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房地产观察第2期 | 基本面加速下行触底,“良性循环”或成2022年关键词

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来 源 | 时代商学院

作 者 | 孙沐霖

编 辑 | 陈鑫鑫


行业基本面数据

根据2022年1月17日国家统计局发布的数据显示,2021年,全国商品房销售金额为181930亿元,增长4.8%,其中12月全国商品房销售金额同比增速为-17.78%。2021全年商品房销售面积179433万平方米,同比增长1.9%,12月商品房销售面积单月同比增速为-15.64%,12月销售金额及面积同比下滑明显,拖累全年增速。2021年末,商品房待售面积51023万平方米,比11月末增加858万平方米。


2021年,全国房地产开发投资147602亿元,同比增长4.4%,作为对比,1—11月全国房地产开发投资同比增长6%。而2021年1—12月份,全国固定资产投资(不含农户)544547亿元,比上年增长4.9%。


2021年,房地产开发企业房屋施工面积同比增长5.2%(1—11月同比增长6.3%);房屋新开工面积下降11.4%(1—11月同比下降9.1%);房屋竣工面积同比增长11.2%(1-11月同比增长16.2%)。

2021年,房地产开发企业土地购置面积21590万平方米,同比下降15.5%;土地成交价款17756亿元,增长2.8%。1-11月份,房地产开发企业土地购置面积18287万平方米,同比下降11.2%;土地成交价款14519亿元,增长4.5%。

2021年,房地产开发企业到位资金201132亿元,同比增长4.2%,其中,国内贷款23296亿元,比上年下降12.7%;利用外资107亿元,下降44.1%;自筹资金65428亿元,增长3.2%;定金及预收款73946亿元,增长11.1%;个人按揭贷款32388亿元,增长8.0%。作为对比,1—11月房地产开发企业到位资金183362亿元,同比增长7.2%。



市场表现

2021年12月,沪深300指数上涨2.24%,房地产行业涨幅为6.7%,跑赢沪深300指数4.46个百分点,在31个申万一级行业中排名第9位。


从房地产各细分行业来看,房地产开发和房地产服务这两个申万二级行业的涨跌幅分别为6.76%和16.68%,申万三级行业中物业管理以涨幅26.32%居首,而住宅开发、商业地产和产业地产分别上涨6.61%、8.42%和2.99%。


从房地产行业个股表现来看,2021年12月累计涨幅前十的企业分别为财信发展(000838.SZ)、招商积余(001914.SZ)、空港股份(600463.SH)、大龙地产(600159.SH)、金地集团(600383.SH)、三湘印象(000863.SZ)、渝开发(000514.SZ)、中交地产(000736.SZ)、济南高新(600807.SH)、皇庭国际(000056.SZ)。



行业及政策要闻

【央行:2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点】

2021年12月6日,央行发布消息,为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。

中国人民银行将继续实施稳健的货币政策,坚持稳字当头,不搞大水漫灌,兼顾内外平衡,保持流动性合理充裕,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,加强跨周期调节,统筹做好今明两年宏观政策衔接,支持中小企业、绿色发展、科技创新,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。(中国经济网)

【中共中央政治局首提“促进房地产业健康发展和良性循环”】

中共中央政治局于2021年12月6日召开会议,分析研究2022年经济工作。会议强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

从以往的高层会议对房地产的表述来看,主要是将“稳地价、稳房价、稳预期;促进房地产市场平稳健康发展”作为目标。而此次政治局会议上,对于房地产行业有了全新的表述,“良性循环”一词首次在政治局会议中出现。

【央行、银保监会:鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目】

2021年12月20日,人民银行与银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(以下简称“《通知》”),要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。《通知》主要围绕六方面内容展开,包括:稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理,以及建立报告制度和宣传机制。(搜狐)

【央行行长易纲:房地产市场预期正在逐步改善】

2021年12月28日,央行行长易纲在接受新华社记者采访时表示,前期,个别房企由于自身经营不善、盲目多元化扩张等因素导致风险暴露。个别房企出险后,有关部门和地方政府已积极采取措施,稳妥有序化解风险,满足居民和房地产企业的正常融资需求,市场预期正在逐步改善。房地产市场的结构性调整,有利于形成房地产新发展模式,实现房地产业的良性循环和健康发展。(新华社)

