房产面积同等情况下，三房还是四房好？100平米为啥是临界值？

房产圈有个段子，说的是未来年轻人的房子根本不需要厨房，也不必谈什么采光。

因为年轻人大清早天不亮就摸黑出去上班了，晚上下班回到家，天已经黑了，基本都是吃工作餐、外卖、快餐（越来越像新加坡，新加坡人基本不在家里自己做饭，因为时间和经济成本太高），也无需担心啥采光不采光，就算采光也享受不到。

这其实也能反映出一个趋势，就是现在年轻人的生活节奏越来越快，特别是在一二线大城市，房子作为一个居住的地方，更大的作用其实就是晚上睡一觉，如果还有一点其他的功能，那就是专属于自己的私密空间吧。

一些传统房型的格局设计，包括客厅、餐区、厨房等，越来越不重要，使用频次也不高，所以也出现了去客厅化、小厅大室等装修潮流。

在这个趋势下，同等面积的房产，只要面积不是太过于狭窄，其实四房是明显优于三房的，因为它的居住（主要是睡眠和私密空间）功能是更强的。

但是，并不是说，所有的四房都优于三房，因为必须要考虑的是户型面积阈值，比如，如果是一个标准的70~89㎡的三居室户型面积，那么做三房的空间自由度和宽敞程度，就要比四房居住起来舒适得多。

所以，关键还是要结合具体面积来看：

1、户型建面低于100平以下的，三房优于四房

为什么我们认为这个阈值是100㎡？

因为多数的高层住宅，都是有公摊比例的，按照只要处于14%~24%都属于合理范围以内的说法，那么建面100平的户型，实得面积大概是在76~86㎡这个范围内。

76~86㎡的使用面积，其实设计三房已经算是比较极限的操作了，如果再设计四房出来，要么就是压缩卧室的面积，要么就是将其他的厅室（如客厅、餐厅、阳台等）改造成另一间卧室。

当然这样的改造也不是不可以，只是居住起来相对比较压抑，而且还可能会出现无窗的卧室。

所以，建面100㎡以下的房产，3房的设计是比较常见的市场行情，见过有的项目甚至出现2房设计的都不为怪，因为除去公摊，实得使用面积并没有那么多。

2、户型建面大于100平的，四房优于三房

建面大于100㎡以上的房源，就算刨开公摊， 也还有至少86~90㎡以上或者更大的使用面积，这样的一个面积段，是足够设计四房的，而且甚至不用牺牲客餐厅的使用功能。

其实，实际使用面积只要超过100平方米，越往上面积越大，所带来的空间感方面的体验边际效应是递减的，就好像大平层一样，假设是280平的使用空间，设计4个房间或者5个房间，甚至6个房间，对于空间感的影响都不大，可以按需设计。

所以，在100平左右的阈值以上的话，设计4房是可以完全不用担心影响其他厅室的，卧室可以根据实际面积来适当地扩大或者缩小，满足基本的功能需求。

3、同等面积下，比房间数更重要的，是空间的自主改造性

其实不管三房也好，四房也罢，只要是同等面积条件下，房企开发商赚购房人的钱，都是有一定比例的，所谓羊毛出在羊身上，不要觉得四房好像是占了便宜，其实情况未必。

当购买了房子到了装修入住这一步的时候，很多人就会感受到，其实三房四房都不如自己能改造的房更好，这里主要就是指的室内的承重墙、承重柱的分布。

如果静区没有明显阻隔空间划分的承重结构，那么业主是可以随心所欲设计房间大小、新建或者拆除墙体的，三房也可以变四房，四房也可以变三房，这样的空间自主改造性是很大的，完全可以根据需要来自主设计。

就算是未来不自住了，用来改造成为出租房，没有阻碍空间划分承重结构的房型，也会有较大的可操作空间，这就告诉我们很多购房人，在买房的时候，就要考虑好后续的装修思路和可能的功能用途，而不能被眼前的三房或者四房的障眼法蒙蔽。