煤炭价格暴涨，点燃了三线城市榆林的房产焦虑 | 楼市地理

在房价领涨全国的城市里，有一个令人意想不到的小城——陕西榆林。不仅在国家统计局重点监测房价的70城中没有这个小城的名字，甚至在“贝壳找房”这个全国最大的房产交易服务网站城市列表里，都没有榆林的一席之地。

说起煤炭产地，一般人都会想起山西。但实际上，2021年上半年，榆林煤炭产量2.66亿吨，是全国第二大产煤市。今年前十个月，动力煤价格暴涨151%。被称为“中国科威特”的能源之城榆林楼市发展，与其能源产业发展曲线深度吻合。伴随着煤炭价格上升，市民疯抢商品房，楼市逆流而动，近一年二手房均价飙升超20%。在榆林官方主办的“百姓问政”平台上，关于“房价暴涨”“房价太过离谱”等投诉已经超百条。

托关系都买不到房的焦虑

“在我们榆林买房不是简单的事情，某些热门的盘，托关系都买不上。”在榆林土生土长的购房者赵蕊告诉第一财经记者。

她称，就在上个月，位于榆林西沙片区的“盛景合苑”开盘，价格在1万~1.2万元/平方米，要缴纳认筹金40万元，其所在片区教育、配套都一般，开盘价在当地人眼里已经较高，但还是一房难求，认筹现场排队几百米。

伴随着新盘的火爆，榆林的房价也在整体飙升。根据中国房价行情网，榆林市2021年10月挂牌二手房均价为10169元/平方米，同比上涨22%；9月榆林市区房价均价环比上涨5.41%。

榆林的房价涨势甚至盖过了省会西安。陕西是个“强省会”省份，省会西安虹吸了不少资源，但根据房价行情网，西安今年10月挂牌均价为16226元/平方米，同比仅上涨1.53%。

而根据安居客、58同城旗下“慧眼”房价大数据系统，榆林截至目前的二手房均价为9470元/平方米，同比增长20%。近3个月，榆林累计涨幅为7%，涨幅在全国排名靠前，属于领涨城市。

按照“慧眼”系统的数据，近三年，榆林房价走出一路上扬曲线，三年前的均价为6237元/平方米，至今已涨了52%。

在陕西省下辖的10个地级市中，榆林房价仅次于西安，略高于西安隔壁的咸阳市，甩开商洛、宝鸡等剩余7个城市一大截。

在榆林官方主办的“百姓问政”平台上，关于“房价暴涨”“房价太过离谱”等投诉已经超百条。

最近一篇有关房价的投诉，发表于10月28日，标题为“榆林房产乱象和高房价问题”，其内文称“很多房地产开发商与黑中介勾结，囤积房源、哄抬房价，存在刚开盘的楼盘秒无的现象，然后朋友圈到处都是加价转让指标的贴子，让真正想要买房的人买不到房子”。

还有一名网友在“百姓问政”平台上称“榆林房价不断暴涨，有关部门零作为”。这名网友称，榆林2018年时开盘6000元/平方米的区域，现在已经涨到1.2万元/平方米，三年前7000元/平方米的区域，现在二手房房价都涨到了1.5万~1.8万元/平方米。

有不少网友都表示，希望榆林能够效仿深圳、上海等大城市，出台二手房指导价。

榆林市住建局则回应称，榆林基础设施、居住环境、就业情况不断改善，各县区人口向中心城区靠拢，客观导致二手房交易价格上涨，关于是否限价，将在今后房地产市场调控过程中适时向市委市政府提出建议，目前暂无二手房指导价政策。

赵蕊告诉第一财经，只要榆林有热门楼盘开盘，朋友圈就常被中介刷屏，内容都是“号子费”“指标费”，一套购房额度可以卖到四五万元。

“大家都知道全国各地的楼市都下行了，现在是‘房住不炒’的时代，但是榆林人对购房的热情和买不到房的焦虑依然不减。”赵蕊表示。

煤价暴涨推高房价

榆林位于陕西省的最北部，黄土高原和毛乌素沙地交界处。对于不了解陕西的人来说，“黄土高原”“沙漠”都是贫困与不毛之地的代名词。但在陕西省内，榆林却被冠上了“陕北暴发户”的称号。

自从上个世纪80年代国家对榆林开展大规模能源勘探，榆林人的命运彻底改变了。

榆林平均每平方公里地下蕴藏着622万吨煤、1.4万吨石油、1亿立方米天然气、1.4亿吨岩盐，其资源组合配置之好，国内外罕见。榆林市有54%的地下含煤，约占全国储量的五分之一。

1998年，国家级的陕北能源化工基地建设正式启动。2000年，榆林一跃从县级市成了地级市，这座能源之城刚刚起步，彼时GDP仅有100多亿元。

成为地级市后，榆林经历了煤炭“黄金十年”，随着煤炭价格大涨，榆林经济总量突飞猛进，到2011年时，GDP翻了20倍，超过2000亿元，成为经济总量仅次于西安的“陕西第二城”。