【交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具】

2021年12月10日,银行间市场交易商协会周五举行房地产企业代表座谈会。这是继11月9日之后,交易商协会第二次举行房地产企业代表座谈会,向市场传递出房企融资环境将继续改善信号。据参会人士透露,交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。

交易商协会还将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具,募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购,支持保交楼、保民生、保稳定,积极满足房地产合理融资需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

【住建部发布8大要求提升保障性住房质量,将探索相关保险制度加强风险管控】

2021年12月30日,住建部发布《关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知(征求意见稿)》(以下简称“《通知》”),对保障性住房质量常见问题防治工作进行规定,包括室外迎水面防水,室内房间不渗漏,室内隔声防噪,室内空气健康,室内建筑面层平整无开裂,固定家具安装牢固美观,设备管线设置合理,围护系统防坠落等8方面要求,并对具体要求进行明确和细化。此外,《通知》提出要积极探索保障性住房质量潜在缺陷保险制度,通过保险的风险事故预防和费率调节机制,加强风险管控,强化保险机构对施工过程监督,保障建筑工程质量,保证使用者权益。(21世纪经济报道)

【统计局:房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件】

国家统计局新闻发言人付凌晖在发布会上表示,今年以来,各地坚持购租并举、因城施策,促进房地产市场健康发展,成效逐步显现,部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。从全国来看,房地产市场总体稳定,商品房销售和投资保持增长,增势有所减缓。但也要看到,部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响,房地产市场下行压力有所增加,一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。尽管存在这些问题,房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件,比如经过市场调整,市场参与者更加理性,房地产长效机制也在逐步完善。(中华网)

【深圳新房迎打折潮,深圳有楼盘买一送一】

临近年底,房地产企业都在忙着加速回笼资金,各种促销手段层出不穷。去年还很热闹,甚至许多项目“打新难”的深圳新房市场,今年年底却迎来花样打折。近期位于深圳罗湖区的一个住宅项目开盘,每平方米均价在备案价基础上打了九二折,最低价格在6.3万元/平方米左右。而周边在售的新房单价普遍在每平米8-9万之间。记者走访过程中了解到,临近年底深圳市场打折的新盘遍地开花,打折方式也是多种多样,有的直接打折,有的直接推出特价房,还有的楼盘则是购买大户型赠送一套小户型。(央视财经)

【一月内中国25地出台补贴购房等政策】

中原地产研究中心2021年12月24日发布的一份统计数据显示,近一个月来,包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定等在内的至少25个地方出台补贴购房政策,以期提振房地产市场。其中,政策主要集中在三、四线城市,以人才补贴、新市民落户购房补贴等为主。

【炒房团杀入元宇宙虚拟房产,一周交易额超1亿美元,值吗?】

随着元宇宙概念走热,元宇宙房产交易也变得火爆。这种虚拟世界里的房地产交易在近期频频刷新价格新高,甚至超出了现实世界里很多大城市的实际住房价格。所谓的元宇宙“房产”,其实就是元宇宙中的一部分虚拟空间。在拥有这些虚拟空间或者说元宇宙房产后,你可以对它进行建设、装修,可以开设商场,可以用作博物馆展示虚拟藏品,当然也可以直接出租。2021年11月份,元宇宙房产交易出现一次爆发。有统计显示,在2021年11月22日到28日的一周内,四个最主要的元宇宙房地产交易平台的总交易额就接近1.06亿美元。据福布斯报道,有建筑公司在元宇宙中设计一个项目就可以赚近30万美元。(央视网)


企业要闻

【雅居乐集团:将以约2.1亿美元投资威马集团】

雅居乐集团2021年11月30日晚间在港交所公告称,将以近2.1亿美元投资威马集团,取得其附属公司的投资控股公司WM Motor Holdings Limited 4.58%股权。公告称,2021年11月13日,公司间接全资附属公司巨国投资与目标公司WM Motor Holdings Limited的D轮优先股购买协议联合协议,现金代价为1.4亿美元。董事会认为,威马集团为中国最具发展前景的新能源移动解决方案提供商及电动汽车制造商之一,投资符合集团继续实现业务组合多元化的策略。(界面新闻)

