沈阳到底有多少房子是“空着”的

一、总量空置率

住宅空置：未使用，处在招租或出售状态的住宅。

住宅空置率=空置住宅/住宅总量

新峰&房谱科技：

①、沈阳待售新建商品住宅：7.9万套。

（现房，库龄＞2年）

②、沈阳待售二手存量住宅：13.5万套。

③、沈阳招租二手存量住宅：3.9万套。

④、沈阳全市常住居民家庭：375万户。

（七普数据，已剔除空置户）

沈阳住宅空置率=（①+②+③）/（①+②+③+④）=25/400=6.3%，因为②与③必然有重合部分，所以真实空置率＜6.3%。

（新峰系统数据）

注1：国际惯例，空置率5%-10%为合理区，供求平衡；空置率10%-20%为危险区。空置率＞20%为”堰塞湖“积压区。沈阳在合理区。

注2：常住人口普查，水、电、煤气表、宽带盒、社区走访，比1%抽样调查统计更加准确。沈阳2021年12月末"固定互联网宽带接入用户"规模达317万户。

（数据采集工具）

问：那些既没招租、也没出售，处于”净空关“状态的二手住宅怎么算？

房谱科技：二手房"死库存"，已经失去挂牌资格（商品下架）的”老、破、郊“（无学区、难拆迁），即使账面价格不为0，但因为完全丧失了流动性，会计上也要计提100%资产减值损失—这类“僵尸库存”，不构成抛压。

问：那些“永远”也卖不掉的新建商品住宅怎么算？

房谱科技：新房"死库存"—在售库龄超过2年的新建商品住房，顶层、挡光层、反水层、漏水层、不利因素层，以及过时多年的产品、大小户型—这些只占库存名额，不构成抛压。

酒买陈，房买新（升值与折旧），剔除上述房子，真实空置率还要小很多。

全球房地产价格史是一条上行曲线，因为人们对于美好生活、居住品质的追求永无止境，而过时的住宅产品都被历史淘汰了、下架了。

二、增量空置率

问：总量（存量）空置率是静态的，而我更想知道动态的、增量空置率，以观趋势。

近年来，随着沈阳城市价值凸显，包括几次重大利好事件（雄安环京、自贸区、国中）——辽、吉、黑、内、冀，乃至全国进沈阳买房的人不少。

他们会不会"置业不安居"，导致社区底商清冷、集中商业萧条、学区建设缓慢（生源不足），甚至交房、下证、解限后，对市场构成抛压，形成”堰塞湖“，影响金融稳定？

房谱科技：你很好的定义了“空置率的危害”，这是一道数学题，我们计算解答——

从预售备案到竣工交房需要两年，叠加装修放味、置办家居，2-3年才可入住。

入住的标志（痕迹）是：水、电、煤气表走字、宽带入户安装。

（数据采集工具）

依据权威数据，2021年，沈阳全市宽带入户安装32万户，对应三年前：2017年-2018年的新建商品房销量，分别为17.5万套、16万套，列公式求得——

沈阳增量入住率=32万户/（17.5万套+16万套）=32/33.5=96%

沈阳增量空置率=1-入住率=1-96%=4%

比值在绝对健康合理区间，并且增量空置率（ 4%）＜总量空置率（6.3%），说明需求趋势持续向好（人口净流入）。

（新峰系统数据）

沈阳二手住宅成交套数，占总盘子比率持续稳固在50%以上，市场需求稳健、置换链条完整，人口持续净流入。

三、市场稳健，需求扎实

置业-安居-乐业，进城三部曲。前两者我们通过数理逻辑关系运算，已经证实了—沈阳置业的入住率很高，空置率极低。那么—来了，留下，能不能留住？

我们依然用数据和运算说话！

①、2021年上半年，沈阳全市城镇新增就业8.62万人，同比增加4.92万人，增长133%。

②、“十三五”期间（2016年－2020年），沈阳新增城镇就业超53万人，占比全省＞33%。

③、沈阳常住人口907万人 / 辽宁常住人口4259万人=21%。33%-21%=12%。

④、高达12个百分点的”剪刀差“，体现了沈阳核心都市圈强劲的人口聚集力（磁吸效应）。

（新峰系统数据）

成绩骄人，全省瞩目，背后的逻辑动因—繁华品质、高校云集、投资激增：2021年1-10月，沈阳全市新落地亿元以上项目761个，同比增长52.8%，当年亿元以上项目签约落地转化率为45.7%。包括主导产业类项目、工业项目、数字经济产业项目等，带来资金、人才、技术。