京房回忆030，翠城馨园，当年每平3180元

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

收到个问翠城馨园的咨询，问的很详细，但不敢回答，直接拉黑了。倒不是说他问的我不知道，而是感觉挺别扭，主要就是一句话：如果入手后房价下跌怎么办，应该怎么才能维权追回损失？

我也不知道怎么讨说法啊，人家挂牌出手，你爱买不买。买完下跌了就讨说法，那要涨了呢，人家卖房的能不能也讨个说法？感觉这种人还是不理为好，要不然万一找我讨说法咋办啊，我找谁去啊？

二、

但这人问的问题很有意思，看来是没少调研？比如：翠城明明是经适房小区，但为什么很多人都说里面住的是拆迁户？听说质量不太好，是不是真的？有人说这里发生过恶性案件，算不算凶宅？听说用的是井水，水质怎么样？等等吧，足足一大篇，还有问的就是保值升值什么的了，问和回龙观怎么选。弄得我都有点儿懵，一个西北一个东南，大调角的选房可够辛苦的。

翠城就是经适房小区，一类经适。本来是北京第一批的，立项很早，但因为拆迁耽误了，所以拖到2001年才动工，北京住总承接的工程。毕竟是国企，赚不赚钱的确实得为老百姓干点实事儿。

第一期工程的质量应该是最好的，也就是A区，以AA和AB区为主。毕竟当时的政府定价虽然低，但拆迁成本也低啊，所以算下来是有利润的。而且住总是国企，对政治任务还是很讲究的。甚至在2003年非典期间都坚持施工，目的就是为了确保工期，当时受到了很多的赞誉，获得奖也是最多的。

第一次选房的时候我还正好路过，夏天最热的时候。骑车走东三环的时候看到马路边上都是人，从住总都快排到关东店了。当时很奇怪，什么东西这么抢购，发鸡蛋吗？于是也想停下领几个，结果发现竟然是卖房买房，惊呆了我了。要知道这是2002年，房子并不好卖，我当时参与的项目都快愁死了，根本卖不掉。这里竟然能上千人的排队，什么项目怎么搞的营销啊？

问了才知道是翠城，就是便宜，3180。

不得不感慨当年老百姓买房的不易，好容易有个离市区近的经适房，能不拼命抢吗？据说当年有提前三五天排队的，竟然在马路边躺了好几天，既让人佩服又感叹无奈。

当年这种经适房小区大部分都是拆迁户购买。原因很简单，那会儿的有钱人太少，房子不好卖。卖房的呈现明显的两极分化现象，或是商品房豪宅，都是先富起来的那波人买，普宅都动辄5/6000，豪宅上万。另外就是经适房了，基本都是拆迁户购买，只有他们能拿出大笔的钱来。

之后的几个区就更是以拆迁户为主了，好几期都是干脆定向的，东城崇文朝阳的都有，只能由拆迁户购买，算是补偿的一部分。甚至有一阵子是直接定了房号，先给拆迁户预留出来。我印象中都2010年了，还有几套房是给朝外的拆迁户留着的呢。2003年的拆迁了，40平米给了不到40万，也就是能换翠城的一套三居。但有几家说什么不同意，至少要两套，于是就拖了7/8年。到最后也没辙，被迫拆迁的。

三、

翠城的前两期很顺利，之后就开始别扭了。主要就是土地价格上涨，住总实在赔不起了，所以也不讲什么政治任务了，干脆停工，不干了。

至少是从2006年起，翠城的延期交房就动不动被拿出来当典型。因为这土地当年是划拨的，政府没要土地出让金。但合同约定拆迁是由住总负责的，政府不补贴。另外，经适房的价格也是定死了的，3180，不许涨价，也不许超过3%的利润。

最开始这是没问题的，3180能有利润，是不是3%无所谓，不赔就行。但2003年之后北京的房价上涨，征地拆迁就越来越难了，到2004年的时候，住总就已经至少是不赚钱了，只要土地价格再上涨就肯定赔。到2010年，拆迁成本涨了6/7倍，而房价是早就定好还卖出去了，那住总就实在受不了了，干脆撂挑子。据说是纯赔20亿以上，这笔钱如果国资委不给核销的话，哪家企业也没法干了。

但拖到最后还是建成了，怎么算的账就不知道了，应该是先冲抵，然后再补给朱总几个项目，否则该破产了。那几年买了房的百姓们也说不好亏没亏，从房价上可以说是占了大便宜，但这便宜也是应该的，2004年之前北京哪儿的房子都不贵，买后来几期的翠城还相对吃亏了呢。

就因为最早是土地便宜，建筑成本相对高。所以一二期都建成了板楼形式，社区的密度低，更宜居，户型也好。而到了后两期，土地成本太高了，相对的建安成本都不算什么了，那自然就得加大密度，多出房子多塞人，这样才能少赔点儿。所以也就都盖成了塔楼，户型也就不太好选了，质量也就下降一些，保值性还不如之前的呢。

