房地产行业逻辑已变。
2022年，在行业规则重塑背景下，规模不再是房企赖以生存的必要条件，现金流才是。
“要么死、要么活”，房地产行业敲钟人万科郁亮表示，2022年，房地产进入黑铁时代，缩表出清，去金融化是发展的必然趋势，是一场生死战。
因此，越来越多房企开启去产能之路，积极处置周期长的资产和烧钱多的多元化业务，以缓解资金压力。
01
据乐居财经不完全统计，去年下半年开始，房企处置事件超120起，已售待售资产已超3200亿元量级。
2022年开年至今，短短两个月时间，就有恒大、融创、世茂、中南、禹洲、奥园、雅居乐、花样年等房企，加入卖卖卖大军。
对于部分暴雷房企来说，现在回血的机能没有了，融资的机能也没有，只能靠变卖点资产。
对于尚属安全区的房企来说，尽早“抛售”资产则可减少后续贬值风险。
而接盘方，以能获得更多活水、款项支付更快的国资房地产为主。
事实上，行业销售景气度尚未复苏，融资改善更多体现在头部央企、国企。
政策层面，监管陆续出台一系列政策，鼓励并购、鼓励银行支持信用良好的开发商能够获得融资。
2022年开年以来，保利、中海、华侨城、电建地产等央企相继以较低利率发债。
如中海1月份发行3年期票据总额18亿元，发行利率低至2.88%，发行5年期票据总额12亿元，发行利率3.25%。
当然，为了利润考虑，国企在并购交易时，会优选价格便宜、核心城市的优质资产。
据统计，融创中国，相继转让了3家项目公司的股权，项目分别位于武汉和昆明，接盘方均为国企。
而上海国资委全资子公司以10.6亿买下上海世茂置业。
可以说，接盘的国企也相当谨慎。
02
民营房企出售资产后，现金用途主要有两个，一是集中偿还到期美债，二是完成保交付任务。
旭辉控股董事局主席林中去年曾说，
高负债、高杠杆的企业在危机时就会被淘汰，2021年才是地产行业真正面临的第一轮危机，而今年年底，会是一个大关。房企只要熬过明年6月就没太大问题。
的确如此，据克而瑞数据显示，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年。
其中1月份的到期规模高达627亿元，为近两年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
除此以外，“保交付”的重担也促使各大房企急于回笼资金。
对当下的房企来说，为何保交付如此重要？
过去，商品房预售资金是一个规模庞大的资金池，也是房地产高周转模式的重要支撑。
2016年开始，房地产高周转模式开始盛行。
数据显示，截至2021年10月，个人购房定金、按揭贷款预收款占房地产开发资金的比重，已经达到53%水平。
也就是说，房地产开发资金中一半来自居民预付购房款。
在高周转模式下，叠加过去预售资金监管太松，房企有更大的动力将资金用于获取新项目，而在竣工方面动力不足。
一旦开发商将项目的预售资金用于其他用途，导致了保交楼难题，最后结果就是很多地方大面积出现烂尾楼。
为防止项目资金被集团抽调去填补别处空缺，保房屋交付成为民生关注热点，2020年下半年至2021年，各地方政府纷纷加强预售资金监管。
数据显示，去年9月至12月，全国预售资金监管规模约1.6 万亿元。
新房预售资金监管从严后，房企只有按阶段达成相关目标，并最终保质保量将房子交付给业主，巨额预售资金才能补充房企流动性。
因此，房企老板宁可卖掉个人房产、私人飞机，也要“复工复产保交楼”。
03
2021年中央经济工作会议明确我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。
在房地产行业中，以上三重压力同样有所体现。
从房地产企业拿地，到消费者购房，需求持续收缩；
从拿地不足，到市场供应减少，供给下行冲击；
行业景气度下行，抑制居民与房企预期。
尽管政策层面暖风频吹，但是，房企距离真正回暖还需要时间。
2022年，房企的经营思路已发生根本性变化。
从追求规模到追求稳健，活下去成为目标；
从土地为王变成现金为王，资产卖卖卖成为趋势；
从战略扩张变为区域深耕，把业务从全国布局收缩，更专注本地低成本运行。
2022年，不管房企如何轮换更替，行业的规模还在，依旧可以保持15万亿以上的总量。
房企能做的，就是比同行熬得更久、再久一点，或许就能看见曙光。
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