杭州迷你物业商「众安智慧生活」递表港交所，此众安非彼众安！

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摘要：众安智慧生活于2022年1月30日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。2021年收入3亿元，年复合增长率为28.06%，净利润0.4亿元。

S&TLiveReport获悉，成立源于1998年的众安智慧生活服务有限公司ZHONG AN INTELLIGENT LIVING SERVICE LIMITED（以下简称“众安智慧生活”）于2022年1月30日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。这是该公司第2次递交上市申请，公司曾经在2021年6月24日向港交所递表。招商证券国际与中泰国际为其联席保荐人。

众安智慧生活是总部位于杭州的综合物业管理服务提供商，深耕长江三角洲地区。自1998年成立以来，通过逾23年的经营，公司已从杭州的一家地方物业管理服务供应商成长为一家业务版图主要覆盖浙江省的综合地区性物业管理服务供应商。于往绩记录期，公司的所有在管总建筑面积均位于长江三角洲地区中的浙江省及安徽省。截至2021年12月31日，公司合共有108个合约项目，总合约建筑面积约为17.1百万平方米，涵盖中国17个城市及七个省份;以及合共管理74个项目，在管总建筑面积约为11.8百万平方米，涵盖中国六个城市及两个省份。截至最后实际可行日期，公司的三个主要业务范围主要覆盖长江三角洲地区及中国的合共八个省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山东省、江苏省、湖北省、云南省及广东省。

众安智慧生活主要有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条物业线。物业管理服务产生大部分收入，分别占公司2019年、2020年及2021年总收入约88.6%、79.5%及69.4%

公司主要收入来自于关联方：于2021年，公司的物业管理服务收入中约72.5%来自馀下集团开发的物业项目。公司共管理馀下集团开发的38个物业项目，在管总建筑面积约6.6百万平方米，分别约占管理项目及建筑面积总数51.4%及55.7%。

需要注意的，众安智慧生活和知名上市公司众安保险没有任何股权关系，是两家完全不同的公司。

投资亮点

1、深耕于杭州、浙江省及长江三角洲地区；

2、关联方馀下集团长期支持，同时正在扩展独立第三方客户;

3、公司乃众安集团的成员公司，其中包括馀下众安集团、中国新城市集团和众安智慧生活。

公司资料：

官网：https://www.zazhsh.com

公司地址：中国浙江省杭州市西湖区新杭商务中心6号楼5楼527室

香港地址：香港湾仔港湾道26号华润大厦40楼4009室

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财务分析

截至2020年12月31日止3个年度：

收入分别约为人民币1.8亿元、2.3亿元、3亿元，年复合增长率为28.06%；

毛利分别约为人民币0.6亿元、0.9亿元、1.1亿元，年复合增长率为37.24%；

净利润分别约为人民币0.3亿元、0.5亿元、0.4亿元，年复合增长率为20.64%；

毛利率分别约为32.72%、37.63%、37.57%，年复合增长率为7.17%；

净利率分别约为15.92%、20.39%、14.13%，年复合增长率为-5.79%。

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公司收入、毛利都出现增长趋势，其中年复合增长率方面，收入为28.06%，毛利为37.24%。

净利方面，2020币2019有增长，但是2021年出现下降。

毛利率基本稳定在37%左右，净利率同样在2021年出现下降。

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从每月每平方米的价格来看，馀下集团的价格较高，基本是第三方价格一倍左右。

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从毛利率分布来看，社区整治服务的毛利率较高，但是总量还太低。

行业地位

根据中指院之数据，中国物业管理行业分化程度较高，竞争极其激烈。

根据中指院之数据，就物业管理综合实力而言，公司在中国物业服务百强企业中的排名由2016年的第82位上升至2021年的第50位。

此外，在众多总部位于浙江省杭州市及长江三角洲地区的2021年中国物业服务百强企业中，公司于2020年的净利润分别排名第五位、第六位及第15位，以及截至2020年12月31日，按公司在管建筑面积分别排名第六位、第九位及第29位。公司主要与物业服务百强企业竞争，尤其是与中国知名房地产开发商有关联的企业。

馀下集团品牌的成长为公司自身的提升奠定坚实的基础。公司截至2020年12月31日在管建筑面积占中国市场份额约0.04%。

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行业前景

随著中国城镇化进程加快及人均可支配收入的持续增长，物业管理行业的规模近年实现显著增长。根据中指院之数据，中国所有物业管理公司的在管总建筑面积从2015年的约175亿平方米增加至2020年的259亿平方米，复合年增长率约为8.2%。

根据中指院之数据，中国所有物业管理公司的在管总建筑面积预期从2021年的约274亿平方米增加至2024年的333亿平方米，复合年增长率约为6.7%。

近年来，随著中国城镇化进程加快及人均可支配收入持续增加，物业服务百强企业的在管物业建筑面积因对物业服务百强企业所提供的优质物业管理服务的需求增长而迅速增长。物业服务百强企业的在管总建筑面积从2015年约50亿平方米增加至2020年的129亿平方米，复合年增长率约为20.9%，并预期将从2021年的约142亿平方米增加至2024年的204亿平方米，复合年增长率约为12.8%。从在管总建筑面积的角度来看，物业服务百强企业的市场份额，从2015年的约28.4%增加至2020年的约49.7%，并预期将从2021年的约52.1%增加至2024年的61.3%。