【多家上市公司剥离房地产副业,“明星”业务光环不再】

据报道,Wind数据显示,2021年以来,已经有顺鑫农业、海南椰岛、厦门钨业、厦门国贸、中天金融、TCL科技、中国电建、大港股份、四川成渝、杭萧钢构等10余家上市公司公告剥离地产副业。“去房地产化”态度较坚决。不少上市公司在公告中透露,2021年房地产行业调控频繁,政策整体偏紧,房地产业务对公司整体业绩造成了拖累。剥离房地产业务后,有利于专注主营业务发展,促进业绩提升。(中国证券报)

【内部正式发文:碧桂园106个大区“世纪大合并”进行时】

2021年12月31日,碧桂园内部正式发文宣布组织架构调整,将原有的106个大区进行大合并。据了解,这次组织架构大调整已酝酿几个月,堪称“世纪大合并”。记者获悉,碧桂园计划把106个区域公司合并调整为60多个,缩减近40%区域公司,并涉及相关工作人员的调整。调整后,区域公司的适度规模为80亿-100亿左右;经济发达地区区域公司不作调整。(21世纪经济报道)

【世茂服务2.46亿元收购苏州天翔物业70%股权】

2021年12月3日,据世茂服务官微内容显示,世茂服务与苏州市天翔物业管理有限公司(简称“苏州天翔物业”)达成股权合作,以2.46亿元受让其70%股权,共同深耕苏州市场。世茂服务表示,苏州天翔物业96.5%项目分布在苏州,此次合作将提高世茂服务苏州市场的项目浓密度,这与世茂服务的城市深耕战略高度匹配。此外,苏州天翔物业在苏州市场排名前三,综合实力和市场拓展能力强劲,有利于世茂服务在苏州开拓市场。(新京报)

【新世界拟在港以市价五至六折出售非营利住房,首批试点300套】

2021年12月6日,香港地产发展商新世界发展宣布,为率先响应“居者有其屋”,拟以成本价、非营利的形式出售高品质、可负担的住房单位,售价可低至市价的五折至六折。新世界发展的首批试点房屋多达300套,其预计,待模式成熟后将扩大住宅单位的计划规模。(华尔街见闻)

【泰康人寿接手华侨城上海项目公司50%股权,成交价5.11亿元】

2021年12月24日,据北交所披露,华侨城转让的上海鲲鹏置业有限公司50%股权被泰康人寿保险有限责任公司接手,该笔交易已在2021年12月22日成交。该笔交易挂牌价格为4.86亿元,最终成交价格为5.11亿元。(网易)


研报摘要

【中指研究院:2022年房地产市场将呈现销售面积回落、销售均价平稳等特点】

中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告显示,2021年,在坚持“房住不炒”定位,实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下,结合房地产市场运行情况,中央及地方频繁发布稳楼市政策。从企业层面看,房地产金融审慎管理持续发力下,代表房企积极营销,加大优惠力度抢收回款,但下半年市场降温下,销售业绩有所下滑。展望2022年,报告认为,房地产金融监管力度将不会放松,房地产金融审慎管理将进一步完善,住房信贷环境短期存在改善预期,但全年改善空间有限,货币信贷总量保持稳定增长。同时,预计2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落、销售均价平稳运行、新开工面积继续下降、投资低速增长”的特点。(证券时报)

【12月楼、地市虽“翘尾”,但显著不及去年同期】

2021年12月,恰逢房企业绩冲刺季,新房供、求同环比皆有不同程度回升,但仍不及去年同期,不同城市显著分化:一线韧性较强,供求环比齐增,年成交量创近3年新高;二三线供应大幅放量,而成交环比增长19%,但同比跌多涨少。土地市场量增价稳,同样迎来年末“翘尾”行情,但是表现不及去年同期。

展望2022年,预期商品住宅成交总规模相较2020年将保持稳步回落。一线城市市场最具韧性,因供应规模大概率稳中微降,叠加需求相对坚挺,供不应求格局延续,成交仍具备进一步的增长空间。二线城市整体成交保持平稳,或迎来此消彼长的轮动行情。(克而瑞研究院)

【2022年房地产市场展望:从链式衰退到良性循环】

从全年时间序列上看,2022年市场走势前低后高。2021年房贷投放的季度波动率达到了近十年的最高值,导致市场前高后低异常突出。“跨周期”调控思路下,央行宏观审慎评估体系(MPA)将更注重信贷投放节奏,房贷投放不会出现过去两年的“大开大合”,总体投放将更加均衡,市场运行节奏也将更加平稳。

