重磅！中山工改新政出炉！自持比例可低至20%

2月11日，据中山日报，中山市召开《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（以下简称《若干措施》）政策解读会。记者获悉，包含23条内容的《若干措施》，结合当前各镇街项目落地堵点、难点问题，围绕“松绑”“动力”“活力”“促改”四个关键词，从加快村集体连片低效工业用地和市、镇属企业用地改造升级、统筹促进其他土地权利人的低效用地再开发等方面，对现有政策进行补充、调整、强化、优化，充分向社会释放工改红利。

据悉，我市将打造全市村镇低效工业园升级改造“1+1+N”政策体系。《若干措施》是其中之“1”，另一个“1”为行动方案，近日将出台。“N”为配套政策、操作细则、流程指引，后续将密集出台。

松绑

积极稳妥解决问题推动项目落地。通过补充和调整措施，解决历史造成问题、简化规划编审内容和程序、优化项目审批权限和流程，拿走了落地过程中的“拦路虎”。

动力

分门别类激发改造各方动力。通过补充和调整措施，强化政府主导土地整备，鼓励整合土地连片改造，支持国有企业参与改造，支持村集体改造升级低效物业，鼓励各方参与改造，支持企业不停产改造，分类施策，对改造各方起到“推一把”的作用。

活力

创新举措重点支持连片改造。从实际出发，支持“工改住、商”反哺“工改工”，优化配套设施比例、自持比例和分割单元要求，允许置换土地后连片改造，支持连片整体改造、混合开发，支持整体统筹重构用地布局、鼓励建设现代产业园区，实事求是推动形成新载体、新空间、新城市形象。

促改

统筹施策联动发力出实招硬招。通过优化政务服务、强化执法促改、加强奖惩考核、加强宣传引导，推动措施落地、落实。

关键词：松绑

调整建筑限高、容积率上限等指标

为积极稳妥解决问题，推动项目落地，《若干措施》精准出台6条措施，力促松绑提速。首先是优化规划管理，解决历史造成问题。该部分除了对相关规划进行补充，还进行相关调整，如改造项目用地有关建筑限高、容积率上限等指标按照我市城市规划技术标准与准则确定。

允许单个地块规划条件论证

《若干措施》明确允许单个地块规划条件论证。其中，对住宅、商服用地改造为工业用途的，参照开展规划条件论证后办理改变土地用途手续、改造方案报批以及相关规划业务。

策划范围内30亩以上项目可先行报批

在合并编审单元计划、单元规划方面，政策进行了优化，如连片改造片区策划方案批准前，允许策划范围内、用地面积达到30亩以上的单个项目，按照控制性详细规划或者开展规划条件论证后编制改造方案，经批准后实施。片区策划范围由镇街政府结合本辖区工业用地连片程度自行确定。

改造方案批复有效期，原则上不超过一年

简化片区统筹规划。其中，连片改造的片区统筹规划仅论证道路交通、市政基础设施专项内容。另外，我市将提高“工改工”宗地改造审批效率，对不涉及完善用地手续的“工改工”宗地改造项目，由镇街政府直接按照控制性详细规划组织编制改造方案，组织市级部门评审，并按照市政府的委托，审批改造方案后组织实施，报市城市更新局备案。改造方案批复有效期，原则上不超过一年。

明确“工改其他”宗地改造项目实施路径

过去，除做片区策划外，“工改其他”宗地改造项目没有其他简易实施路径。《若干措施》明确，在市工业用地一级保护线范围外、符合规划的“工改住”“工改商”等“工改其他”宗地改造项目，由镇街政府组织编制改造方案，组织市级部门评审，经报市土地管理委员会审议、市政府审批后实施。

关键词：动力

扶持土地前期整理

参照顺德“村改贷”，通过挂账收储实施的项目，支持村集体向金融机构申请贷款进行清租、清拆等土地前期整理。自村集体取得贷款之日起，至土地出让后3个月内，所产生的贷款利息给予全额扶持，最长3年。

对村集体委托市、镇属企业实施土地前期整理的，可同等享受扶持措施。

奖励合作改造

鼓励连片改造，力促解决土地碎片化问题。

其中，鼓励各类市场主体，通过签订搬迁补偿协议等方式进行合作改造。对整合3个以上不同主体国有用地（含村集体自愿将集体建设用地转为国有的用地）达到30亩以上，除涉及住宅、商服用地开发外，新建工业厂房符合建设标准的项目，在取得施工许可、竣工验收（综合验收备案）手续后，均按计容建筑面积100元/平方米标准进行奖励。