中国物业管理行业的市场集中度持续增加，主要是由于大型物业管理公司通过内生增长及并购中小型物业管理公司的方式积极加速其扩张，从而扩大物业管理规模，实现规模经济，提升其市场地位。

物业服务百强企业所管理物业的平均建筑面积从2015年的23.6百万平方米增加至2020年的约48.8百万平方米，复合年增长率约为15.6%，并预期将从2021年的约54.8百万平方米增加至2024年的78.5百万平方米，复合年增长率约为12.7%。

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同行业公司IPO对比

本次选取的同业公司为杭州本地物业公司，且都在港股上市，分别为德信服务集团(02215.HK)和宋都服务(09608.HK)

德信服务集团有限公司为国家物业服务企业一级资质,现任中国物业管理协会理事单位,杭州市物业管理协会副会长单位。其深耕长三角区域,业务拓展至全国,管理业态涵盖中高端住宅、商业办公物业、产商文旅物业、城市公建物业等,是一家大型的综合性专业物业服务企业。秉持“让服务更臻至,让生活更美好”的服务理念,德信盛全服务致力于打造”有温度的知己社区”,为业主提供智慧化、科技化、现代化的社区新生活空间。

宋都服务为浙江省物业管理行业中享负盛名的综合物业管理服务供应商。公司于一九九五年在杭州成立,于中国物业管理服务行业拥有逾20年经验。根据中指院的数据,公司于二零一七年、二零一八年、二零一九年及二零二零年按物业管理综合实力计在“中国物业服务百强企业”中分别排名第81、第71、第65及第56。此外,于二零一九年,在总部设在杭州及浙江省的物业服务企业中,公司按纯利计分别排名第5及第7。

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主要股东

施中安为实控人持股57.89%。股权结构方面，招股书显示，众安集团董事长施中安间接持有众安智慧生活，剩余的42.11%股份由众安其他股东持有。

众安集团创始人施侃成已经拥有2家上市公司，分别是，2007年众安集团在港交所上市，2014年旗下中国新城市在香港上市。

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管理层情况

施中安先生(又名施侃成)，59岁，执行董事兼董事会主席。负责监督公司业务发展、制定及实施业务战略。在有关物业管理及物业开发行业的整体策略规划及企业营运、投资及财务决策及财务管理拥有逾24年经验。历任杭州市萧山区财政税务局税务专员。1997年12月成立浙江众安。于2006年8月完成浙江大学房地产公司总裁研修班，并于2006年10月完成由清华大学对外学术文化交流中心举办，专注于全球化及房地产开发商的行政人员课程。于2017年5月获得亚利桑那州立大学工商管理博士学位。

孙志华先生，43岁，执行董事、首席执行官。负责制定及实施公司的经营战略、日常管理及营运。彼在物业行政及管理拥有逾20年经验。孙先生于2001年7月加入众安集团及于众安集团担任多个职位。获得浙江工业大学技术经济学专业工学学士学位。

卢建国先生，60岁，执行董事、副总裁。负责公司日常管理、营运及风险管理。在物业管理及物业开发行业拥有逾21年经验。卢先生于2000年3月加入众安集团及于众安集团担任多个职位。取得浙江广播电视大学电子文凭。

中介团队

据捷利交易宝数据统计，众安智慧控股中介团队共计9家，其中保荐人共计2家，近10家保荐项目数据表现优良；公司律师共计2家，综合项目数据。整体中介团队历史数据表现不错。

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保荐人承销历史业绩

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招商证券近期的保荐破发率为15.15%，近期并没有保荐过物业商。

中泰国际近期的保荐破发率为20%，近期保荐的物业商有兴业物联。

舆情分析

目前通过企查查网站查看众安智慧生活服务有限公司，发现具有如下风险提示：

17个关联风险中，都是浙江众安物业服务有限公司的相关案件，其中7个司法案件为侵权、劳动、租赁、物业合同等纠纷。10个行政处罚中，浙江众安物业服务有限公司违反规定条件招用保安员有三项，七项行政罚款为违反物价管理规定和未实行二十四小时值班制度。

55个提示信息中，浙江众安物业服务有限公司因物业服务纠纷11项目，其他基本为人员、股权、投资等变更提示。

整体来看，一家1998年就开始经营的公司，法律诉讼方面属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。

近期港股IPO市场情况

据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为208.22亿，其中最大市值为商汤-W，最小市值为环龙控股；发行PE均值为38.90倍，PE整体中上水平；申购人数均值为14801人；超购倍数上，均值应为6.03倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在43.72%，整体来说，比例相对合理；暗盘及首日收益率上，今年1月以来好坏参半，但整体跌幅还是比较大，特别是近期上市的创新奇智，并未能回应市场期待的成为第二个商汤。

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