四大理由告诉你，为什么现在抄底要买一手房！

前几天，有朋友问了我一个很有意思的问题：

“虽然说市场不太稳，但如果接下来我真想买房，该冲一手房市场？还是冲二手房市场？”

emmm，仔细想想，她的顾虑倒也有些道理。同一个时期，一手房市场和二手房市场还真的大有不同。

当下究竟适合买入一手还是二手，值得聊一聊。

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现在广州一二手房市场

在周期中处于什么位置？

我们先来看看广州一二手房现在的情况。

一手房市场，目前有两大因素对价格的影响比较大：

一是限价。从去年到现在，广州新房的价格基本都被限价所掣肘，大部分项目价格的变化并不大。

二是开发商现金流紧张，部分项目在短时间内依旧会保持低价出售，以便加速回款。

限价+低价促销，导致广州一手房的价格整体属于偏低的状态。

不过，这种低价的状态，估计维持不了多久了。

近期限价有松绑的迹象，部分项目的售价已经开始上调，前两天我也写过相关的内容。

还有不少项目纷纷转毛坯销售，甚至在装修款上打起了文章，出现双合同的现象，大大增加了购房者的买入成本。

今年内，这两种现象都可能逐步蔓延，换句话说，其实现在的广州新房价格基本已经到达了底部。

在现在的形势下，一手房价下一步的走向，虽然不会大涨，但也难免会出现一些变动。

二手房市场呢？我前几天刚好也写了一下黄埔二手房的情况。

以点见面。现在广州二手房市场，在利好的刺激下，出现了分化的现象，但整体市场还是比较消沉的。

就拿1月最新的成交数据来看，广州二手房市场价量齐跌，12月的回暖不过是昙花一现。

而且根据广州中原研究发展部的监测显示，最近业主报价指数已下调至30.3%，环比大减9.7%，有近7成的盘下调报价！

简单来说，新房市场的价格底部已经到了，而二手房市场，依旧还在半山腰。

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一二手房价格倒挂

依旧存在

此外值得注意的是，目前广州楼市中存在一二手房价倒挂现象。

现在大部分新房的限价还没有松绑，价格相对来说比较低。

二手房虽然出台了指导价，但是首批名单只有96个小区，影响范围较小。而且二手房市场的卖方是个人，更难管控，现在市场实际成交价普遍都高于指导价。

在这样的情况下，广州部分区域就出现了一手房价格低于二手房的现象，例如老黄埔板块，新房还有4字头的房源，但二手房的价格已经普遍5字头。

一二手房倒挂的存在，也会进一步影响买家的心态，客流还会持续从二手房流向一手房市场，二手房短时间内很难有上涨的势头。

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对政策利好的反应：

一手房回暖速度更快

除了价格有优势之外，一手房市场的回暖速度，往往也要比二手房更快。

原因其实也很简单，开发商对政策变动的反应比较敏锐，往往会根据形势及时调整销售策略；而二手房市场的卖方是个体，无法第一时间收到政策变动的消息，消息的传导也需要一定的时间，从收风-观望-反应，每一个阶段都存在时间差。

所以在每一轮房价周期中，我们都可以明显发现，一手房的反应速度比二手房更快。

就拿这两年广州房价上涨的周期来说：

一手房开始回暖有上涨的势头，是从2020年4月疫情结束开始的，这股劲头一直持续到2021年的6月，达到价格高位之后才开始进入下行期。

而二手房的真正上涨，是从2020年7月才开始的，这轮上涨延续到2021年的8月二手房指导价出台，才真正偃旗息鼓。

就现在广州的情况来看，一手房的限价已经有松绑迹象，但二手房指导价却没有放松，加上对政策反应的时间差，目前一手房的机会显然是大于二手房的。

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一二手房上涨幅度区别

最后再来看看，在广州，究竟是一手房涨得猛，还是二手房涨得猛？

我们采用了同一数据机构、同一时间段的数据统计，从下图可以看出：

2020年-2021年，在房价上涨的区域中，一手房的涨幅普遍高于二手房；而在房价下降的区域中，一手房整体跌幅也要比二手房低。

几乎无一例外。

一手房由于楼龄新、产品更新等多重原因，在市场上往往更受购房者青睐，且新房利好多，受大市的波动影响会更大，所以涨幅通常比二手房更高。

综合以上几点来说，我觉得在当下的广州楼市中，买入一手房能够获得的收益，整体会高于二手房，建议在条件允许的情况下，优先买入一手房。

但如果是自住型购房者，有一种情况是例外。

如果孩子在2-3年内有入学的需求，我都建议大家不要买一手房，买二手房更为稳妥。

前段时间，就有一位朋友找我聊天，说起了自家小区学校念不了的事。

她的孩子今年已经到了上学的年纪。之前买房的时候，项目表示预计学校会在今年交付且正式开学，但种种因素影响，目前仍没交付，两百多名业主的孩子可能无法上学。

一般来说，一手房采用的都是期房的销售方式，目前广州市面上大部分新盘的交付时间都在2年左右。

新盘学校的交付虽有规划时间，但买入时最好考虑到存在一定的延迟交付风险，所以孩子入学时间紧张的家庭，还是买二手房更为靠谱。