未来10年，普通家庭该选“现金”还是“房产”？经济学家做出预测

说到一个家庭的资产，每个时代都有自己的烙印。

放在20年以前，现金最重要。

上个世纪90年代，一般本科毕业生一个月工资也就是84元钱，专科生一个月工资是78元钱。

假设这位本科生一年工资1008万元，如果想要存到10万元，需要不吃不喝将近100年。

当时住房市场还没有市场化，福利分房、自建的瓦房、平房、小产权房是主流，现金是一个家庭最重要的财产，粮油、家电、家具都需要钱，把钱存到银行里，更让人觉得安心。

而在过去20年，房产最重要。

从宏观角度看，我国房地产业经济总量占比，从2000年的4%左右提升至2018年的6.65%，且2017、2018房地产被调控的两年，该占比依然在升高。

看起来，只是提高了不到三个百分点，实际上，房地产对各行各业的影响远不是简单一个数字能够量化的。按照申万一级行业分类，全部28个行业中，有14个行业受房地产带动。

对普通家庭来说也是一样，今年初，西南财经大学在银行业保险业例行新闻发布会上，发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》，报告指出，住房资产在家庭总资产中占比77.7%，而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%。

那么，未来10年，对一个家庭来说，选“现金”还是“房产”？现在价值100万的现金，和一百万的房产，该选哪个？

先说现金的变化。

经济学家姜超之前做过统计，在2007年，广义货币总量是40万亿，而2018年，这个数字达到167万亿，翻了4倍。其实还不止，因为没有算影子银行。

10年前，银行理财规模只有5000亿，十年以后翻了60倍，达到30万亿，加上影子银行以后，真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿，平均每年增速17%。

显然，年均17%的增速，让现金的购买力不可避免的产生缩水，这些钱要么反映到了CPI上，要么流入到了房地产。

当然，货币存量到底有多少，不同的专家有不同的解读。

此前在北京举行的2019年第一季度宏观经济形势分析会上，经济学家、望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰指出：“3月份信贷数据公布后，目前形势比较微妙，我们做了简单测算，按每年社会融资总量增速是10%，7年以后，整个社会的货币存量是400万亿”。

照此推算，10年后，货币存量达到400-500万亿并非是难事，对普通家庭来说，如果坚持持有现金，把钱放在银行，似乎免不了购买力要打折。

再说房产的变化。

房产是否值钱，归根基地要看人口和供需。

人多了，需求就多了，婚房、学区房、刚需房、改善房等等概念都会产生。

如同一般的商品一样，房子供给变多，需求变少，价格回落也就在情理之中。

人口方面，我们重点要看年轻人的需求会不会降低。

中泰证券宏观分析师梁中华指出，根据国家统计局2015年的抽样调查数据测算，2015年全国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人，其中农村地区更为严重，占到了3000多万人。

事实上，4000万也是往少说了，如果考虑到婚姻市场匹配、独身主义等等因素，实际最终的单身数量可能远远不止4000万。

《中国统计年鉴2017》显示，根据抽样比进行折算，2016年未婚人口总数为2.18亿(男1.29亿，女0.89亿)，离婚人口总数为2199.28万人(男1244.32万，女954.96万)，我国单身人口总数已达2.40亿。

光棍统计的是被动单身的未婚男性，而单身人口则囊括了所有不愿结婚的年轻人。对这些找不到对象、结不成婚或者不想结婚的人来说，他们有多大的动力去买房？

供给层面也是如此，目前我国住房存量大概在2亿-3亿套之间，大概能满足6亿多人口居住。

但是，这样的统计方式，没有把小产权房加入进来，有房产研究机构做过测算，这类房子应该是商品住宅的3倍。

据之前新浪房产的一篇报道，在房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。

深圳尚且如此，更不用说广大的地市和县城了，宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）等等，这些名目繁多的房子，都是“小产权房”，而上文提到的住宅总量，只有它三分之一的规模。

照这个比例，加上广大农村和县城的小产权房，别管是宿舍、宅基地、农家大院，还是老破小家属院、经适房，能满足24亿人居住。

再过十年，空置房必然会增加，即便按照20%的空置率，也是一个不小的数字，房产，已经不再保值。

综上所述，无论是现金，还是房产，都免不了“减值”的可能。

尽管如此，笔者依然建议普通家庭持有现金更合适。

原因有二：流动性和负债。

近些年收入提高、在大城市扎根的购房者，数百万的身家，听起来挺唬人，每个家庭的负债，似乎又像一座大山一般，悬在半空中。

怪不得有人说：身家上千万，欠了一身债，把房本拿出来，个个都是千万级富豪，真有急事要用现金，很多人连几十万都拿不出来，房子卖了，相当于在这个城市里一无所有，就算想卖房，成交周期不断拉长，二手房价逐渐回归理性，也不是件容易的事。

负债方面更不用多说，数据显示，居民部门一直在加杠杆，从2009年1季度至2019年1季度，杠杆率从18.96%上升到54.28%，上涨了35.32个百分点，平均每年上涨3.5个百分点，而且2013年后还在加速。

国际上，一般把70%作为居民杠杆率的极限，现在近60%的住户杠杆率，意味着购房者能够透支的债务空间已经很小了。

更何况，现在价值100万的房子，只能在三线以下城市去寻觅，这些城市的房子，真的有持有的必要吗？

经济学家梁中华做出了预测。

他认为，在百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。

而且，绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计，假如手持的是百万现金，消费、储蓄都可以，在人口结构日益呈现倒金字塔结构的未来，现金比房产的优势更大。

有人说，我既没有足够的现金，也不想买房，该如何选择？

马云、董明珠早有建议：投入教育。

马云在说出“房价如葱”的观点后，一直被人们热议，也持续在教育领域深耕。前段时间，他再次发声：“乡村教育还非常薄弱，教育水平不光要看发达地区，更要看落后地区，尖子生多，不一定教育水平高，京沪广深的师资很好，不代表整个国家的教育好”。

董明珠此前也针对教育发表看法：“对于一个普通员工来说，孩子的教育费用再加上房贷，想要过好一点的生活都会有问题，尤其是孩子的教育费用，是很大的一笔开销，因此希望国家加大对教育的投入”。

因此她建立起了工厂配套学校，是所公办小学，与电器园区相邻。总占地面积为1.9万平方米，按36个教学班的办学规模建设，可提供1620个公办学位。

马云和董明珠都是成功的企业家，却一直心系教育，尤其是乡村和基础教育，他们的建议，就是10年后，除了现金与房产之外，最优的选择。

又有人说了，都知道“教育”重要，没钱买学区房，报辅导班又有什么用？

笔者想说，教育绝不是只有堆钱、买房这一条路，如果你的家庭有充裕的现金流，给孩子怎么投入，都无可厚非。

假如养家的重担已经压得一家人喘不过气来，就多抽出点时间陪陪孩子，玩耍、阅读、陪伴、增加见识，以身作则，让孩子成长为一个阳光、正直、健康的人才。

我的一个发小，父母都是工薪族，下岗、摆地摊、发传单什么都干，即便如此，每年他父亲都要带他坐火车去各个城市游历，住的是最便宜的旅馆，吃的是路边摊，没辙了就在火车站对付一宿，笔者认为这就是最好的教育。

在最后，我们做个简单的总结。

第一，对普通人来说，一套房足够，多余的收入用来存钱更好，10年后，百万现金要比百万房产更切合实际。

第二，既不想存钱，又不想买房，那就多投入教育，依然会是未来10年最大的“风口”。