风向，真的变了！

风起，势变！

话说，当年赤壁之战时，“魏武挥鞭，意气方遒，铁索连船，直指江东”。可叹的是，旱鸭子曹孟德不知道长江上的风向会变。风向一变，战局也就变了。

霎时间，樯橹灰飞烟灭，曹军伤亡过半，节节败退。

1274和1281年，忽必烈两次东征幕府掌政的日本，本来以为胜券在握，但都由于台风而溃败。

历史总是惊人的相似。

如今，同样上演了一幕溃退局面的，是曾经衔枚疾进的开发商。

1

高歌猛进

2016年，是房地产的狂欢年，更是地产商们的狂欢年。

这一年，房价上涨的巨浪裹挟着炒房客的贪婪，迅速席卷了全国各地的每一个热门城市！

巨浪所经之地，无一不是全民哗然，之后迅速转为惊慌。

拿北京来说，从2016年7月份开始，房价开始抬头。一个月之后，如果你去市场看过房子，就会发现房价几乎是一天一个样。

中国大众的心理是，买涨不买跌。看着房价如同雨后春笋般萌芽，许多人都慌了......

接下来，天量的资金，伴着恐慌的情绪，开始涌入楼市。

于是，到2017年3月份，短短半年多一点的时间，北京大部分地区实现了翻番。然而，北京绝非孤例。一两年房价翻番的城市，数不胜数。

总体而言，2016年是中国房地产创纪录的一年。

这一年，万科、万达、恒大先后跻身世界500强；年度销售额突破千亿的开发商超过10家。超过3000亿的有3家，分别是恒大、万科、碧桂园。

这一年，中国房地产销售额破百亿的企业有131家，绿地、华夏、富力、世茂、蓝光、佳兆业、阳光城、奥园、金科、泰禾、中南、华发、阳光100、中梁等房企均在列。

眼看房价一波又一波地上涨，开发商们此刻更加坚信“高价拿地、高价卖房”的金科玉律，所以在拍地时，价格几亿几亿地往上加，也依然脸不红心不跳。

而市领导，实际上也希望地价更高一些。一方面，高地价、高房价与城市地位相符，另一方面，高地价也可以抵还更多的地方债。

在面粉贵过面包的情况下，众多房企疯狂购地的现象愈演愈烈。大家纷纷选择囤地，而且销售额排名越靠前的企业，拿地强度越大。

为了拿更多的地、更贵的地、他们拼尽了十八般武艺，只源于对中国楼市永远不会崩盘的坚定信念。为此，他们不惜负债累累.....

2

风起势变

2016年底，晴朗的天空突然刮起一阵东风。

风一起，一切都变了。

12月19日，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。这一全新的定位，让2017年成为了中国房地产的大变革之年：

限购、限贷、限价、限售、限商……不断收紧的调控政策，就像是唐僧的紧箍咒，念得孙悟空欲死不能。

据数据显示，2017年，中国楼市经历了250余次密集调控。其中，单单是新房限价这一条，就足以把高价拿地的开发商拍死在沙滩上了。

房住不炒的情况下，锁死地王房价，就等于锁死了整个板块的最高价。

此时，最开心的，是购房客；最难的，是开发商，特别是那些高价拿地的开发商。

2017年限价最严那会儿，不少项目批的预售价，还没有拿地楼面价高。

那怎么卖？割肉是不可能的。

最简单的方法，就是拖着。

可拖得久了，有关部门也会惩罚。

一方面是惩罚，另一方面，他们不得不担心自己的资金链问题。这些地王项目，当初可都是高杠杆拿的地，眼看债务就快要到期了，心里那个急啊。

一边是步步惊心的财务成本，一边是融资渠道越来越窄：

2018年以来，房企融资难度较往年大增：海外融资被限制 ，多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态。

融资难，销售回款难，开发商的日子，过得实在是糟糕透了。

3

雪上加霜

然而，单单这些还不够，更猛烈的狂风又突然袭来了。

2021年，高层对房地产进行了联合围剿：

从“集中土拍”到“两道红线”；从“两道红线”再到“三道红线”......这一系列操作，可谓是精准打到了开发商的七寸。

本来，很多开发商前两年就要死了，结果又发了高息美元债，这才得以苟延残喘至今。

但，两年前发的债，2021-2022年该集中偿还了。而2021又偏偏赶上了最严融资禁令，“借新还旧”的模式彻底玩不下去了。

于是，集中暴雷就这样产生了。

4

奄奄一息

恒大之后，绿地、华夏、富力、世茂、蓝光、佳兆业、阳光城、奥园、禹洲......数不清的房企在后面排队炸雷。

遥想五年前，他们还在衔枚疾进、春风得意；如今，才不过五年光景，他们就被联合围剿，惨不忍睹。

有人说：别急，高层会救。不救就有风险。

救是当然要救的，但该死还是要死的。

现如今的救市，早已非同往昔。

当初救市是大水漫灌，不管好的，坏的，都能活下来。而如今却是精准滴灌。说白了就是：只给那些优质企业放款，然后这些优质企业拿着钱，去并购那些风险房企的一些优质地块、项目、物业等。前几天官方宣布并购不计入三道红线，正是这个用意。

然后，风险房企拿着卖项目/物业的钱，把该还的账还了，该建的房子建了。虽然最后还是要死，但大雷已经被提前排掉了，风险也化解得七七八八了。

即便大家排队死，对金融系统也造不成多大伤害了。

5

结

如今，“房住不炒”已经从一句口号，变为了一项政治任务。

风向，真的变了。

此时此刻，我只能对那些即将死去的开发商说一句：节哀顺变；对还在高杠杆买房的炒房客说一句：好自为之！