付比例、上调缴存基数下限、人才购房可用住房公积金付首付款，放宽住房公积金提取和使用条件，扩大住房公积金用途等。

　　但从实际效果来看，相关阶段性措施强度仍不足以扭转房地产市场下滑态势。未来房地产政策需要“标本兼治”，通过稳定房地产销售，顺畅资金循环，恢复房企自身造血能力，填补“保交房”资金的空洞。

　　在此情况下，我们预判未来房地产政策会进一步放松，例如通过定向扶持举措来缓解问题房企的现金流压力，其中AMC有可能会发挥一定作用，即采用政策性并购而非纯粹市场化并购安排，避免高度依赖市场化并购所可能产生的资产循环抛售，防止资产价格大幅坍塌。

　　公募REITs也是资金来源

　　华泰证券认为，相关贷款不再纳入房地产贷款集中管理，保障性租赁住房建设再获支持。央行、银保监会早在2020年12月发布房贷集中度管理新规时便提及保障性住房贷款或将分开管理，此次《通知》是对该预留口的完善，是房地产贷款集中管理制度的既有安排，并不是新规。2021年保障性租赁住房项目联审机制尚未完善，因此部分省市仍将保障性租赁住房贷款纳入房地产贷款集中度管理，本次通知是对之前地方政府暂时性做法的纠偏，有助于推动保障性住房建设。节前REITs税收政策出台也有望提升其对保障性租赁住房建设的支持力度。

　　实际上，公募REITs也是保障性住房获取建设资金的重要来源。1月29日，财政部等发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，对资产的原始权益人在基础设施REITs的设立和运营阶段的所得税缴纳上给予政策支持，规定可以适用特殊性税务处理或递延缴纳，此举有望缓解原始权益人在REITs发行过程中的税务成本和资金负担，提高其发行积极性。保障性租赁住房因租金偏市场化、现金流稳定、成长属性强、产权清晰等特点是良好的REITs底层资产。税收政策的明确有望助力REITs更好地助力保障房建设。

　　年内保障房建设体量或有提升，成为托底地产投资、稳增长的有力支柱。

　　1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确2022年计划建设保障性租赁住房240万套，该数字为2021年实际建设套数（94.2万套）的约2.55倍。此外，近期多地召开地方两会，明确各地2022年重点任务，多地强调“房住不炒”、加强保障性租赁住房建设，如河北2022年计划建设4.5万套保障性住房、北京计划建设15万套、安徽省计划建设9.85万套。政策加速推动+资金有效支持背景下，我们认为保障性租赁住房建设速度和投资体量有望更上一层楼。此外，2008年以来的三轮地产宽松均是商品房+保障房政策共振，而本轮商品房政策难宽，保障性住房对地产链的影响或比以往更强。

　　新保障房时代的投资思路应该充分考虑保住房与过往保障房的特征差异。华泰证券分析认为，保住房和以往保障房有以下六点不同：第一，鼓励社会资本加入，建设资金来源多样；第二，可改建闲置及低效利用的非居住存量住房，盘活城市及企业存量资产；第三，土地使用权及物业可作为抵押，市场化程度高、各类资本参与意愿强；第四，建设位置要求交通便利，对商品房需求有推迟作用、但派生出的消费需求更大；第五，租期时间暂没有限制，消费者租住房屋的时间预期长，购买折旧期限长的家庭耐用消费品的偏好更高；第六，配租对象为远期具备购房能力的新市民、青年人，微观层面效果或在于即期消费力的释放、远期购房需求的推迟。

　　从流动性角度来看，当前内松外紧的货币环境里，低估值的“非金融央企”既受益于国内宽货币，又不受损于海外收货币。同时，稳增长的政策诉求之下，现金流和产业资本充裕的“非金融央企”是重要的稳增长主体，建议关注建筑、建材央企及城投类房地产企业、国有房地产企业。