国资重组再加速 中国电建抛出地产业务 迈入央企地产时代

在2022开年，首例央企重组横空出世。中国电力建设股份有限公司于1月6日发布了关于资产置换的公告。中国电建拟将所持房地产板块资产与公司控股股东中国电力建设集团有限公司持有的优质电网辅业相关资产进行置换。就本次资产置换的具体内容来看，中国电建的置入资产包括中国电建集团持有的华中电力设计研究院有限公司、河北省电力勘测设计研究院有限公司、核电工程有限公司等18家公司100%的股权。同时，中国电建将置出中国电建地产集团有限公司、北京飞悦临空科技产业发展有限公司、天津海赋房地产开发有限公司等3家公司100%的股权。

这笔资产置换的生意经，中国电建与电建集团花了8年时间才终于敲锤落定。早在2014年8月，电建集团就向中国电建出具了《关于电网辅业企业相关业务注入承诺的说明》。在这份文件中，电建集团就宣布了向子公司中国电建注入水电、风电等新能源业务。电建集团规划用8年时间，将经营前景较好、资产权属清晰、规范性工作开展情况较好、历史遗留问题规范解决的企业注入中国电建。

但长期以来，电建集团内部一直存在子公司与母公司业务高度重叠的情况。中国电建曾在公告中称，进行资产置换的原因一是履行控股股东电建集团的承诺，二是为妥善解决公司与控股股东之间的同业竞争问题。可见，在同业竞争的赘压、地产业务的停滞，以及近年来国家对地产行业融资政策的不断收紧之下，换取母公司优质的电网辅业进行资产重组，无疑是中国电建保住资本市场的绝佳出路。

被挪走的电建地产

中国电建旗下的房地产板块资产主要为电建地产。作为央企地产的一员，电建地产为了赶上中海地产、保利国际等一众同行，曾于2015年提出了“2020年销售额进入行业30强，央企地产前5强”的目标，而在2018年电建地产又将目标缩小为冲击千亿规模。然而，2020年电建地产仅完成销售额657亿元，与千亿规模的“小目标”差了近三分之一，排名也远在30强之后的第58位。于是，为了实现规模的快速增长，电建地产在2020年试图通过和其控股子公司南国置业进行重组，以达成曲线上市的目的。

然而，据相关数据显示，2020年上半年，电建地产营收为82.42亿元，同比降24.16%;净利润为2414.84万元，同比下滑96.67%，扣非净利润则亏损1308.96万元。而南国置业的业绩表现更为惨淡，2020年三季报显示，期内其实现营收29.29亿元，同比下降26.93%;净利润亏损3.84亿元，降幅高达1383.83%。两者综合实力皆弱，合作前景并不乐观，该重组方案于2021年9月被正式终止。

电建地产一边在寻求与南国置业的结合，一边也未停止对于自身的扩张。在2020年年底的最后两个月，电建地产下大手笔拿地扩储，拿地金额达200亿元，已高于2019年全年拿地总额。与此同时，电建地产还频频通过促销活动来推动销售额的增长。彼时，“三条红线”出台不久，地产业开始陷入风浪之时，电建地产却步入了弯道超车的行列。

据中指院房企销售业绩统计数据显示，2021年全年，电建地产全口径销售额达到了875.7亿元，同比增长33.2%，位列2021年中国房地产企业销售榜第48名。其中，在2021上半年，电建地产的全口径销售额达413.7亿元。而据中国电建年中报显示，2021年上半年，中国电建房地产开发业务营业收入总额为52.21亿元，同比下降32.09%。据业内人士观点，如果电建集团内部主要业务板块之间不能形成合力，那么进行业务重组与整合就是必然之举，也是国企改革的应有之义。此外，于资产置换完毕之后，电建地产将由电建集团间接子公司升级为其直接全资子公司，这不论对于电建地产还是中国电建，利处往往大于弊处。

以房换电 整体盈利将提升

公开资料显示，中国电建房地产板块近两年收入呈下降形势。2019年和2020年，中国电建房地产开发业务营业收入分别232.79亿元和217.9亿元，占比6.69%和5.43%，出现下滑趋势。而在2021年上半年，其房地产开发业务营业收入的52.21亿元占公司主营业务收入2.58%；毛利率为11.39%，同比减少8.14个百分点，毛利额占比2.29%。房地产业务已无法为其锦上添花，中国电建唯有弃车保帅。