鼓励各方参与改造

鼓励统筹采用政府挂账收储、政府直接征收、政府生态修复、企业长租自管、政府统租统管、企业自主改造、改造权公开交易、国有集体混合开发等改造模式，加快推进项目实施。

村企合作改造、不涉及住宅用地开发的，村集体可在农村集体“三资”管理服务平台遴选合作企业。

改造涉及需完善手续的历史用地，不受土地面积限制；涉及新增建设用地指标的，优先安排保障。

建立“工改”贷款风险补偿机制，鼓励各类金融机构创新金融产品和服务，加大对“工改工”的支持力度；探索建立村镇低效工业园改造升级基金和产融投资机构，加大对“工改工”的支持力度。

支持企业不停产改造

村集体申请贷款改造低效工业物业，为镇街政府优先提供企业搬迁腾挪载体的，给予50%贴息补助，最长3年。

连片改造涉及优质企业搬迁腾挪的，鼓励镇街政府组织先安置、后腾退。

对改造期间搬迁腾挪到我市范围内、租赁迁入地镇街政府指定或认可的厂房继续生产经营的规上企业，给予6元/平方米/月的厂房租金补助，连续补助2年，每年补助金额不超过该企业上一年度在我市的地方经济贡献。

鼓励各镇街结合自身产业实际，制定配套政策措施，妥善安置产业链优质企业。

关键词：活力

“工改住、商”反哺“工改工”

在符合《中山市旧厂房升级改造实施细则》等政策的前提下，支持“工改住”“工改商”项目土地出让价款反哺“工改工”。

自持比例可以降低至20%

针对企业反馈的问题，这次政策将原来自持比例大幅降低到20%。用地面积达到30亩以上的自主改造或合作改造“工改工”“工改M0”项目，在属地镇街政府与改造主体签订监管协议，明确入驻项目为我市优先发展产业，“工改工”项目亩均税收贡献不低于30万元/亩、“工改M0”项目亩均税收贡献不低于100万元/亩等监管要求的前提下，改造主体的自持比例可以降低至确权登记总建筑面积的20%。

满足条件的层内按间（套）分割

销售部分可以按照幢或层等固定界限为基本单元进行分割，对因企业行业性质、特殊技术等需求，确需进行层内按间（套）分割的，应当满足独立使用和消防安全等要求，且单元面积不小于300平方米。受让主体须为企业，且受让后自完成登记之日起5年内不得申请转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）；已办理分割部分不得申请再次分割。

优化配套设施比例要求

用地面积达到30亩以上的“工改工”项目，在行政办公和生活配套设施用地面积占比不超过7%的前提下，允许计容建筑面积占比提高到20%。

允许置换土地后连片改造

该项措施也是在原有政策基础上进行突破创新。连片改造范围以内，或者改造范围内、外之间，在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许所有权性质相同的建设用地及其上盖建筑物，采用空间位置互换的方式调整使用。其中，国有建设用地置换、集体建设用地置换、置换土地与被置换土地属不同村集体的，都需满足《若干措施》中的具体条件。

《若干意见》还明确，支持连片混合开发、支持整体统筹重构用地布局，鼓励建设现代产业园区，多措并举突破难点痛点，推动片区开发和园区建设。

关键词：促改

保障项目“全程高速”落地

协同推进产业规划、改造策划和招商引资，实行“边规划、边整备、边招商”。推进“容缺受理+延期后补”承诺制和“信任审批+信用监管”审批制，归并改造前、中、后各环节流程事项，推行部门并联审批、打包审批，保障项目“全程高速”落地。强化“年度计划+项目清单”管理，统筹搬迁腾挪、拆除整理、动工改造、预算资金安排。

引导敦促相关土地权利人实施改造

对用地没有合法手续、建筑物没有合法建设手续的，由市自然资源局、市城市管理和综合执法局分别建立疑似清单并经属地镇街政府核实后，制定监管台账并通报市相关职能部门和镇街政府，由执法机构依法依规引导敦促相关土地权利人实施改造。

纳入镇街党政班子年度考核范围

严格落实“三个区分开来”，创新建立“容错机制+负面清单”制度，让参与、承担审批等工作的各级领导干部既能够甩开膀子、大胆借鉴先进城市一切优秀经验做法，又能够明确底线、不乱作为，形成支持、保护、鼓励敢于改革创新、攻坚克难的鲜明导向。2022年起，将村镇低效工业园改造升级任务纳入镇街党政班子年度考核范围。

来源：中山日报

---THE END---

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。