我印象中是2012年吧，721暴雨，翠城上了新闻，是保障房中漏水比例最高的小区。几百户出现质量问题，弄得住总很没面子。后来怎么解决的忘了，肯定就是维修呗，也没别的办法。但这也说明，连防水这种小钱儿都抠，这后几期的质量真的算不上多好了。

四、

翠城是个挺平和的小区，我还真想不起来有过什么大事儿。当年也就是因为电费电卡什么的闹了几天堵路，其他的没什么。不过前些年也不是哪栋楼的电梯坏了，电梯工维修的时候不小心，给夹死了。应该是发生在E区，电梯老出毛病，居民都提心吊胆的。入住也就三四年就出了这事儿挺让人别扭的，好几年之后我去翠城还有人念叨呢。

之前翠城还听说过一件事儿，算恶性案件但没出太大的事儿。好像是靠东最边上的那栋楼，当时最荒凉，当然现在也荒凉。那会儿是有个小子想抢劫，直接把一个女的在楼门口就给绑了，弄到车上开到了外地，还把女的给QJ了。这小子是连劫色劫财还想要赎金，最后给抓住了。事情算不上太恶性，但让人心里不踏实，小区里面能发生这事儿，引发了不少人的恐慌。

好像还有个神奇的事儿，在小区外边偷电缆的。那些年出了小区就是荒地，顶着高压线也没法开发。结果就来了个小偷儿想偷电线，但据说是非常不专业，本来是断电的状态，直接偷就行了。但他分不清电闸的状态，又给合上了，结果壮烈殉职。当时我听了这事儿还不敢信，这么不专业也敢打高压电的主意，真可惜，死晚了。

五、

人们有个刻板印象，就是翠城的保值不好。其实还算不错了，基本没落后。这可以和回龙观比比就知道，一个2600，一个3180，相差15%吧。这么多年过去，回龙观是基本拉平的，而翠城也就是落后一点儿，像一期等板楼的还没落后，也就是塔楼不是太受追捧而已。这除了户型不错，还有就是有垡头老居住区和华侨城做帮衬，规模大了就是优势，能促进配套建设。

最早垡头老区基本都是当地化工厂员工，对交通的渴求不是太强烈。而翠城都是外来户，迫切的需要地铁等公交和配套。而在欢乐谷没规划的时候，周边的路很破，也没什么公交。华侨城确定了投资之后，道路问题才得到改善。

但地铁还是没有的，直到2008年，我印象中翠城一个姓许的业主写了份请愿书，写的非常好，列出了翠城需要地铁的诸多理由。这份请愿书也得到了周边社区的支持，包括又一城和世纪东方城等等。然后才促使政府修改了规划，确定了现有的站点和路线。

其实翠城的优势就是规模，规模大了，小型配套不请自来，吸引来购房的人也多，人家值当的跑一趟。而规模小就相当于内需不足，向外的需求就大，自身的支撑也就小了。这就是翠城虽然品质并不高，但相比豆各庄来说反倒保值好的原因。

六、

忽然想起一档子事儿，也是很多年前了，想想都替这人遗憾。大概是08年底吧，房价还不太高的时候。我在东四环参与个项目，其中有项业务是外包的，人家派了个小团队过来，都是技术工人，十多个人。这些人都是外地的，很节俭，一起合租在了翠城的地下室，人均一个月才100多块钱。

那会儿翠城的二手房价格大概8/9000，一套小户型首付十多万拿下。这团队的经理就动了心，说是过几天就买。当时他还找过我，问能不能让装修队帮他们简装一下，能看出对未来充满了憧憬。

以我这么好的脾气，那肯定是一口回绝了，让他自己去联系，否则有些事儿容易说不清。结果也不知道他们怎么谈的，反正从此之后这几个人动不动就凑一块儿玩牌了。等我得知的时候，据说这经理的买房钱已经输了不少了。然后就是打架呗，说对方出老千，闹的乱七八糟的。后来说是达成一致，装修的小工头儿同意过几天退他几万，装修费也只收个材料钱。当时就有同事提醒他，这种话别当真，拿不到现钱的全是扯淡。

结果这经理没当回事儿，说是等几天无所谓。结果三天不到，人家那装修队的就走人了。本来就都是江湖买卖，抬腿就走的事情太正常了，一下子挣了好几万，能不赶紧跑路吗？

这经理傻了，但也不算太沮丧，只是认倒霉而已。但之后谁也没想到，2009年春天之后房价突然暴涨，到夏天的时候翠城就涨到了15000以上。同事说这小经理崩溃了，买房的梦想彻底破灭，差点儿在地下室里上了吊。

再后来他们的工作完成就走人了。我也盼着他们赶紧走，省的惹麻烦。但过了好久，同事突然跟我说，这小经理一直住在翠城的地下室，有点儿神经了。当然这已经和我们项目没关系了，但我也好奇，问为什么？回答是他总觉得自己应该住在这里，应该在这里拥有一套房。

无语，谁也没什么辙。这个小伙子如果当时先交了买房的定金也就什么事儿都没了，几天时间输了几万，几个月时间房价涨了几十万，换做谁也别扭。只能说，有时候人生最大的遗憾不是失败，而是差点儿成功。

仅供参考。

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