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岁末年终,讲一个普通青岛市民的买房故事!

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随大流的人,会有很多烦恼。

潮起时担心跟不上,潮落时害怕被甩掉,被动式烦恼是宿命。

但是,社会变革期,潮头变幻既无旧章可循,也难以摸清规律。把自己收纳在人潮中随波逐流,是普通人的安全之术,也是不多的选择。至于风险收益比,只能靠天收了。

日子久了,随大流的习惯就沉淀在血脉里,成了自身的一部分。这份沉淀平时不显山不露水,只是到了人生需要做出重大选择的时候,会像气氛组一样出来站台,润物细无声。

比如买房。

青岛普通市民的买房故事

陈先生就是一个随大流的人。

他第一次买房在2009年,大学毕业没几年。

实际上,此前一年的2008年,买房就已经提上议事日程。

当时陈先生和女友的感情日笃,想要一个家的念头水到渠成。家里凑了一部分钱,加上陈先生自己工作后的积蓄,交首付差不了多少。

但是全球性金融危机的阴影正当头,房价颇有松垮之意。正好首付款还差一点,于是陈先生决定再等一等。

这一等,就到了2009年的五一节前。

此时其实是楼市的一个分水岭,在开发商的各种优惠打折勾引下,买房队伍分化严重,立即买房和持币观望的各有阵营。而随着时间的推移,持币观望的阵营逐步削薄,成了少数派。

陈先生就在少数派里,主要原因还是钱不凑手。

分水岭一过,局势迅速明朗化,房价开始日拱一卒般的节节向上。

陈先生在差不多年底的时候终于买了房。钱依然不凑手,但是买房潮起不可阻挡,陈先生借钱凑齐了首付。

比五一节前买房涨了不少,陈先生说,一念之差,就要多奋斗好几年。

有了2009年的经验,等到2016年过年前后买房潮又开始涌动时候,准备改善住房条件的陈先生没有再犹豫,迅速卖旧房、筹钱款加入。

这次的时间点,正是房价起势的前夜,果断加入令陈先生获益匪浅。

陈先生第三次买房,是在2018年。

本来刚换大房子才不过两年,财力、心情都没有准备好,陈先生没有计划在这个时候买房。

但是楼市扶摇直上,乌泱泱的买房人潮在各种利好传言的诱导下横扫一切售楼处,买房甚至变成了抢房。陈先生所处的年龄圈层,正是购房群体中最敏感、最坚硬的部分,各种传言与抢房现状一起烘托出时不我待的氛围,很快就在这个圈层中掀起了买房洪流。

爱随大流的陈先生也走进了浩浩荡荡的洪流中。

退房的理由

陈先生买的是青岛市黄岛区长江路北侧薛家岛镇驻地的京华海悦项目,开发商为中海外房地产(青岛)有限公司(以下简称中海外青岛)。预测建筑面积约90平方米,单价一万九千元,总房款计一百七十余万元。

回头想这次买房,很多情形都离奇的像是梦境。

陈先生回忆,2018年4月28日签署认购协议时,并不是在长江路上的售楼处,而是几百人被安排在黄岛开发区一个酒店,通过现场摇号确定选房顺序。购房者们依次到选房区域,看上哪套房源,撕下遮盖在上面的胶布,显示出那套房子的单价和总价,这套房子就选好了,然后马上被工作人员安排去签认购协议,现场再刷卡交一笔钱,就退出选房区域。

陈先生说,现场气氛很紧张,能否选到如意的房子成了最大的焦点,根本看不到未来要签的商品房预售合同条款及公示内容,也没心思计较。

这也成了日后与开发商对簿公堂时的理由之一。

2021年夏天,陈先生要求退房,与开发商诉至公堂。退房的理由是协商不一致,无法签署《商品房买卖合同》。

开发商则直言,在近期房地产市场情形明显下滑的情况下,陈先生意图通过恶意磋商的方式解除合同,通过不诚信的行为维护自己的利益,损害开发商的利益。

市场数据显示,2018年4月开盘价为一万九千元的该小区,目前的均价在一万七千元左右。

为什么会有恶意磋商的说法?

因为双方签订的是《京华海悦项目认购协议》,法律上称之为预约合同

预约合同一般会约定将来要签订商品房买卖合同,双方有义务一起磋商、推进合同的签订完成。

如果有一方怠于磋商,甚至提出一些难以履行的条件,合同就难以推进签订,称之为恶意磋商。

法律上,所谓恶意磋商要有下列要件:1、无意在合理价格范围订立合同;2、与对方协商合同事宜,让对方误以为该方有交易的可能;3、给对方造成损失,包括丧失交易机会的损失,以及其他合理损失。

陈先生反驳恶意磋商指控的说法是:自己并未对房屋单价、总价提出质疑和协商意见,按约定缴纳首付款和房屋维修基金,以实际履约行动期待最终能正常签订购房合同,显然不属于无意在合理价格范围订立合同,也不属于“与对方协商合同事宜,让对方误以为该方有交易的可能”。陈先生说,自己提出的逾期交房违约金在合理的范围内,目的是保障缔约合同继续履行。陈先生强调,中海外青岛公司如果按期交房,则不存在违约金的协商意见,不会有任何损失。

陈先生的退房切入点,在于逾期交房违约金。

房屋交付并没有逾期,中海外青岛也一直在通知陈先生去签署商品房买卖合同。

陈先生不肯签署,他认为合同中约定的逾期交房违约金比例过低,必须修改才能签。

陈先生认为,反正也没逾期,为什么不能修改?