但接下来，我国煤炭消费增速开始急速放缓，煤价大跌，市场进入深度调整期，产业结构单一的榆林一度遭受重创。2015年、2016年，榆林的GDP都不及往年，呈负增长状态。

榆林的楼市发展情况，与其能源产业发展曲线深度吻合。

2013年，榆林楼市达历史高峰，同样出现了一房难求的疯狂抢房场景。但随着煤价下跌、经济总量下滑，榆林楼市在2015年跌入低谷，直至2018年才开始复苏。

最初复苏的原因和全国其他大部分三四线城市类似——拆迁与棚改，政府注入大量资金进行了棚改货币化安置。榆林楼市在棚改刺激下逐渐升温，但是并未回到2013年时的高点。

榆林的人口并不多，仅有362万人，约为西安人口的四分之一，其前三季度人均GDP达到了9.99万元，在陕西排全省第一，接近东部的合肥、嘉兴等城市。

推高房价的，除了棚改带来的需求，还有城市化的人口规划。《陕西省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》显示，榆林的城区在2025年的人口目标为100万，但在2019年的城区人口还不到60万。

最近一年，榆林楼市再度出现疯抢房子的局面，其背后是又一轮煤炭行业周期来了。

陕西省发改委11月4日称，今年以来，受国际大宗商品价格上涨、原材料需求急剧增加等因素影响，陕西省煤炭市场需求旺盛，价格持续上涨。该委对咸阳市、榆林市动力煤价格监测显示，动力煤由1月份509.75元/吨，上涨至10月份1280.60元/吨，涨幅高达151%。

当地统计局数据显示，前三季度榆林工业增加值增速达到8.3%，能源工业拉动了7.8个百分点。榆林规模以上工业实现营收达4064亿元，利润总额1268亿元，同比增长144%。

前三季度，榆林的GDP名义增速，达到了惊人的27.6%，全国排名第二，是北京、上海两座一线城市增速的两倍。

榆林的能源产业，造就了一批高收入人群，早在十年前，他们就开始热衷投资楼市，不仅扎堆去省会西安买房，也在榆林买买买。不过直到现在，榆林仍没有实施楼市限购政策。面对群众呼声，今年4月，榆林市住建局曾表示，暂不会出台房地产市场领域的限购政策，榆林住建局将在今后房地产市场调控政策制定过程中，根据榆林市的实际情况适时向市委市政府提出相关建议。

人均购买力仍较弱

尽管人均GDP很高，但是榆林的城乡居民可支配收入水平一般，2020年这一数据为2.58万元，远低于西安的3.58万元。榆林的城乡贫富差距也很大，其城镇居民人均可支配收入为3.57万元，而农村居民可支配收入仅为1.43万元。

“我们这边一般月薪不高，在5000多元。”一名榆林市民表示，采矿业等和能源相关的产业，收入增速较高，其他行业增速则一般。或许正因收入差距较大，榆林出现了一部分人疯抢房子，而另有一部分人则不断反映房价过高的现象。

与房价暴涨形成对比的是，一边是能源丰富的榆林“土豪”买买买的热情，一边是品牌房企缺乏在榆林深耕的兴趣。

品牌房企更青睐省会西安，此外，宝鸡、汉中、延安等城市也吸引到了更多房企去投资。这一情况，跟榆林经济总量全省第二的位置着实有些不匹配。

目前榆林房地产市场上的项目，绝大多数都是陕西本地房企开发，进入过榆林市场的外来品牌房企，只有万达、绿地、中梁、阳光城、中南等。目前有楼盘在售的，只有阳光城和中南，且项目非常少。

一名从事房地产投资工作的人士对第一财经表示，榆林并不适合房企深耕，能够在当地存活下去的外地房企也不多，主要原因是市场分化较严重，而且这类能源型城市的楼市过于动荡，因其产业结构单一，跟随能源周期，房地产也会“大起大落”，在榆林和鄂尔多斯的历史上，都出现过这种情况。

克而瑞研究中心则认为，尽管陕西近年来房地产市场增速则十分迅猛，但实际上陕西整体人均购买力较弱，商品房销售均价却相对较高，影响了房企的发展。2020年陕西省的人均GDP为66292元，全国地区排名第12，城镇居民人均可支配收入37868元，排名第17，都低于全国的平均水平。2020年陕西的商品房销售均价为9828元/平方米，在全国各省市中排名第9，在周边接壤的省市中排名第一。

而随着全国楼市的下行，疯狂的榆林楼市，也终于出现了一点降温信号。根据中国房价行情网，榆林最近一个月（10月4日~11月4日）二手房挂牌为10059元/平方米，环比略微下跌1.08%，根据安居客的数据，榆林的房价涨幅也已趋于平缓。