是又烂又贵!

最近几天，咨询东坝的人特别多。

所以，这一期的主题是：东坝。

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东坝，作为北京曾经的“十大边缘住宅区” 之一，在过去一直以来是保障房、经适房的集中地，承担着与天通苑、回龙观类似的“保障”使命。

其改变命运的逆袭之路，来源于2010年朝阳区关于东坝国际商务区规划的宣布。

自此，东坝似乎一下子迈入国际化高大上行列，房价甚至直追望京。

2013年开始，保利、首开、龙湖、首城、恒大等一线品牌房企不惜重金纷纷在东坝斩获地王。

接下来的几年，这个区域推出了一批具有标杆意义的典型高端项目，如：保利首开天誉、首开龙湖天璞、首城珑玺、和光尘樾、恒大华府等豪宅都取得了非常不错的市场反响，带着第四使馆区的光环迅速热起来，由此奠定了东五环沿线的东坝板块，名副其实的豪宅领地。

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然而，一走进东坝却有点让人分裂。

“东坝中路”东边的保障房区域，杂乱的环境就不说了，可即便是豪宅区，城市界面也不咋地。

而且，东坝的配套，也有点一言难尽。

都发展了快十年了，可直到现在，东坝连一个像样的商场都没有。我一个朋友住在东坝龙湖天璞，他每次逛街都跑到长楹天街。

另外，提了60多年的地铁3号线，也迟迟未能通车。高大上的东坝，第四使馆区的东坝，到现在竟然连一条地铁都没有。

那么，其房价为什么这么高呢？

分析一下，无外乎有这几点原因。

第一、区位优势

规划中的东坝，以坝河为界分为北区和南区。

北区是集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体的高端商务区。南区主要是居住区和各种配套。

东坝位于东五环，朝阳区北部，紧邻望京，占据首都机场与朝阳CBD之间的有利位置。既能享受到几大成熟商圈的辐射发展，也成为连接首都机场和朝阳CBD的枢纽带。

第二、靠高大上的概念

东坝北区总体定位是北京迈向世界城市搭建的国际交流展示平台、成就创意北京打造的具有世界影响力的时尚中心和实现宜居北京构筑一个具有国际化标准的生态家园。

随着国际商务区规划的宣布以及各类规划的出炉，拥有北京最大的郊野公园、第四使馆区规划用地、国际商贸中心标签的东坝，逐渐进入房地产企业开展项目的新大陆。

这些尚未落地的规划，描绘了东坝区域的美好未来，也变成了开发商们信心十足的赌注。

甚至一度面粉贵过面包，拍出地王，豪宅出世。

购房者更是对区域的发展报以极大的期望值。

△东坝规划

第三、三条地铁线的规划

东坝未来的交通改善契机来自3条规划中的新地铁，分别是3号线、12号线和平谷线。

3号线已经等了60多年了，啥时候能通车？估计快了吧。

12号线和平谷线，可能还得再等等。

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那么，东坝到底能不能买呢？

我认为，不能！

从居住品质来看，这个区域和朝青很类似：鱼龙混杂、割裂明显。

东坝的住宅，呈现出明显的“三断层”结构：

高端改善、中端自住、保障房三种品质并存。

1、高端改善

以保利首开天誉、首开龙湖天璞、首城珑玺为代表，单价10万+。

2、中端自住

东坝中路以西，有两个比较成熟的大盘是中端自住房的代表——首开常青藤和奥林匹克花园。单价6.5-7.5万。

在2013年之后，东坝区域陆续开发了一大批自住房，包括东洲家园、恒大名都、东郡汇、金隅汇景苑、丽湾家园等。周边环境很一般。

3、保障房

以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价4-5万不等。

如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等……

不同性质社区并存的东坝，是否能够和谐发展？区域居住环境与氛围又能否同时匹配保障房和豪宅的需求？这是一个无法回避的问题。

东坝目前的新盘价格也并不低，站上八万了。

明明是五环外的地段，要啥没啥，空有一个“第四使馆区”的头衔。即便这里曾经是价值洼地，可使馆区概念出来之后，洼地早已补涨到位。

如果你是要投资，这样的地方还是别想了。

如果是追求高端居住品质，朝阳发展成熟且环境纯粹的高端改善板块那么多，为什么要买土不拉几的东坝呢？

如果是资金不够的刚需想上车，朝阳常营、定福庄也有不少保障房，最便宜的，单价只有四万多，那个位置不比东坝方便吗？