前两天，我在水群的时候，看到了一个很好玩的观点，有群友劝说大家优先买入黄埔，并且表示：
黄埔出现天量供应，对南沙而言是一个利空消息。
前半句我还是认可的，毕竟黄埔的人口和经济实力摆在台面上，但看到后半句话，我纳闷了一下：
黄埔供应大，怎么会影响到南沙呢？顶多也就利空天河、番禺、白云、荔湾吧。
我梳理了一下这个观点大概的逻辑，简单来说：
黄埔供应增多，价格战也会紧接着打起来，而随着选择性多、价格变低，自然会吸引更多的客群。
原本犹豫的购房者，可能弃南沙选黄埔。购房客被抢，楼市自然就支棱不起来了，接下来的南沙估计得沉寂一段时间。
乍看之下，这似乎很有道理。可能还会有人看到之后，放弃了买入南沙的念头。
但实际上，我觉得这个观点是经不起推敲的。
理由有二，继续往下看就清楚了。
.01
先来看所谓的“黄埔巨量供应”。
下面这张图，基本就是网传“黄埔天量供应“说法的来源，也就是旧改。
去年黄埔官宣要在3年内拆掉66条村，曾引起一番热议。但是值得注意的是，在去年的时候，这种加速旧改的情况，已经被紧急叫停，且“严控大拆大建”。
也就是说，黄埔的旧改规划，可能要停滞一段时间，或减缓速度了，这些旧改都不会在短时间内入市。
更何况，其实大家应该也了解，旧改的难，并不是难在建，而是难在拆。
尤其是城区的旧改，拖延十数年依旧没有大幅进展的不在少数。哪怕是规划三年内完成，种种因素搅局，最后各村完成旧改的时间也会参差不齐。
如今不少开发商的资金周转也相当吃力，旧改这一块，估计整体的速度都会放慢步伐。
在拆完后，建成项目入市，又得耗一段时间。
尤其不少旧改项目体量较大，通常都是一边建一边卖，分成多期推出市场，通过拉长销售周期的策略获得最大化的收益。
目前，广州市场上也有不少卖了6、7年还在持续销售的大体量旧改项目。
所以说，黄埔的这些旧改项目，并不会在三年内集中入市，很大的可能是分批入场，所谓的天量供应不攻自破，房价也不会轻易受到冲击。
关键是，我们抓取了一下近四年来黄埔的供求数据，发现除了2020年之外，黄埔基本都处于供不应求的状态。
而且，近两年黄埔整体的供应，虽然比2019年增加了58-100万平，但整体成交也同步在增加，相当于“来多少卖多少”。
可见，黄埔的需求还是比较高的。加上黄埔的人口增量也不低，即使接下来供应加大，大概率能够自我消化。
.02
其次，“黄埔会抢掉南沙的客源”这个逻辑，其实是将南沙的客群和黄埔的客群画上了等号。
但是实际上，除了部分板块的价格相近之外，两者的区位不一样、定位不一样，吸引的客群更是相差巨大。
从区位上分析，黄埔靠近天河，吸引的都是市区工作、被高房价逼走的自住客，以及随着产业落地而来的新晋购买力。近些年来也有不少市区改善客群挪到了黄埔，整体来看投资客的占比低于自住客。
而南沙，靠近番禺、深圳，主要客群有两类，深圳的投资客、南沙本地和番禺外溢出去的自住客。
此前乐有家的数据显示，来广州买房的深圳客，有近9成选择了南沙。最高的时候，南沙的深圳客占比甚至高达7成！
从价格上分析，南沙大部分项目的价格在2.5-3.2万/平之间，我们可以拿来对标黄埔的知识城，价格差距不大。
但买入黄埔知识城的，除了外地的投资客外，大部分还是黄埔工作的刚需自住客。而买入南沙的，则多是深圳投资客、市区刚需客。
南沙价格较高的是南沙湾和横沥岛尖，均价在3.5-3.8万/平之间，可以对比黄埔的科学城部分项目。
但是这个价格的房子，对应的客群相当不一样。
南沙，不管是南沙湾、还是横沥岛，其实大部分项目的户型都偏向改善客群，主打江景、舒适度，吸引的是改善客和投资客。
而在这个价位中，科学城的房子大部分都是面向刚需、入门改善，而且基本都是市区外溢过去的自住客群。
看下来，所谓的“黄埔供应天量，利空南沙”，基本是不成立的。
天量供应不存在，同时区位、价格、定位等因素，也决定了黄埔、南沙客群只是少量重合，影响自然微乎其微。
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