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过年前有些房东开始悄悄提价

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最近我跟中介小哥看了几套房,看到有房东开始悄悄涨价了


浦东花木一个链家小哥说,他的一位房东挂了一套花木苑的房子,原来挂的880w,最近房东电话说:过完年我可能要涨价,你觉得900w怎么样

闵行莘庄的链家小哥说,他的一位房东11月说挂422w,400万也能卖,1月4日客户到现场后说最少415w

浦东世纪公园的小哥说,现在新挂牌的房子价格基本按照小区里在售比较高的参考,库存的房子议价空间也比较小

不过这些都是点状案例,更大范围看情况是怎样的

01

我们翻了下房东最近的调价记录

有这种微微上调的


也有这种大标的涨幅大的


不过更多还是20-30w涨幅的,比如金桥板块挂牌量最高的长岛公寓小区,调价上浮幅度基本在20-30w,而这类房源在整个小区挂牌房源里占到30-40%


浦东花木板块也是如此,挂牌价上浮的房源占所有房源的35%左右

全市范围来看,挂牌价比较明显的浮动板块,包括

宝山共富新村、奉贤南山、浦东花木、浦东金桥、金杨、洋泾

涨价情况也分很多种,有的是对市场有好预期,也有这种9月失去的,1月涨回来的


我的中介朋友还提醒我,关于价格还有一个敏感点,议价空间在缩小

我记得他两个月前跟我说过,一套400-500w房源的议价空间差不多在5-10w左右,那现在是不是变更少了

他说不不不,现在是这样的,之前房子挂牌500w的,我可能还能谈个5-10w

但是现在,要么500w,要么就请不要再谈

市场成交走高,房东预期正在变好,所以开始尝试调价

而这种情绪是会传染的,同一个小区的房子,别家涨了,我就也会考虑要不要涨价,就算今天不涨,也会考虑要不要过完年试试看

为什么房东会有比之前多点底气

02

最近的成交量,也给了房东很多信心

12月二手成交量已经连涨3个月,这后面我们大概率可能看到这样两件事

市场正常需求得到释放,如果没有政策调控这样的需求会持续释放,紧随其后的就是价格上涨

市场是不可预测的,但是有些规律却是屡试不爽,就是量价时间差


成交量和成交价格,差不多有1-2个月的时间差,而且永远是量跑在价前面

2021年4月-6月,成交量沿路上涨,然后价格在7月达到峰值

8月之后,成交量应声下滑,9月最低,成交价格在11月才到了低谷

量价之间的微妙关系,就是量永远快价格1-2个月

而这个时间对买房人来说,就是“我要跑赢量价关系”,趁还没涨起来下定

对房东来说,要么到家签字,要么明年再看看

中介最近劝房东不要涨价的理由也在变轻,降准降息、贷款加快、核验价在松动,这些消息到处打转

03

所以现在房东开始疯狂挂牌

去年这个时候,当我下定决心打算过年前上车的时候,却发现市场上无房可看

但今年这个时候不太一样,目前看下来新增房源量在大幅上涨

就拿我所在的浦东金桥板块来说,新增房源逐月上升


全市范围看,链家现在库存房源在8w套左右的高位,各区新增房源也在上涨

内环像静安,外环像奉贤,过去一个月的新增挂牌,都在上涨


中介小哥说这时候房东心里有两个波动

前两个月市场太冷了,不愿意挂,部分已经挂出去的也会选择先把房子撤下来

这段时间市场回暖,而且对未来有预期,加上前面又憋了2个月,所以这段时间房东更愿意挂牌,哪怕只是看看价格,也先挂挂看看

新增挂牌数据里还有一个变化,就是五个新城挂牌量比内中环变化幅度更大,就比如说上面的奉贤

一方面,这里总价低,100-200w房子成交周期更短,同时谁会买100-200w的郊区房子,老上海人么,概率不大,更多可能还是新上海人,尤其是年轻落户群体

别忘了11月29日的五个新城落户新政也正式发酵快2个月了

落户五个新城的新上海人需要在五个新城就业满3年,加上新上海人尤其是年轻人经济实力相对有限,所以五个新城的二手需求量是有保证的

而这一点也是刺激五个新城新增挂牌量激增的一个很重要推手,而这只是落户新政发酵的前2个月

04

而客户则在加速成交

金杨板块的链家小哥跟我说,他们门店一周带看大概30-40组,差不多比之前上浮10%,只能说是微涨,但更多情况下不是这样

我问了静安大宁、浦东花木、闵行莘庄几个大区门店带看情况,绝大部分门店都说带看并没有增多,频率几乎跟上月持平

一位刚去公司大区开会回来的链家小哥跟我说了下全市数据

现在以周为单位来看最近全上海的带看量,这两个月基本没什么变化,有的区上涨,有的甚至下降,确实跟上月差不多

但是有一个数字是他们没想到的,就是转成交比高了很多

比如之前带看15组成交1组,现在带看8-9组就能成交1套,也就是说成交概率更高了

过去看了几个月房子的人,现在开始集中成交了

就算不成交的客户,也有一个骚操作,就是交定金锁定房源,年后再交易,防止房东涨价

大部分成交也蛮有意思,就是基本转定+网签一气呵成,不会再像以前那样中间再等10天半个月

然后别忘了市场还有一个神助攻

就是一个节点

中小学报名节点,一般就是4月报名,再往后也是可以报名的,但就要面临调剂

比如说4月报了400个,再往后也不会不让你报名,截止到5月报名了500位学生,剩下100名学生我不可能不让你读书,但是可能一个别的校区

家长不会愿意遇到这样的情况,按照现在的贷款情况,留足3个月是必要的,那么倒推起来,这个1月就是交易节点,所以这个1月还是家长的购房月

05

这就是眼下市场的一些真实画面

我们看到了过去几个月成交量的浮动,眼下挂牌量的激增、转成交比的提高、还有正在上调挂牌价的房源

这些都让我们感受到这个1月的二手成交可能会不太一样

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