据悉，中国电建此次置出的3家房地产企业中，有2家房企在2021年1-8月处于亏损状态，共计亏损达17.67亿元。而即将置入中国电建的18家新能源公司，在2021年1-8月大多处于盈利状态，净利润共计达到1.03亿元。从本次置换资产的总体情况来看，置出资产账面的总净资产为245.42亿，评估增值率约为0.72%；置入资产账面的总净资产为166.17亿，评估增值率为55.06%，两者有超70倍的差额。上海电力设计院有限公司是置入资产中盈利性最强的一家，评估增值率为193.21％。在此种高溢价之下，电建集团承诺，上海院在2022-2024年度累计实现的净利润不低于人民币45595.24万元。

在业内人士看来，对于中国电建而言，本次通过与控股股东电建集团进行资产置换，其房地产业务及资产将从上市公司出清，中国电建将进一步专注于工程承包与勘测设计、电力投资与运营等电网辅业。同时，作为电建集团的上市平台，中国电建置出房地产业务及资产而置入电网辅业相关资产后，其被房地产业务占用的大量资金也将得到释放。

中国电建则表示，此次交易的置入资产整体盈利能力高于置出资产，有利于增厚公司的净资产收益率和每股收益，提高公司盈利水平和资产质量。此种情况，将利于中国电建收益增厚，进一步实现对产业结构的优化，进而提高资产质量。

“退房”之后 央企优化聚焦主业

中国电建剥离旗下房地产板块资产，换以优质电网辅业相关资产的注入，预示着其将聚焦于自身“主业”。此前，国务院国有资产监督管理委员会早于2010年就作出要求，除16家主业为房地产的央企外，其他78家不以房地产为主业的央企要逐步清退房地产业务，并退出房地产行业。电建地产是当时被准许保留房地产业务的16家企业之一。近年来，国资委也三令五申，要求各大央企必须剥离房地产业务，但房地产高利润的诱惑无疑使得该项命令的实施面临重重阻力。

有业内人士称，随着近年土地市场大环境的改变，房企凭借高杠杆来赚快钱的时代已一去不复返。在房地产政策端对调控要求提高以及高地价的挤压下，在未来，低利润、赚辛苦钱会成为房地产业的常态。资产置换的加快，或许也是中国电建为适应新的行业环境所做的必要调整。除此以外，2020年“退房令”的重启，也让包括中国电建在内的一些国企或央企，加快对自身业务做优化、调整、合并。

此外，近年也有多家央企加快业务整合的步伐。如广宇发展曾于2021年9月5日发布公告称，拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团、都城伟业合计所持有的鲁能新能源100%股权进行资产置换。而与中国电建和电建集团一样，中国能建、鲁能集团也分别与其子公司葛洲坝、广宇发展进行资产合并或置换进行剥离。葛洲坝于2021年9月3日向上交所提交股票终止上市的申请，中国能建则通过发行A股股票的方式换股吸收合并葛洲坝，承继及承接葛洲坝的全部资产、负债、业务、合同、资质、人员及其他一切权利与义务，葛洲坝注销法人资格。

“退房令”重启后，央企的参股投资规范变得更为严格，央企被要求务必将主要的主业投资方向，专注到自身主业上来，不能参与到房地产等非主业的投资中去。在国有资产重组大大提速下，尽管各央企剥离地产业务的目的以及影响略有不同，但关键点都不外乎要聚焦主业以实现高质量发展。

2021年国内土地市场上，民营房企在土拍市场上纷纷倒退，拥有资金优势的央企、国企地产企业，一时风生水起，成为土地市场上的主力。在经历此种2021年的楼市大洗牌后，地产业已然迈入了央企时代，国资兜底的央企赶超民营房企，成为土地市场大主流。以如今全国土地市场趋势来看，多数民营房企正面临“囊中羞涩”的困境，为稳住现金流，只能着力于降低负债，积极偿回债务。而与花样年华等民营房企的频频出现暴雷相比，央企有国家信用背书，承担着民生与社会责任，相对来说更显稳健靠谱。

如今房地产正走向“理性经营”的时代，真正能走得长远的房企必定是坚守价值创造的企业，但国有资本体系的支持也同样至关重要。在这方面，央企地产机构显然更有优势。2022年1月12日，电建地产联合体以4.52亿元，摘得南昌青山湖区一宗地。这不仅是电建地产华中区域布局江西市场的开始，也是今年央企在土地市场上的“开门红”。如果说2021年是央企地产的大年，那么未来的两三年，也注定是央企地产霸局的时代。

文/周禧懿