中海外青岛不肯修改,原因有两点,一是已在房管部门备案的房屋预售合同条款都是固定版本,难以针对个人修改,二是陈先生签署认购协议时,合同条款在售楼处已经做出公示,陈先生完全知晓。

所以,中海外公司认为陈先生是恶意磋商,而陈先生则认为,当年签约时的场景独特,根本看不到公示的合同条款。

法院的判决

签了预约合同,不签正式合同,退房就不难。

虽然法律规定,签订预约合同的双方,均负有达成本约合同的磋商义务以及要求对方与之签订本约合同的义务。但是,想要证明对方怠于履行义务,甚至是恶意磋商,很难有确凿的证据。

而没有确凿的证据,就意味着协商一直在继续,但未达成一致意见。一方可以据此主张,以不可归责于双方的事由解除预约合同。

法律规定,有效的商品房预约合同对双方均有约束力,但是如果一方反悔不愿意按约定继续签订正式的商品房买卖合同,法院亦不能强制要求另一方签订,因为预约合同的标的是“将来订立本约的行为”,是否正式签约包含当事人的主观选择,不适于强制缔约。

所以陈先生以逾期交房违约金比例过低为由要求修改合同,中海外青岛公司无法答应,陈先生便可以以不可归责于双方的事由解除预约合同,法院不能强制缔约,中海外青岛也没有办法。

在大多数情况下,一方要求解除预约合同,法院均会支持。

一审法院也判定双方的认购协议解除,中海外青岛向陈先生返还购房款及利息。

在一审败诉后,中海外青岛在上诉书中写到:预约合同不仅具有磋商的效力,还具有最终的缔约效力,即订立预约合同的当事人不仅负有在将来一定时间为缔结本约而进行善意磋商的义务,还应履行订立本约合同的义务,否则将承担预约合同的违约责任。中海外公司与陈先生订立预约合同后,彼此之间便形成了信赖关系,并因此对将来缔结本约产生合理的期待,这种信赖关系和合理期待依法应当保护。涉案房屋不存在在建工程抵押等影响办理网签备案手续的权利瑕疵,且涉案房屋已具备签署商品房预售合同的条件,也就是说已经具备签署本约合同的条件,亦具备交付条件。陈先生以商品房预售合同中逾期交房违约金比例过低为由,要求中海外公司修改已在房管部门备案的房屋预售合同条款并不合理。况且,所有的签署的商品房预售合同条款在陈先生签署认购协议时,在售楼处已经做出公示。陈先生意图通过恶意磋商拒不履行预约合同义务,主观上存在故意阻碍合同目的实现的意图,客观上实施了恶意磋商行为。因此,导致本约合同目的无法实现的因素均系陈先生违约行为导致,其应当承担其违约责任。一审法院将双方未达成一致意见归于不可归责于双方的事由,明显是错误的事实判断。

不满之情跃然纸上。

但是法律不会这么情绪张扬。

二审法院认为,现有的证据显示,双方一直未能就商品房买卖合同中的逾期交房违约金等条款达成一致,中海外公司主张陈先生系恶意磋商,但并未提交有效证据予以证明,故而案涉的《京华海悦项目认购协议》系因不可归责于双方的事由解除,一审法院判决中海外青岛向陈先生返还购房款及利息并无不当。

客观地说,中海外青岛的主张虽然有其依据,但有失公允也是存在的,在京华海悦项目的另一名业主与中海外青岛的逾期交房违约金诉争中,法院最终支持的延期交房违约金日利率为万分之一,是购房合同条款中规定的10倍。

对逾期交房违约金比例有异议的,不止陈先生一人。

陈先生退房的真实原因,不便猜测,也不想猜测。往正经了说,法律已经给出了答案,往现实了说,我们每一个普通人身上都有他的影子,既要随大流的安全感,又想要多挣点养家糊口钱。这是矛盾,也是烦恼,更是拉不直的一个问号。

风雷激荡的时代中,脱离了普通人的无助、伤感、愤懑或者惶恐,单押某一件事、某一段情景来快销情绪,于事无补,也不公平。

哪个普通人,没被世俗的生活覆上了青苔呢。

文/楼外楼

编辑:董楠

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