郑州楼市：买房前要知道，投资和自住是完全不同的！

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提问：郑叔，你好，我是郑州本地人，已婚，有房子住，之前孩子一直在省实验学校集团的小学就读，但最近几年发现郑州外国语高考成绩比较优异，升学率更高，就想让孩子进入这个集团的初中就读，以后便于直接进入外国语高中，请问这个集团现在还有哪些初中可以以房入学？它们的教学质量怎么样呢？可以买入吗？

郑叔：你好，郑州外国语高考成绩优异，竞赛生实力较强，保送生名额较多，有较多学生被剑桥大学录取，整体实力较强，是郑州第一校。郑外集团有较多初中，目前只有三个学校能以入学。郑州外国语初中部总校有自己的办学特色，推荐生名额较多，校内学习氛围较好，周边教培产业发达，不过周边的房龄较高，交通混乱，但是居住氛围浓厚，学区价值较高，适合有较高教育需求的购房者。高新区的朗悦慧外国语中学是新建学校，中考成绩优异，可以通过参加民办初中小升初摇号项目入学，也可通过购买学位房入学。郑州东枫杨外国语学校整体实力较强，考试成绩优异，可通过小升初民办摇号或购买学位房入学。

提问：郑叔，你好，如今的郑州楼市上还有什么可以投资的楼盘吗？我是刚需购房者，想买房投资，现在是合适的入手时期吗？

郑叔：你好，目前从郑州楼市来看，刚需盘的投资价值越来越小，投资的成本越来越大，而收益却更加不稳。对于购房者来说，小开发商的特价活动，如果让全款买房应该谨慎考虑。遇见合适的改善盘应该及时下手，不要犹豫。对于口碑一般，距离地铁较远，而本身又没有太大优势的刚需盘来说，应该仔细考虑是否适合自己。投资学区房应该选择较为优质的地区。而对于刚购房者来说，购房投资已经不是比较明智的行为了，建议选择其他的投资。

提问：郑叔，你好，工作，无房刚需，预算比较有限，想在郑州买一套房子自住，看了一下康桥山海云图和朗悦时光之城这两个项目，整体感觉还不错，请问这两个楼盘怎么样？哪个更值得买？比较看重学区与居住环境，首付预算40万左右，请分析一下。

郑叔：你好，康桥山海云图在交通上，靠近公交车B2始发站，但距离地铁站稍远；教育上有郑州市创新实验学校和新加坡国际学校；商业上距离大型商业体稍远。融信朗悦时光距离地铁站非常，教育上也有郑州一中与郑州一中附小。两个项目都有交通与学区优势，但是区位不好，距离主城区较远，生活上会有些不方便，所以建议预算充足的情况下多注意靠近主城区的项目。

提问：郑叔，你好，最近郑州的楼市是什么状况？现在越看郑州市场，越不知道怎么买房子了，请问何时才是购房的最佳时机呢？

郑叔：你好，目前郑州楼市的整体热度下降，不太明朗的楼市状况让购房者心生犹豫，所以购买力在短时间内出现了下降的状况，目前来说，郑州楼市中出现了以下几个状况。首先，郑州楼市中出现了日光盘，最近开盘的两大楼盘都在开售当天接近清盘，但是单个楼盘的状况并不能代表楼市的整体状况，而土地拍卖也在进一步影响着郑州的楼市，有几个楼盘，在开盘之后出现了售卖较少的现象。目前的购房者也处于一种较为迷惘的状态之中，新房利率持续二手房子贷款更加严格，这也为购房者增加了很大的购房难度。对于想要购买合适楼盘的购房者来说，明了个人需求，及时上车，才是最佳选择。

提问：郑叔，你好，郑州地区的哪些板块比较适合刚需购房者？郑州市的房价分布的具体状况如何呢？

郑叔：你好，郑州地区的房价主要可以分为四个梯队。第一梯队为四环内，依次排序为东、北、南、西。首先东部地区的郑东新区依托城市规划，成为郑州经济、政治、文化中心。北部的老金水，新惠济交通便利，商业发达，生态环境绝佳。南部的经开、管南、老二七则是刚需集中地；西部最大亮点就是常西湖板块，居住环境绝佳，适合养老。第二梯队就是政策红利区，购买时需要注意政策红利导致的房屋溢价问题；第三梯队则是地铁沿线商业片区，交通便利，商业便捷，居住的舒适度较高；第四梯为其他远郊宜居卫星片区，基本不适合刚需购房者。