我们预计一季度成交量能够完成筑底,二季度成交价格实现止跌。12月的中央政治局会议、中央经济工作会议的定调利于提振市场信心,11月二手房市场加快市场筑底,预计成交量在明年一季度筑底回升,至年中回归至2018-2019 年月度均值附近。价格的进展要滞后于交易量,仍然存在惯性下跌。当前二手房景气度仍较低,11月二手房景气度指数为16,处于历史低位,代表业主端预期较弱,降价意愿较强,年底至明年一季度末二手房价格仍有向下的调整压力。经历半年成交量的逐步恢复,改善房价下跌预期,逐步带动价格恢复,预计明年二季度房价止跌。(贝壳研究院)

【2021年前高后低,行业新格局初现端倪——12月房地产行业月报(第42期)】

2021年12月,行业政策方面,预售资金监管继续强化,但是部分低能级城市开始通过发放购房补贴等释放需求端的利好政策。由于需求端调控已见顶,未来可能出现预调微调,小幅利好政策可期。住宅方面,市场仍然表现低迷,由于一二线需求基础更好,三四线透支严重,预计2022年一二线住宅市场将保持平稳,三四线可能缩量。土地方面,2021年仅一线城市全年累计成交规模同比增长,整体来看全年呈现“前热中冷后稳”现象,展望2022年,考虑到一季度的偿债高峰,我们预计国央企及稳健性民营房企在土地市场端的竞争压力较小,第一季度土地市场表现或将与2021年第四季度保持一致,但后续市场情况仍存在不确定性,还需综合住宅市场情况和政策变动而定。企业方面,销售降幅进一步扩大,投融资方面国央企分化明显,国央企拿地力度扩大,融资改善,民营企业投资力度下降且融资规模继续被压缩。(亿翰智库)


月度观察:基本面加速下行触底,“良性循环”或成2022年关键词

从国家统计局发布的数据来看,2021年1—12月,房地产基本面加速下行。

从需求端来看,2021年,商品房销售面积为17.94亿平方米,同比增长1.9%,商品房销售额为18.19万亿元,同比增长4.8%,远不及2020年全年商品房销售面积、销售金额增速(2.6%、8.7%)。

2021年12月,销售数据同比降幅在上月出现短暂收窄之后,又进一步加速下挫。截至2021年末,商品房待售面积51023万平方米,比11月末增加858万平方米,不降反增。虽然2021年12月A股房企迎来了难得的股价回暖,投资者情绪回暖但购房者情绪并未出现明显改善,房企库存较11月显著上升,销售端压力倍增。

从供给端来看,2021年全年,房地产开发企业房屋施工面积为97.54亿平方米,同比增长5.2%;但房屋新开工面积为19.89亿平方米,下降11.4%,创下2016年以来的最大跌幅;房屋竣工面积为10.14亿平方米,同比增长11.2%,2021年12月单月房屋竣工面积远超全年其他月份,可见,2021年年底出台的各项政策助力“保交楼”发挥了一定作用。

从融资端来看,2021年全年,房地产开发企业到位资金同比增长4.2%,2021年12月单月,来自国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款的增速较上个月全面下滑。其中,定金及预收款是最重要的资金来源,定金及预收款下滑也反应了市场需求低迷。时代商学院认为,2021年11月显露出的“融资解冻”迹象或只是体现在个别优质房企上,整体融资数据的颓势未改,在房地产企业信用问题未纾解之前,其资金循环链仍难以打通。

从投资端来看,2021年全年,全国房地产开发投资完成额为14.76万亿元,同比增长4.4%,2021年12月单月的投资增速骤降,2021年全年开发投资完成额增速是2016年以来最低。时代商学院认为,开发投资完成额持续下降主要是土地投资和新开工走弱。第三轮集中供地流拍率虽有改善,但受制于现金流持续收紧及债务压力,诸多民企的拿地意愿和拿地能力不足,土地市场主要由国企和央企支撑,加上2021年下半年预售监管趋严,房企开工意愿低迷。

房地产基本面已触底,持续下行的空间不大。2021年12月,国家多部门密集出台政策,旨在保持房地产平稳运行,促进房地产行业健康发展和良性循环,基本可以判断房地产进入“政策底”,“良性循环”或将成为2022年房地产行业政策的关键词,在整体调控基调保持不变的情况下,房地产行业将进一步分化,国企、央企、区域龙头和优质民企的优势进一步扩大。

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